Офисный эксклюзив

В слове «особняк» четко про­слеживается смысл – это здание, стоящее отдельно, имеющее уникальный вид. В настоящее время в Уральском регионе особняками называют и частные коттеджи, и отреставрированные подсобные помещения. Но реальную ценность пред­ставляют собой памятники архитектуры XIX – начала XX века, ранее являвшиеся в большинстве своим купеческими домами. Двух-, трехэтажные деревянные дома и особняки, которые в настоящее время определяют облик исторических центров таких городов, как Тюмень, Екатеринбург, Челябинск, Пермь, напоминают о разных стилях архитектуры. Есть примеры и ампира, и барокко, и эклектики, и модерна. Однако с активизацией развития сегмента офисной недвижимости Урал с каждым годом теряет все больше исторических зданий – одни разрушаются в результате физического износа, другие уничтожаются. Несмотря на постоянное внимание общественных организаций и чиновников разного уровня к этой проблеме, сегмент особняков остается крайне «непрозрачным». Главная тому причина на поверхности, признают участники уральского рынка недвижимости, – нередкое нарушение действующего законодательст­ва по защите объектов культурного наследия, оформление особняков в собственность без необходимых правоустанавливающих документов. Наглядным образом ситуация в сегменте исторических особняков представлена в уральской столице – городе Екатеринбурге.

Растратчики культурного наследия
По данным министерства культуры Свердловской области, на начало 2007 года на территории региона находилось 1215 недвижимых объектов культурного наследия, в том числе памятников архитектуры – 711, истории – 209, археологии – 279, искусс­тва – 16. Больше половины из них располо­жены на территории Екатеринбурга. Меж­ду тем, как рассказал руководитель аналитического отдела Ураль­ской палаты недвижимости Михаил Хорьков, если рассматривать особняки как сегмент рынка офисной недвижимости Екатеринбурга, то их процент крайне мал – менее 1% в общем объеме нового строительства и реконструкции офисных помещений. «И с каждым годом эта цифра становится все меньше, учитывая, что постоянно увеличиваются темпы роста ввода современных высотных бизнес-цент­ров с офисными площадями классов А и В, а количество старинных зданий, которые интересны с точки зрения реставрации, все уменьшается. Число сделок с особняками приобретает единичный характер». Президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин более категоричен в оценках объема рынка офисных особняков, по его мнению, спрос на здания этого сегмента носит эксклюзивный характер. «Субрынок особняков в Екатеринбурге можно сравнить с рынком эксклюзивных авто или с картинами кисти Пикассо. Раньше мы активно занимались этим сегментом, но сейчас в меньшей степени, так как объектов практически не осталось», – прокомментировал господин Савин.
Сложившуюся ситуацию эксперты объясняют дороговизной земли в уральской столице. «Екатеринбург самый компактный город-миллионник в России, в связи с чем каждый сантиметр земли становится очень дорогим. А так как большая часть исторических особняков расположена на центральных улицах города – Чапаева, Розы Люксембург, Горького, Пушкина, Ленина, которые кроме исторического и культурного статуса представляют собой зоны деловой активности, у бизнесменов все чаще появляется желание сократить число памятников. Более того, администрация города приветствует высотную застройку в центральной части Екатеринбурга, не ставя в приоритет сохранение исторического облика города», – сообщил господин Хорьков. Таким образом, по словам главного специалиста областного министерства культуры Анатолия Войтенко, уже есть ряд ярких примеров сноса исторических особняков в уральской столице. Так, екатеринбургская строительная компания «Метал­лайн» уничтожила два жилых до­ма в стиле классицизма на улице Ро­­зы Люксембург, 51 и 52, – памятники истории и культуры областного значения. А представители ЖСК Бажовский при строительстве жилого комплекса на улице Шарташская, 13, снесли большое промышленное предприятие, которое при этом являлось памятником архитектуры, – «Винокуренный завод». Застройщик «Уралстрой-1» ликвидировал усадьбу Торгового дома архитектора Захо в квартале улиц Вайнера – Ленина – Урицкого.
Самый громкий скандал произошел при строительстве торгово-развлекательного центра «Антей», ради которого была снесена усадьба 1890 года военного инженера Иосифа Фальковского, включавшая в себя уникальный погреб-ледник. Рядом с новым торговым центром остался еще один особняк – дом архитектора Бабыкина, родоначальника уральской архитектуры, который в настоящее время выставлен на продажу. Вероятнее всего, полагают участники рынка, его ждет такая же судьба, как и усадьбу Фальковского. «Тенденция разрушения старинных особняков понятна с точки зрения бизнесменов. Когда в твоей собственности появляется малоэтажное здание, расположенное на земельном участке в центре города, трудно удержаться от соблазна построить на его месте высотное здание с целью получения коммерческой выгоды», – отмечает Николай Савин.
Несмотря на столь печальную тенденцию по утрате культурного наследия, в Екатеринбурге все же прослеживается и отчетливый спрос на сами особняки, а не на землю, на которой они стоят. Участники уральского рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что преимущест­венно такими объектами в качестве офисов интересуются компании, которые хотят подчеркнуть свой высокий статус. В большинство своем это платежеспособные клиенты – финансовые структуры, консалтинговые агентства, представительства иностранных компаний. Нередко именно в таких домах размещают топ-менеджеров компании, а остальные сотрудники работают в бизнес-центрах.

Отдельно стоящий
Как подчеркивают уральские риелторы, статусность является главным преимуществом особняка. Особенно ценно, указывают в центре недвижимости МАН, когда офисы компании расположены в исторических зданиях не просто на центральных магист­ралях города, а рядом со зданиями, где располагаются органы власти. В случае с уральской столицей это «серый дом» – администрация города Екатеринбурга (пр-т Ленина, 24а) и «белый дом» – правительство Свердловской области (Октябрьская площадь, 1). Так, к примеру, напротив здания мэрии в исторических зданиях расположились офисы банка ВТБ-24 (пр-т Ленина, 27), Уральского банка реконструкции и развития и филиал компании «Альфа-страхование» (пр-т Ленина, 29). Кроме того, как указывает глава направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков, плюсами особняков также считаются автономность, огороженная территория с возможностью охраняемой парковки – такое отдельно стоящее здание обеспечивает компании безопасность и секретность.
Примечательно, но минусы особняков как бизнес-апартаментов вытекают из их же плюсов. По словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма, для клиента немаловажно не только удобст­во расположения офиса, его историческая значимость, но и уровень обслуживания, качественная отделка гостиных, кабинетов, переговорных комнат. По его словам, это позволяет покупателю сделать вывод, что он попал в успешную компанию, которая не поскупилась на сервис и оформление и которая вкладывает деньги в свой бизнес, а это является хорошим знаком для состоятельных людей.
Учитывая эти факторы, эксперты считают, что в основном недостатки являются техническими: к ним относятся отсутствие современной инфраструктуры объекта – функциональных планировок, источников бесперебойного питания, а также в целом общая ограниченность парковочных мест, в том числе отсутствие подземной парковки. Серьезный минусом является низкий коэффициент полезных площадей в историческом особняке в отличие от современного бизнес-цент­ра. Именно эти факторы заставляют девелоперов проводить масштабную реконструкцию особняков, нередко до такой степени, что из исторического в них остается только вывеска на фасаде.
Как рассказал Николай Савин, при реконструкции дома купца И. М. Белинькова (1-я половина XIX века) на улице 8 Марта, 32, площадь помещений с существующих 280 кв. м увеличилась до 600 кв. м. В здании была надстроена мансарда, вырыто подвальное помещение. По сведениям участников рынка, в это здание в ближайшее время заселится МДМ-банк. Похожим образом была увеличена площадь памятника истории по улице Малышева, 47а, – дома, в котором находился штаб областного екатеринбургского комитета РСДРП во главе с Малышевым, Вайнером и Хохряковым. Существующая площадь 140 кв. м была увеличена до 530 кв. м. В настоящее время в здании находятся бизнес-апартаменты сети клиник лазерной косметологии «Линлайн» и резиденция табачной компании DTI Tabaсos.

Дорогое удовольствие
Пожалуй, самый главный минус особняков – их стоимость, которая, по оценкам Уральской палаты недвижимости, на 40–50% выше, чем в современных офисных помещениях. «В настоящее время в центральной части Екатеринбурга стоимость площади при продаже составляет около 90–100 тыс. руб. за кв. м, в то время как в особняках эта сумма – от 150 тыс. руб. и выше, зачастую – порядка 200 тыс. руб.». Николай Савин назвал еще более высокие оценки при определении стоимости особняка – в последнее время цена за квадратный метр достигает 250 тыс. руб. Что касается арендных ставок, по словам участников рынка, они составляют в среднем по рынку 1,5 тыс. рублей в месяц, что, как и в случае с продажей, на 50% выше, чем месячная арендная ставка за квадратный метр в современных бизнес-центрах.
«В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга стоимость нематериальной составляющей – исторической ценности объекта – в уральской столице, как правило, не играет никакой роли. Возможно, причина заключается в том, что Екатеринбург относительно молодой город и известных на всю страну исторических объектов здесь мало», – предположил Михаил Хорьков.
По словам риелторов, цена особняка формируется в зависимости от места расположения, типа земельного участка, состояния самого здания – от качества и времени проведенной реконструкции. Николай Савин считает: важный фактор – удаленность особняка от зданий, где находятся органы власти. Чем ближе к ним – тем выше стоимость исторического здания. Руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционной компании «Еврогрин-ИнвестСтрой» Екатерина Максимовская указала другой уникальный фактор на Урале, который влияет на стоимость объекта, – окружающая архитектура. Если особняк расположен среди совре­­менных высотных зданий, что нередко встречается в центральной части Екатеринбурга, то его стоимость снижается, так как архитектурный облик объекта теряется. Оптимально, когда здание расположено на улицах, где выдержан единый архитектурный стиль. В уральской столице к ним относятся улицы Пушкина, Розы Люк­сембург, Гоголя. И даже с учетом всех этих факторов, подчеркивают эксперты, разброс цен на особняки в Екатеринбурге может быть гигант­ским в зависимости от индивидуальных договоренностей участников сделки.
Что касается дальнейшей динамики цен на уральские особняки, то, по оценкам специалистов Уральской палаты недвижимости, их рост в пределах 20–30% в год будет превышать среднерыночный рост стоимости офисной недвижимости. Разогревает рынок и то обстоятельство, что многие инвесторы приобретают этот вид коммерческой недвижимости в инвестиционных целях. Более того, появилось новое направление: компания «Еврогрин-ИнвестСтрой» построила в историческом центре города современный особняк на улице Горького, 39, который соответствует архитектурному стилю стоящих рядом исторических зданий. Среди характеристик объекта – площадь 2,5 тыс. кв. м, презентабельный вид, колонны, балкон; в здании есть гидравлический лифт, подземная и наземная парковки. По словам Екатерины Максимовской, интерес к долгосрочной аренде здания проявляют западные консалтинговые агентства, финансовые структуры. «Если проект будет успешным, мы и в дальнейшем будем продолжать работу в этом направлении», – заметила она.