Что может «якорь»?
На каждом континенте есть свои специфические требования к якорному арендатору. Российский рынок пока на перепутье, но, как уверены специалисты, для нашего менталитета лучше всего подойдет азиатская модель. «С западным рынком тяжело сравнивать – там другая структура офисной недвижимости. Если у нас офисы расположены в основном в центре города, то у них – на окраинах. Малоэтажные офисы на 2–3 арендатора – не редкость. Говорить о якорных арендаторах в такой ситуации не приходится. Российские офисные центры ближе по духу и концептуальности к азиатским рынкам. У них, как и у нас, услуги порой не соответствуют заявленному уровню», – говорит Дмитрий Рыжаков, директор по развитию бизнеса компании Step by Step. По его словам, очень часто в Азии якорный арендатор это не просто крупный арендатор, а тот, кто использует все аспекты своей деятельности в одном здании. В Азии в одном здании могут находиться и офисы, и цеха. Поэтому наиболее оптимально, когда в одном офисном центре размещаются и руководство компании, и ее производственный отдел. «В целом во всем мире очень трепетно относятся к репутации как компании в целом, так и сотрудника в частности. Поэтому якорный арендатор не может не обладать хорошим реноме», – считает Дмитрий Рыжаков.
В России «якорем» обычно считается любая компания, готовая снять достаточное количество площадей (от 30% от общего объема). Нередко можно услышать, что в наших реалиях копировать западные стандарты и браковать крупных арендаторов только потому, что они не соответствуют выбранной концепции, нецелесообразно. «Пока главный фактор, определяющий отношение к арендатору, – занимаемая площадь. Немаловажную роль играет и бренд арендатора, но все-таки если есть арендатор крупнее, то именно он, скорее всего, станет «якорем» и обойдет даже компанию с мировым именем. Понятно, что у каждого здания есть своя потенциальная аудитория, но искусственно ограничивать себя одной группой не имеет смысла», – говорит Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисных помещений компании DTZ.
Более прогрессивный взгляд предполагает привлечение в качестве «якоря» арендатора, который повысит общую репутацию проекта и поможет правильно выстроить концепцию офисного центра. «Под «якорями» подразумеваются не столько «крупный» арендатор, который занимает большую площадь, сколько известные компании, обладающие хорошей деловой репутацией. Наличие пула именитых арендаторов повышает рыночную стоимость объекта недвижимости, поднимает его престиж и ускоряет наполнение свободных площадей», – поясняет Елена Ткач, специалист по маркетингу Sawatzky Property Management. Несмотря на это мировой бренд, «севший» на ста метрах, вряд ли получит сколько-нибудь значительные льготы. По крайней мере о таких уступках собственники предпочитают не распространяться.
Статусные арендаторы
Арендаторы влияют не только на абстрактный имидж проекта, но и на поддающуюся исчислению капитализацию. «Сильный «якорь» имеет большое значение в глазах потенциальных инвесторов. Ставка капитализации зависит от условий договоров аренды и состава арендаторов. Если здание сдано только русским компаниям без громких имен, то для западного фонда оно значительно менее привлекательно, чем если бы там сидели иностранные «голубые фишки», – уверяет Елена Алпатова, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Наличие сильного якорного арендатора автоматически повышает доверие к девелоперу. «В нашем понимании якорный арендатор – это прежде всего крупная компания, у которой, как правило, есть собственный отдел недвижимости. Это очень профессиональные клиенты. Если выбор такой компании падает на какой-то офисный центр, для девелопера это своего рода признание», – говорит руководитель отдела аренды бизнес-парка «Химки» Матс Нильссон.
Для рискованных мегапроектов появление «якоря» нередко становится отправной точкой в подборе арендаторов. «Сильный якорный арендатор может значительно повысить привлекательность проекта. Например, еще до начала строительства бизнес-парка «Крылатские холмы» существовала договоренность с компанией Microsoft, которая планировала арендовать там значительные площади. После того как арендодатель смог обнародовать этот факт, сработал эффект имени «якоря». Люди поверили в проект, и вслед за Microsoft там появились Intel, Huawei, Johnson&Johnson, Dupont, Colgate-Palmolive, British American Tabacco – под конец уже выстроилась очередь из арендаторов», – рассказывает Елена Алпатова. Появление «якоря» стало переломным моментом и для «Башни на набережной». «Арендодатели рассматривают крупного арендатора с именем как залог успеха всего проекта. «Якорь» придает прочим арендаторам уверенность, что они занимают статусное здание, – говорит Елена Денисова, заместитель директора отдела по работе с владельцами помещений компании Jones Lang LaSalle. – Когда мы начинали проект «Башня на набережной», было очень важно получить первого крупного арендатора. Сам проект «Москва-Сити» многим представлялся долгостроем, и мало кто верил, что он заработает, а рядом откроется метро и вырастет инфраструктура. Однако с приходом IBM мнение круто переменилось: это событие стало отправной точкой в подборе арендаторов», – резюмирует Елена Денисова.
Хвост кометы
Для создания гармоничной атмосферы в БЦ, по мнению Елены Ткач, важно учитывать ряд обстоятельств. Например, приветствуется близость компаний по финансовым, имиджевым и профессиональным характеристикам, но с другой стороны нежелательно соседство конкурирующих структур. «От правильного формирования состава арендаторов БЦ зависит престиж объекта на рынке, репутация здания и финансовые показатели», – считает Елена Ткач.
Рассуждая о концептуальном подборе арендаторов, эксперты обычно кивают на западный опыт. На российском рынке примеры тематических офисных центров найти трудно. Порой офисные центры специально позиционируются, как открытые для всех арендаторов, вне зависимости от их рода деятельности. «Мы позиционируем свой проект, как универсальный бизнес-парк, где могут разместиться компании, работающие в самых разных областях. При этом все арендаторы, как большие, так и маленькие, получают весь спектр заявленных услуг», – рассказывает о политике IKEA Матс Нильссон.
Тем не менее и при хаотичном подборе арендаторов вокруг «якоря» может вырасти значительная «орбита» из сервисных компаний и деловых партнеров. Порой влияние «якорей» распространяется на целые районы. «Многие компании стараются быть ближе к своим партнерам, поставщикам услуг. Например, широко известно, что на юго-западе Москвы расположились «Газпром», Сбербанк, поэтому все, кто с ними плотно сотрудничает, ищут офисы поближе», – делится наблюдениями Елена Алпатова. Схожего мнения придерживается и Елена Денисова: «Крупные компании с мировыми именами притягивают компании, являющиеся их поставщиками различных видов услуг. Если это большой офисный центр, где крупных арендаторов много, то соответственно вслед за ними может пойти достаточное число сервисных компаний», – говорит она. Кроме этого, порой между компаниями, расположенными в одном офисе, может устанавливаться своего рода партнерство. Например, в офисном центре «Токо Тауэр» вместе находились «Рургаз» и «Фербунднетцгаз». В результате компании настолько сблизились, что когда «Рургаз» переехала в новое здание, за ним последовала и «Фербундснетцгаз».
Раньше своеобразным «якорем» для иностранных компаний становилось наличие в здании соотечественников. «Во времена неразвитого рынка иностранные компании старались быть ближе друг к другу. Сейчас эта тенденция не так очевидна. Единственное исключение – азиатские компании, непростые, со своей спецификой. Для них этот фактор пока существенен. Азиаты наиболее консервативны и для них соседство с земляком играет роль», – поясняют в Jones Lang LaSalle.
Компании, не связанные деловыми отношениями с «якорем», часто стремятся «сесть» рядом с тяжеловесами, чтобы просто погреться в лучах чужой славы. «На отдельных рынках есть безоговорочный лидер, находясь по соседству с которым даже небольшая компания может серьезно повысить свой статус. Например, производители программного обеспечения могут рассчитывать на то, что потребители воспримут их продукт лучше, если они откроют офис на одном этаже с офисом Microsoft, SAPR и т. д. Но тут мечте на горло наступает кованый сапог экономических реалий. У тех софтверных компаний, кому это нужно, банально нет достаточных средств на оплату офисных комплексов класса А», – говорит Дмитрий Рыжаков. Впрочем, по его словам, переоценивать влияние «якоря» не стоит. Ведь сильный «якорь» может привлечь новых игроков, которые выбирают свой первый офис в городе или стране. Если же говорить об уже состоявшейся компании, то вряд ли кто-то будет переезжать, только чтобы оказаться рядом с мировым брендом, забыв при этом о своих сотрудниках, имеющих свои предпочтения по местоположению офиса. «Из двух вариантов арендатор прежде всего выбирает офисный центр, устраивающий его по основным бизнес показателям (парковки, стоимость, удобство для сотрудников и т. д.) и только в последнюю очередь обратит внимание на то, где сидит BMW», – считает собеседник CRE.
В атмосфере здоровой конкуренции
Порой двум «якорям», работающим в одной отрасли, может оказаться тесно под одной крышей. Офис все-таки не ТЦ, где посетители свободно перетекают из одного магазина в другой, поэтому прямые убытки от такого нежелательного соседства незначительны. Скорее это вопрос имиджа и корпоративной политики. «Есть компании (не конкуренты, а конфликтующие организации), которые принципиально не могут соседствовать. Это в первую очередь вопрос к внутренней культуре компании и к ее бизнес-модели, и это явление из того же ряда, что и тысячи «правдивых историй» о том, как уволили сотрудника Coca-Cola за то, что у него нашли банку Pepsi», – рассказывает Дмитрий Рыжаков.
Бывает, что якорный арендатор может включить в договор пункт, ограничивающий присутствие в офисе компаний, работающих в той же отрасли. Существуют и не столь радикальные меры: конкурентов могут разместить как можно дальше друг от друга, обеспечить раздельную систему лифтов. Хотя случаи острой неприязни единичны, считается, что наличие в здание конкурентов может негативно сказаться на общей атмосфере.
Правда, собственники далеко не всегда видят в расположившихся по соседству конкурентах источник проблем. Так, Матс Нильссон уверен, что если арендаторы поддерживают стандарты, заданные бизнес-центром, никаких конфликтов не возникнет. «Я до сегодняшнего момента никогда не слышал о конфликтах между арендаторами ни в России, ни в Скандинавии. Конечно, известны единичные случаи взаимной неприязни крупных конкурентов, но нам в работе с такими явлениями сталкиваться не приходится. Наш бизнес-парк открыт для всех, кто поддерживает наши стандарты, и я не могу представить ситуацию, при которой якорные арендаторы захотят повлиять на брокеридж. Любой арендатор, не важно якорный или нет, может обратиться к нам, и мы обсудим условия контракта», – говорит руководитель аренды бизнес-парка «Химки».
«Якорь» задает тон
Нередко ради «якоря» в проект вносят серьезные изменения. Например, чтобы привлечь в бизнес-центр «Профико» компанию СТС, в договор включили пункт об увеличении высоты потолков, ради Ford в офисном центре «Меридиан» оборудовали тренинг-центр и выполнили ряд специфических требований, касающихся увеличения максимальной нагрузки на пол.
«Потребности арендаторов могут кардинально отличаться. У автомобильных компаний специфические требования в отношении нагрузки на пол и высоты потолков. С другой стороны, юридическим компаниям, вместо допустимой нагрузки на пол в несколько тонн на 1 кв. м, будет важна возможность поделить свое пространство на кабинеты, чтобы каждый юрист мог работать, не отвлекаясь. И для них уже нужен другой план этажа. У банков очень много специфических требований в отношении электричества, телекоммуникаций, у контакт-центров – свои критерии в отношении инженерии, организации пространства», – говорит Анастасия Хоменчук.
Известны даже случаи, когда центр уже на стадии проектирования согласовывался с потенциальным «якорем». Впрочем, в силу рисков, присущих русскому рынку, таких прецедентов немного. «В наших реалиях довольно сложно планировать сроки строительства. Компания-арендатор может заранее прорабатывать совместно с девелопером план внутренних помещений в расчете на то, что через три года, после расширения штата, ей понадобятся новые площади. Но когда пройдут три обещанных года, может оказаться, что в силу каких-либо причин строительство офисного центра не закончено. И переезжать некуда и еще годик нужно «ужиматься и притесняться». Яркий пример – комплекс «Москва-Сити», строительство которого по некоторым объектам затянулось», – считает Дмитрий Рыжаков.
Разумеется, якорный арендатор получает и существенные финансовые льготы. Помимо банального снижения арендной платы это могут быть и больший срок аренды, и уменьшение гарантийного депозита, и помесячная арендная плата. От «якоря» может зависеть инфраструктура всего центра. «Владельцы обычно проводят опрос среди своих арендаторов о том, какие услуги (а иногда и каких конкретно операторов) они хотели бы видеть в здании. Многие компании используют корпоративное обслуживание банков, поэтому якорных арендаторов обычно спрашивают, какой банк им бы подошел. «В комплексе «Метрополис» якорным арендатором стала компания Procter & Gamble, у которой наверняка есть свои пожелания по организации инфраструктуры, и мы, разумеется, будем стараться удовлетворить эти требования», – рассказывает Елена Денисова. Впрочем, к требованиям арендаторов прислушиваются не всегда. Все чаще девелоперы стремятся просто следовать стандартам. Считается, если с самого начала состав инфраструктуры продуман, менять ничего не придется. Главное – о беспечить «якорю» необходимый минимум. Бассейн или автомойка в здании, станут, конечно, дополнительным плюсом, но на выбор арендатора не повлияют.
Однако подогнанная под «якорь» инфраструктура порой может привлечь одних арендаторов и стать существенным фактором риска для других. «Спонтанные изменения в наборе услуг – скорее негативный фактор. Если после прихода якорного арендатора вместо стандартного пакета услуг, допустим, по обеспечению безопасности, остальным арендаторам в качестве бонуса предлагается охрана госорганами обеспечения правопорядка, это может привлечь дополнительных клиентов, – считает Дмитрий Рыжаков. – Но только в случае, если их специфика требует повышенного внимания к той самой безопасности. В то же время не нужно забывать, что в договоре эти дополнительные опции могут быть никак не прописаны: в итоге завтра арендаторы съедут, а все хорошее увезут с собой (и охрану в том числе). Впрочем, любители «погреться у чужого огня», пусть и временно, все равно встречаются», – полагает эксперт.
Слишком широко открытые двери
Хотя якорным арендаторам позволено многое, в большинстве случаев возможность снять несколько этажей имеет практически любая компания (отсеивают только откровенных маргиналов). Как сетуют специалисты, брокеры частенько забывают о риск-менеджменте. Показательный пример – трепетное отношение к иностранным компаниям, которое многие пронесли с собой сквозь годы. Считается, что они надежнее, респектабельнее и, что немаловажно, кредитоспособнее. «У нас по-прежнему смотрят на иностранцев с повышенным интересом, причем готовы их видеть вне зависимости от статуса и наличия долгосрочных планов развития. Однако были случаи, когда представительства западных корпораций выходили с запросами на значительные площади, а вскоре количество этих площадей значительно сокращалось: бизнес не пошел. Или компания вообще уходила, обнаружив более выгодное по стоимости предложение», – рассказывает Дмитрий Рыжаков. Причина в том, что знания некоторых западных компаний, впервые приходящих в нашу страну, о местных реалиях зачастую основаны
чуть ли не на одних рассказах о «невероятных московских ценах». При таком раскладе они готовы принять любое предложение, отвечающее их требованиям по комплексности и безопасности. Но вскоре они начинают ориентироваться на рынке, считать деньги: так и теряются якорные арендаторы. «А между тем для арендодателя фактор долгосрочности и стабильности крайне важен и может быть важнее объемов арендованных метров. Объемы без долгосрочности – это серьезные риски», – резюмирует Дмитрий Рыжаков.
С другой стороны, далеко не все собственники считают, что судьба проекта зависит от «якоря». Конечно, приятно, когда в офисный центр приходят мировые корпорации, но вывески арендаторов – второстепенный фактор, который не прикроет промахи девелопера. «Я не думаю, что бренд «якоря» может сам по себе стать решающим фактором для арендаторов при выборе офисного центра. Главное – это продукт, который мы предлагаем. Конечно, крупный арендатор может привлечь дополнительное внимание к проекту, но все зависит от наших возможностей обеспечить качественный сервис. Якорные арендаторы не обеспечивают бренд, наш бренд – это продукт, который мы создаем, и сервисы, которые мы обеспечиваем», – считает Матс Нильссон.