По словам арендаторов, которые проводили протестные акции у здания комплекса, им объявили о двойном повышении ставок с 1 сентября, а также потребовали оставлять депозит в размере двух арендных плат на сумму примерно 300 тыс. руб. По условиям же договора, говорят продавцы, возможность повышения ставок предусмотрена лишь раз в полгода на 5-10%. Если это действительно так, то законность изменения ставки под вопросом, говорит Эльвира Гадельшина, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».
Администрация объяснила свои действия борьбой с субарендаторами. «В прошлые годы на территории торгового комплекса "Горбушкин двор" сложилась практика пересдачи арендаторами помещений в субаренду, что не предусмотрено договорами аренды. Для пресечения незаконного получения прибыли данными лицами администрация техномолла предприняла ряд мер, одной из которых стало повышение арендной платы», - гласило первое сообщение администрации ТЦ. Поэтому максимально плата должна была быть увеличена для арендаторов, которые сдают помещения в субаренду. Позже, в другом пресс-релизе, компания объяснила решение уже желанием бороться с контрафактом.
Незаконная сдача в субаренду - вполне законное основание даже для расторжения договора, говорит г-жа Гадельшина. В то же время, юридической взаимосвязи между незаконной субарендой и повышением ставки арендной платы нет, добавляет эксперт. То же касается и торговли контрафактной продукцией.
В результате администрация остановилась на том, что с каждым предпринимателем условия выплат будут определяться индивидуально. По данным администрации, определиться со ставками должны 27 августа. «”Индивидуальный” подход к определению стоимости аренды в принципе законен. Действующее законодательство не содержит правила о применении единой ставки в отношении всех арендаторов. Кроме того, общегражданский принцип свободы договора допускает заключение договоров аренды на различных условиях», - комментирует г-жа Гадельшина.
Меж тем, чтобы предотвратить неконтролируемое повышение арендной платы Высший арбитражный суд должен в сентябре принять постановление, которое запрещает арендаторам увеличивать ставки больше, чем это «диктует» рынок. В случае рассмотрения таких дел в суде собственник имеет право лишь на взыскание арендной платы, не превышающей рыночные ставки. По словам Елены Гаврилиной, старшего юриста адвокатского бюро «Пугинский, Афанасьев и партнеры», сейчас почти во всех договорах закреплено положение о пересмотре базовых ставок аренды только по соглашению сторон. «Учитывая оценочность содержащихся в проекте постановления Пленума ВАС терминов – “средние рыночные ставки” и “существенность их превышения” - оставлять вопросы изменения арендной платы на усмотрение арендодателя, рассчитывая только на судебную защиту от возможных злоупотреблений арендодателя, мы бы не рекомендовали», - говорит юрист, советуя закреплять в договоре периодичность пересмотра ставок и их предельную величину.
«Горбушкин двор» - торгово-развлекательный комплекс, специализирующийся на продаже домашней электроники, бытовой техники и информационных носителей. Общая площадь комплекса - 60 тыс. кВ. м, на ней расположено 3 тыс. магазинов и 75 фирменных салонов. В месяц ТЦ посещают 1,5 млн покупателей. Сейчас ТЦ принадлежит белорусам Юрию и Алексею Хотиным, они купили объект в 2011 г. у телевизионного завода «Рубин».
