Рынок оценки отрегулируют снизу

Инициатива заказчика
Наряду с Фондом имущества Санкт-Петербурга и ГУИОН, которые являются основными заказчиками оценочных услуг, учредителями НП «СПО» выступили 35 профессиональных оценщиков – физических лиц. Статус саморегулируемой организации (СРО) новая структура сможет обрести, когда привлечет в свои ряды не менее 300 специалистов. Эксперты считают, что это произойдет довольно скоро. Так, по словам генерального директора Фонда имущества Андрея Степаненко, только Фондом аккредитовано 22 компании (в основном петербургские) для проведения работ по оценке государственного имущества. «Но есть и московские фирмы, и одна областная организация – Ленинградская областная ТПП. В прошлом году Фонд выступил заказчиком более 700 отчетов об оценке недвижимости города на сумму более 12 млн рублей», – отметил г-н Степаненко. По данным генерального директора ГУИОН Дмитрия Куракина, в Петербурге работает около 1,5 тыс. независимых оценщиков. «Емкость данного рынка услуг трудно оценить, поскольку он очень непрозрачный и хаотичный. В области госу дарственной оценки в Петербурге ежегодно выдается около 3 тыс. экспертных заключений. Стоимость одного отчета в среднем составляет 25 тыс. рублей. Но есть объекты, например, намывные территории на Васильевском острове или проекты заводов Nissan и Toyota, отчеты по которым были очень трудоемкими. Их стоимость превышала 150 тыс. рублей», – говорит специалист.
Свою заинтересованность в создании СРО оценщиков представители заказчиков объяснили просто: работа оценочных структур, которая предшествует любой сделке, влияет на прозрачность рынка недвижимости. «От качества предварительной оценки объектов недвижимости зависит результат торгов в Фонде имущества. Если цена неадекватно высокая – торги не состоятся, если неадекватно низкая – на торги придут покупатели, которым будет не под силу реализация проекта. Поэтому от оценки зависит, насколько здоровой будет конкуренция на торгах и сам исход аукциона – та сумма, которую получит городской бюджет», – отметил г-н Степаненко.
Пока, по мнению экспертов, на рынке оценки не очень здоровая ситуация. По данным г-на Куракина, доля заказных отчетов в общей массе превышает 60%. «В столичных городах ситуация сносная, но в удаленных регионах все гораздо сложнее. Не секрет, что заказчик часто давит на оценщика. Если речь идет об оценке государственной собственности для ее дальнейшего выкупа, оценку нередко занижают. В моей практике был случай, когда здание на Крестовском острове оценили как двухкомнатную квартиру. А если дается оценка недвижимости под получение банковского кредита – показатели обычно завышают», – говорит специалист. По новому закону оценщик несет ответственность за результат своей работы собственным имуществом, а СРО, в ряды которой он входит, отвечает своим добрым именем. Саморегулирование призвано повысить качество оценки, гарантом которого становится репутация всего профессионального сообщества. «Кроме того, под защитой СРО и под его патронажем смогут работать небольшие оценочные компании, которым сложно пробиться на рынок. Это выравняет ситуацию и предотвратит лоббизм», – отмечает г-н Степаненко. «СРО позволит объединить специалистов и защищать их интересы в диалоге с представителями власти и бизнеса», – добавляет г-н Куракин, подчеркивая, что «пока сообщество оценщиков в городе очень инертно».

Осознанная необходимость
К реформе саморегулирования рынок шел последние четыре года. Как рассказал CRE один из инициаторов нового закона председатель комитета Госдумы РФ по государственной собственности Виктор Плескачевский, закон о саморегулировании несколько лет саботировало Правительство РФ, несмотря на три указа Президента в его поддержку, – возможно потому, что это первый опыт создания органа власти «снизу».
«Но мы его все-таки приняли. Это – революция! Впервые речь идет о публичном правовом, а не корпоративном объединении», – отметил он. Всего в России должно быть создано не менее 15 СРО оценщиков. Пока, по данным г- на Плескачевского, в государственный реестр о СРО включены три объединения оценщиков федерального масштаба. Это Российское общество оценщиков (РОО), Российская коллегия оценщиков (РКО) и «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (СМАО). «Полагаю, что петербургская организация может встать с ними в один ряд. Ведь именно в Петербурге было положено начало российской оценочной деятельности. Качество местных стандартов в оценке очень высокое, я бы сказал, академическое. Не грех предложить их российским коллегам», – заключил г-н Плескачевский.
«Как только Минэкономразвития утвердит основные стандарты оценочной деятельности, рынок оценки вступит в новую эру», – уверен начальник московского управления ФГУП «ФТ-центр» Владимир Жуковский. Он подчеркивает, что оценочная деятельность строится на доверии клиента. «От авторитета компании зависит ее успех. Формировать этот авторитет должно не государство или контролирующие органы, а само оценочное сообщество. Для этого и нужны СРО», – подчеркнул он. Участники петербургского рынка коммерческой недвижимости также отмечают, что региональная СРО оценщиков им необходима. Как заявил президент ГК «Аверс» Михаил Зельдин, работа оценщика будет проходить независимую экспертизу в совете СРО. «Это повысит качество отчетов независимых оценщиков», – уверен он. По словам генерального директора УК «Система» Евгения Якушина, для Фонда имущества такая структура может стать дополнительным помощником и контролером в определении реальной стоимости региональных активов.

Подводные камни
Как заявил CRE главный оценщик ООО «Балт-Аудит-Эксперт» Дмитрий Куз­нецов, основная проблема заключается в том, что общество и законодатель питают неоправданные иллюзии по поводу возможности абсолютно точного измерения стоимости. «Стоимость – это операционное определение. Она зависит от способа ее измерения. Разные квалифицированные и добросовестные оценщики будут неизбежно получать отличающиеся результаты оценки одного и того же объекта, используя различные методы. И разница может быть весьма существенной. Это известно всем мыслящим профессионалам. А законодатель уверен, что «правильные» оценщики должны получать одинаковые результаты оценки одного и того же объекта», – говорит он.
По словам г-на Кузнецова, «главная внутренняя проблема оценки в том, что общество не может принять тот факт, что оценка – это не предпринимательство, а специфичная профессиональная деятельность». «В течение нескольких десятилетий предпринимательство в России было запрещено и преследовалось по закону, а сейчас общество почему-то считает, что любая деятельность является предпринимательством и нужна для извлечения прибыли. Может, поэтому общество не хочет принять дух и букву нового закона, в котором написано, что оценщик – не предприниматель, а физическое лицо, осуществляющее профессиональную деятельность, как адвокат, нотариус или врач», – отмечает эксперт. При этом он уверен, что «если общество все-таки сведет новации закона к минимуму и оценочную деятельность будут осуществлять юрлица, то никаких сущест­венных изменений к лучшему не произойдет». «Кроме государственной бюрократии будет развиваться и бюрократия СРО, которая будет существовать за счет возможности создавать препятствия работе профессионалов», – добавляет он. «Если же субъектом оценочной деятельности будут люди, у них со временем появятся объективные причины к объединению. Если заказчик, в том числе и государство, будет настаивать на однозначности оценок, СРО смогут разработать методики, носящие операционный характер, – при отсутствии ошибок они буду приводить к однозначному результату и исключат субъективную составляющую оценки. Но те оценщики, для которых суть оценки – это справедливая стоимость, устраивающая всех участников сделки, будут пользоваться другими методиками, отражающими их взгляды и предпочтения», – заключает эксперт.