Оценка инвестиционного потенциала рынков торговой недвижимости

Одним из ключевых факторов риска является способность торгового объекта быть привлекательным и популярным для потенциальных посетителей и покупателей, то есть быть востребованным рынком. При этом число таких посетителей и покупателей должно быть достаточно велико. Оценка степени привлекательности и размера целевой аудитории торгового объекта возможна как через понимание его ожидаемых индивидуальных характеристик (маркетинговое позиционирование, маркетинговая концепция, рекламное продвижение), так и через анализ характеристик локального рынка и его потенциала.
На практике последнее предваряет решение о вхождении девелоперов или инвесторов в те или иные проекты. Таким образом, анализ покупательского потенциала локального рынка (региона, города, района) является первым шагом цепочки действий в решении об участии в реализации проекта.

Возможности оценки покупательского потенциала
Покупательский потенциал или объем спроса определяется как совокупная стоимость товаров и услуг, которые могут быть приобретены на определенной территории за определенный промежуток времени. Наиболее точно объем спроса может быть спрогнозирован как сумма спроса, предъявляемого различными группами потребителей с учетом их ожидаемых доходов и структуры расходов по видам товаров и услуг. Понятно, что такая точность может быть достигнута при наличии большого количества актуальной и детальной информации. На практике, и особенно в условиях экспресс-анализа, доступность информации является ограниченной. Разумное снижение требований к точности оценки спроса, особенно в случае оценки совокупного спроса, позволяет ограничиться информацией о предполагаемых численности трудоспособного населения и среднем уровне доходов.
На начальном этапе развития торговой недвижимости при оценке потенциала локальных потребительских рынков в качестве его индикатора использовалась численность населения. Сначала речь шла о городах-миллионниках, затем фокус сместился в сторону городов с населением 500–300 тыс. жителей. По мере этого продвижения становилось очевидным, что города становятся все более непохожими по своему потенциалу, а также что их количество делает их общее сопоставление невозможным. Выходом из этой ситуации стал учет численности теперь уже трудоспособного населения и его доходов.

Система координат: насыщенность рынка – доходы населения
По мере развития локальных рынков торговой недвижимости коммерческая успешность торговых объектов начинает определяться не только потенциалом локальных рынков, но и конкурентной ситуацией на них.
В качестве двух наиболее важных характеристик потенциала локального рынка с точки зрения возможностей создания новых объектов, как показывают результаты исследований Colliers International, целесообразно выбрать текущую обеспеченность торговыми площадями в расчете на 1000 жителей и оценку покупательского потенциала, определяемую как произведение численности трудоспособного населения на среднюю заработную плату. При расчете уровня обеспеченности торговыми площадями учитывались арендопригодные площади торговых объектов, которые по своему формату, концепции и организации торговли могут быть отнесены к числу профессиональных объектов с учетом особенностей местного рынка.
Анализ показывает, что:

• Левый верхний сектор (синее поле) является наименее привлекательным: при высокой обеспеченности торговыми площадями здесь сравнительно низкий покупательский потенциал. К данной группе относятся Ярославль и Набережные Челны.
• Города в левой нижней части (желтое поле) и в правой верхней (красное поле) нельзя классифицировать как однозначно перспективные. В первой группе низкое предложение накладывается на низкий потенциал, во второй – ситуация диаметрально противоположная. В таких городах для принятия решения необходим более детальный анализ либо локального потенциального спроса, либо локальной потенциальной конкуренции.
• Наиболее привлекательными являются города правого нижнего сектора (голубое поле), среди которых Омск, Новосибирск, Уфа, Пермь, Красноярск, Челябинск, Ростов-на-Дону: их потенциал высок, а настоящая конкуренция слаба. Привлекательность перечисленных городов подтверждается тем, что в ближайшие годы в них запланировано к реализации большое количество проектов, что радикально изменит ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями. Потенциальным инвесторам необходимо учитывать этот факт, поскольку в условиях возрастающей конкуренции преимущество получит тот проект, который начнет реализовываться и сдаваться в аренду раньше конкурентов.

К сожалению, распределение всех городов по группам не может быть полностью формализовано, поскольку положение разделяющих плоскость осей существенно зависит от экспертного понимания состояния и соотнесения рынков нескольких основных городов. Такое понимание позволяет понять их принадлежность к той или группе и вместе с ними принадлежность всех остальных городов.

Выводы
Развитие описанного подхода к экспресс-оценке потенциала региональных городов и его применение с корректировкой на ожидаемое изменение обеспеченности торговыми площадями и покупательского потенциала может быть использовано как инструмент быстрого, но эффективного принятия решения о выборе региональных инвестиционных приоритетов.
Применение описанного метода имеет несколько ограничений и особенностей:

• Из разномасштабности городов по численности населения (до и свыше 500 тыс. человек) в большинстве случаев будет следовать их несопоставимость также по величине покупательского потенциала. Это потребует при используемом методе графического анализа отображения этих городов в разных плоскостях.
• Анализ городов с меньшей численностью населения требует изучения не только интегральных характеристик (обеспеченность площадями и покупательная способность), но и образующих их параметров. Например, если в результате применения описанной процедуры анализа города оказываются сопоставимыми, то привлекательнее будет город с более высокими доходами населения (а следовательно, с меньшей численностью населения), поскольку, вероятнее всего, размер и устойчивость целевой аудитории в нем окажутся заметно выше. Такой дополнительный анализ, по нашему мнению, оправдывает себя при сравнении более мелких городов и, как правило, нецелесообразен для городов с численностью населения свыше 500 тыс. человек.
• Предложенное распределение городов по секторам (положение осей) может существенно видоизмениться, причем основным фактором, определяющим такое видоизменение, будет рост доходов. При этом можно ожидать, что в перспективе пороговое значение обеспеченности для более крупных городов (с населением от 500 тыс. жителей) будет выше, чем для более мелких городов, поскольку потенциал их развития выше.

В заключение отметим, что дальнейшая детализация анализа привлекательности локальных рынков должна пойти по пути исследования как совокупного спроса, так и конкурентного окружения в конкретном сегменте розничной торговли. Это потребует оценки численности целевой аудитории, понимания структуры ее потребления и точного определения пула конкурирующих объектов.