Ленинградская область лежит в центре пересечения торговых путей, граничит с двумя государствами Европейского союза и обладает протяженным морским побережьем. Магистральное направление развития региона на ближайшие годы – строительство морских портов и развитие сопутствующей транспортной и логистической инфраструктуры. Назначение Ленобласти, по мнению ее руководства, – быть базой для перевалки грузов. При этом коммерческая недвижимость региона концентрируется в непосредственной близости к кольцевой автодороге.

Первые ласточки
Первой в 2000 году возможностью создания логистического терминала на территории Ленобласти заинтересовалась бельгийская компания Ahlers. В августе 2006 года в Ломоносовском районе был введен в строй логистический центр класса А Ahlers Logistic center площадью около 25 тыс. кв. м. Сейчас на его территории осуществляется полный комплекс логистических услуг, включая таможенное оформление, складские операции и дистрибуцию. Расположенный недалеко от морского порта и аэропорта (в пределах 15 км) и рядом с основными транспортными магистралями (пересечение Таллинского и Волхонского шоссе – развязка с КАД), комплекс оснащен собственной автомобильной дорогой и железнодорожными подъездными путями. Проект был реализован при поддержке правительства провинции Антверпен и правительства Ленинградской области. С момента начала реализации проекта компания инвестировала в новое строительство около $18 млн и собирается довести площадь комплекса до 72 тыс. кв. м.
До недавнего времени бельгийский проект оставался самым крупным в регионе. Но в ноябре 2007 года в районе деревни Новосаратовка Всеволожского района был запущен еще более масштабный складской комплекс «МЛП-Уткина Заводь». Девелопером проекта выступила компания «Международное логистическое партнерство». Логистический центр находится в 200 м от границы с Санкт-Петербургом, в непосредственной близости от Московского шоссе. Предусмотрены выезды на Кольцевую автодорогу и Октябрьскую набережную. Инфраструктура комплекса класса А включает железнодорожную ветку и рампу, что позволяет осуществлять погрузку и выгрузку товаров, доставляемых по железной дороге. Строительство было начато в июле 2006 года на участке площадью 40 га, сегодня введена первая очередь – 82 тыс. кв. м. Вторая очередь логистического парка будет пущена в мае 2008 года, к этому моменту его площадь достигнет 210 тыс. кв. м. Стоимость проекта, по словам генерального директора МЛП Мишеля Паскалиса, составляет примерно $160 млн. Финансирование ведется как за счет собственных средств компании, так и за счет кредита банка Hypo Real Estate International.
«Это первый крупный сетевой проект с чисто рыночной направленностью. Складской комплекс ориентирован в основном на крупных арендаторов, среди которых преобладают логистические операторы, например, Relogix (компания арендовала 56 тыс. кв. м в первой и второй очереди), Русская логистическая служба (15 тыс. кв. м), «Охта-Терминал» (около 10 тыс. кв. м). Минимальная арендуемая площадь – от 5 тыс. кв. м, средние арендные ставки – $130/кв. м в год. Проект показателен еще и тем, что был построен в короткие сроки и выведен на рынок быстрее своих конкурентов, которые стартовали раньше, причем проект был заполнен еще на стадии строительства. В общем, девелоперу с запуском первой очереди удалось «снять сливки» с рынка и провести крупнейшие по России сделки», – считает директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Николай Пашков.

Задел на перспективу
В настоящее время на разной стадии реализации в Ленобласти находятся около 10 различных инвестпроектов по строительству логистических терминалов и складов. Большинство из них расположено во Всеволожском районе. Так, ООО «Контейнершипс Ист» инициировало проект создания мультимодального комплекса близ поселка Янино. Финская компания Containerships Ltd OY, специализирующаяся в осуществлении морских контейнерных перевозок, в 2002 году построила морской контейнерный терминал в Кронштадте. Ввод в строй логистического комплекса позволит к 2010 году вывести терминал на объем годового грузооборота в 500 тыс. контейнеров. Общая площадь складских помещений в Янино составляет 80 тыс. кв. м. Строительство будет вестись в течение 5 лет и потребует инвестиций в объеме до $70 млн.
На 12–13-м км трассы «Кола» под Всеволожском строится еще один новый торгово-складской комплекс – «К-Раута». Площадь застройки составит 7,5 га (общая площадь участка – 8,5 га). Складские помещения займут 18 тыс. кв. м. Проект предусматривает строительство паркинга на 565 машин. На территории комплекса будет осуществляться розничная и мелкооптовая торговля строительными и отделочными материалами и товарами в формате do it yourself. Объем инвестиций в проект – 14 млн евро. В этом же районе близ Колтушского шоссе планируется строительство торгово-складского комплекса группы компаний «Северо-Западный ТехноПарк». Комплекс, как предполагает заказчик проекта, расположится вдоль Колтушского шоссе на территории 14,5 га, рядом с кольцевой автодорогой. Для размещения в нем приглашены гипермаркет, развлекательно-спортивный комплекс, складские терминалы общей площадью 95 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций – около $90 млн.
Однако складская недвижимость развивается и в других районах области. Например, ОАО «Ленинградский мачтопропиточный завод» (г. Отрадное, Кировского муниципального района) запросило разрешение МВК на перепрофилирование действующего предприятия в складской холодильно-морозильный комплекс. Предусматривается строительство складов общей площадью 70 тыс. кв. м. Стоимость проекта – около $30 млн. Сдача комплекса, который, кстати, будут обслуживать около 200 человек, может произойти в 2009 году.
В Тосненском районе Ленинградской области на участке площадью 57,4 га будет создан логистический комплекс класса В. Общая площадь складских помещений составит 250 тыс. кв. м, инвестиционные вложения превысят $250 млн. Реализацией проекта займется компания ООО «Логистический парк Тосно». Комплекс, который планируется построить за 5 лет, предназначен для приема, хранения и перевалки товаров народного потребления: электробытовой техники и приборов, упакованных заводским способом. Численность обслуживающего персонала – около 1300 человек.
В Виллозовском сельском поселении Горской волости Ломоносовского района на территории площадью 112 га компания ЗАО «ЮИТ Лентек» построит комплекс предприятий Greenstate 1–11. В состав комплекса войдут 11 объектов. В том числе: 4 логистических склада (площадь 296 тыс. кв. м), 2 перерабатывающих предприятия, офис-центр с рестораном и административно-бытовым комплексом, очистные сооружения, станция по обслуживанию аварийно-спасательных плавательных средств, хозяйственный блок-гараж, котельная. Зона логистики разместится в северной части участка. Логистические склады предназначаются для приема, хранения и перевалки различных грузов: бытовой электроники, мебели, светильников, компьютеров и т. д. Два производственных предприятия займутся переработкой колбасной массы и фасовкой кофе. Кроме того, предполагается наладить выпуск надувных спасательных плотов. Проект по созданию всего комплекса планируется завершить к IV кварталу 2010 года. Общий объем инвестиций составит около 420 млн евро. Со строительством комплекса будет создано более 2 тыс. новых рабочих мест.

Притяжение кольца
Ожидается, что в пятилетней перспективе на территории области будет введено в строй более 1 млн кв. м новых логистических и складских комплексов и терминалов. Стоимость перечисленных проектов оценивается, по самым скромным подсчетам, в 9,7 млрд рублей, при этом с вводом их в эксплуатацию в регионе будет создано до 6 тыс. новых рабочих мест.
Характерной тенденцией, отмечаемой в сфере логистики, является размещение логистических комплексов в районах, примыкающих к Санкт-Петербургу – крупнейшему рынку сбыта и офисному центру для компаний-производителей, а также вдоль основных трасс: Московской, Мурманской, Таллинской. Близость к городу, помимо экономии на транспортных издержках, имеет еще один плюс – возможность гарантированного обеспечения новых терминалов обслуживающим персоналом как из числа жителей Ленинградской области, ежедневно ездящих на работу в Санкт-Петербург, так и за счет самих горожан.
По мнению вице-губернатора Ленинградской области, председателя комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Григория Дваса, дефицит трудовых ресурсов – один из главных факторов, сдерживающих приток инвестиций в экономику области. «Это проблема номер один, – говорит г-н Двас. – Хотя для области она менее остра, чем, скажем, для мегаполиса. У Санкт-Петербурга и Ленобласти действительно общий рынок труда. Но есть диспропорция в межрегиональной трудовой миграции. Примерно 220 тыс. жителей области ежедневно приезжают работать на петербургские предприятия. И около 50 тыс. горожан, наоборот, едут в Ленобласть. Эта разница в 170 тыс. человек является довольно серьезным резервом для нас и фактором риска для Петербурга. Цифры говорят о том, что если область создаст новые привлекательные рабочие места, нам будет кем их заполнить. А вот Петербургу это сделать значительно сложнее».

Пригородная торговля
Что касается других сегментов рынка коммерческой недвижимости Ленобласти, то они в этом субъекте РФ развиты довольно слабо. «Крупных офисных центров в области практически нет, торгово-развлекательные проекты рассчитаны по большей части на городской спрос и по расположению тоже тяготеют к Петербургу», – говорит Николай Пашков. В этом случае, как и для складской недвижимости, главным фактором притяжения для девелоперов становится КАД. По данным ОАО «КАД-Ленобласть», управляющего областными землями вокруг КАД, заявленный объем капиталовложений инвесторов, обратившихся за согласованием проектов, сегодня составляет около 60 млрд руб. Общий объем инвестиций, который в ближайшие 2–3 года будет направлен на застройку областной территории вдоль Восточного полукольца, оценивается в 80 млрд руб. Наибольший интерес у инвесторов вызывают участки, расположенные в местах пересечения КАД и федеральных трасс. Например, на таких землях расположились комплексы «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас».
Если говорить о перспективных проектах торговой недвижимости, то самым крупномасштабным из них является комплекс «Невский Сити», строительство которого ведется в районе поселка Бугры на территории 150 га. Девелопером выступает итальянская группа компаний «Маргери». Объем инвестиций в проект – около 350 млн евро. Концепция комплекса предполагает создание целого города, куда войдут первый в России торговый центр формата outlet «Невский Колизей», административный «Невский центр» и торговый комплекс «Невский ритейл». Срок окончания реализации проекта 2011 год. В центре «Невского Колизея» на площади в 20 тыс. кв. м раскинется аквапарк «Ривьера». Ожидается, что «Невский Сити» будут посещать около 22 млн человек в год.
Еще один многофункциональный проект может появиться в Уткиной Заводи – на территории 400 га, при-легающей к КАД между Вантовым мостом и Мурманским шоссе. Девелопером проекта выступает УК «Уткина Заводь». Как рассказал CRE менеджер проекта Денис Гладыш, объем вложений оценивается от $1,5 до 2 млрд. Концепция предполагает создание бизнес-квартала в непосредственной близости к КАД со всей необходимой инфраструктурой для его функционирования. Проект получит и административно-офисную составляющую. Есть вероятность, что в новый район из центра города переедет правительство Ленобласти.

В правильном направлении
Аналитики считают складской сегмент Ленобласти наиболее перспективным с точки зрения вложения средств. Этот регион может составить серьезную конкуренцию Петербургу, чьи земельные ресурсы ограниченны. Концепция развития терминально-складской инфраструктуры Петер-бурга предполагает, что к 2015 году внутри КАД площадь крытых складов должна сократиться с 5 млн кв. м до 4,75 млн кв. м, а к 2025 году – до 2,55 млн кв. м. Если в районе КАД и за ее пределами сейчас находится всего 174 тыс. кв. м крытых складов, то уже к 2010 году за Кольцевой их площадь должна составить более 1 млн кв. м. Строительство и дальнейшее развитие грузовых портов в Усть-Луге и под Выборгом, пуск Кольцевой автодороги и развитие промышленных зон создают серьезные предпосылки для появления на территории Ленобласти современных мультимодальных логистических комплексов на пересечениях основных транспортных магистралей.
Область старается привлекать инвесторов и всячески стимулировать развитие территорий. Например, инвестор, заявивший в декларации о намерениях целью инвестиционного проекта строительство логистического терминала, вне зависимости от масштаба проекта, получает льготу по налогу на имущество в размере 2,2%, а также льготу по налогу на прибыль в общей сложности 17,5% на весь период окупаемости проекта. Сверх того в виде бонуса все инвесторы получают льготу по налогу на имущество дополнительно на два года по истечении периода окупаемости. А также льготу на прибыль, размер которой зависит от объема инвестиций. Предоставление льгот по двум основным видам налогов экономит инвестору до 30% денежных средств от общей суммы реализации проекта.
Но есть и ряд сложностей, которые замедляют процесс привлечения инвестиций. Прежде всего это земельный вопрос. «Основной задачей органов исполнительной власти Ленобласти должно стать упрощение процедуры перевода земель в соответствующую категорию, позволяющую реализовывать девелоперские проекты. К сожалению, сегодня эта процедура далека от идеала и занимает очень много времени», – считает старший юрист компании DLA Piper Павел Логинов. Другим важным юридическим вопросом, по мнению Павла Логинова, непосредственно затрагивающим интересы инвесторов в недвижимость, является перераспределение полномочий между органами государственной власти Ленобласти и различными уровнями органов местного самоуправления. Наконец, во многих районах Ленобласти остается проблемой инженерная инфраструктура. Тем не менее это не отменяет основного конкурентного преимущества Ленобласти – ее выгодного с точки зрения развития логистических проектов геоэкономического положения. «Поэтому назначение Ленобласти – быть базой для перевалки гру зов. У региона большая транспортная, логистическая емкость. У Петербурга такого конкурентного преимущества нет», – считает Григорий Двас.