Васильевский остров становится деловым сити

В дискуссии принимали участие ключевые эксперты рынка недвижимости: заместитель управляющего директора ФХК «Империя» Дмитрий Золин, директор по развитию Jones Lang LaSalle Сергей Федоров, генеральный директор ЗАО «Ханса Строй» Олег Барков, генеральный директор Maris Properties в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева, управляющий парт­нер УК «Лидер» Денис Кириллов.

Низкие ставки как драйвер спроса

В ходе «круглого стола» эксперты отметили, что за последнее время на Васильевском острове открылось немало новых деловых центров, среди которых достаточно весомую долю занимает высококлассная офисная недвижимость. Согласно сводным данным, около 13 % от всего рынка бизнес-центров класса A и B занимают бизнес-центры, расположенные на Васильевском острове. По мнению участников дискуссии, эта локация обладает очень серьезным потенциалом дальнейшего развития, поскольку уже сейчас Василеостровский район является третьей по популярности деловой зоной в Петербурге после Центрального и Петроградского райо­нов. «На этой территории сохраняется устойчивый спрос на офисные площади. Например, заполняемость наших бизнес-центров, без учета введенных в этом году, составляет 93 %. В этом районе, в отличие от центра Петербурга – Невского проспекта, очень много возможностей для девелопмента. Думаю, что скоро мы увидим большое количество новых красивых объектов», – рассказал Дмитрий Золин.

Пока же в классе А на Васильевском острове представлено восемь зданий общей площадью 84 тыс. кв. м. Такие данные представил Борис Мошенский. По его подсчетам, это примерно 12 % от обще­городского объема офисов этого класса. Офисных зданий класса В ровно в два раза больше – на сегодняшний день на Васильевском острове функционирует 16 зданий этой категории общей площадью 164 тыс. кв. м.

В своем выступлении Борис Мошенский также отметил, что арендные ставки на офисные помещения в этой локации значительно ниже той стоимости, которую запрашивают собственники относительно сопоставимых по параметрам объектов в других центральных районах. Он сообщил, что средняя ставка на офисы в деловых цент­рах класса А в среднем составляет 1300 рублей/кв. м в месяц, при этом в центральном районе города арендная ставка находится на уровне 1500 рублей/«квадрат». Помещения класса В предлагаются арендаторам за 900 рублей/кв. м. В среднем по городу этот показатель находится на уровне 1120 рублей/кв. м.

Невысокие ставки положительно влияют на объем поглощения, который в этой локации достаточно высок и находится на уровне 20 % от общегородского показателя. По словам г‑на Мошенского, заполняемость бизнес-центров, расположенных на территории Васильевского, составляет около 76 %, при среднегородском показателе в 87 %. Уровень вакансий в классе В составляет около 13 % против общегородского уровня в 8 %.

Только для местных

На деловую среду и спрос влияет также и активное жилищное строительство, развернувшееся на территории района. В этом убежден Олег Барков. Он рассказал, что помимо площадей в деловых цент­рах под офисные помещения на Васильевском острове активно используются коммерческие помещения в новых жилых домах. По его словам, арендные ставки на встроенные помещения находятся в диапазоне 1000–1100 рублей/кв. м в месяц.

Как правило, арендаторами таких офисов выступают люди, живущие или работающие на Васильевском острове. «Это компании, бизнес-процессы в которых не предусматривают большого потока посетителей: представительства, инженерные компании, архитектурные бюро, юридические фирмы, компании, торгующие эксклюзивными товарами», – пояснил Олег Барков.

Однако, по мнению Бориса Мошенского, не только арендаторы «встроек» являются «аборигенами» Васильевского. Из-за островного расположения этой локации и в офисах в деловых центрах также предпочитают работать те, кто живет на острове. «Например, представители зарубежных компаний пока не готовы арендовать здесь офисы, поскольку расположение на острове не соответствует их критериям безопасности», – объяснил г‑н Мошенский. Петербуржцы же, живущие в других районах, стараются избегать работы на Васильевском из-за транспортной ситуации, которая на сегодняшний день далека от идеала.

Участники дискуссии отметили, что основным достоинством и одновременно недостатком Василеостровского района является его островное расположение. Близость территории к центру города делает ее престижной как для проживания, так и для ведения бизнеса. В то же время слабая связь с остальной частью Петербурга создает василеостровцам немало проблем. Наличие двух станций метро – «Василеостровской» и «Приморской» – несколько уменьшает оторванность района от остального города, но не решает проблему перемещения по самому острову.

Власти города рассчитывают решить эту проблему за счет строительства Западного скоростного диаметра (ЗСД), однако вряд ли эта дорога станет во всех отношениях панацеей. «Западный скоростной диаметр решает только проблему связи с северными и южными районами. Хотя, учитывая, что в Приморском и Выборгском районах у нас проживает более миллиона человек и примерно столько же на территории южных окраин Петербурга, эта дорога, безусловно, снимет достаточно серьезную и объемную нагрузку на автомобильный трафик, – считает Сергей Федоров. – Однако проблему транспортной связанности Васильевского острова с историческим центром в течение рабочего дня Западный скоростной диаметр не решит. Кроме того, необходимо учитывать и то, что ЗСД строится с определенным опережением к развитию намывных территорий Морского фасада, где также планируется строительство значимого объема офисных площадей». Близость выставочного комплекса «Ленэкспо» также влияет на загруженность транспортных магистралей, особенно в дни проведения масштабных выставок и между­народных форумов.

По мнению Сергея Федорова, увеличить транспортную связанность Васильевского острова с историческим центром могли бы проекты строительства Адмиралтейского и Серного моста через Малую Неву, которая свяжет Васильевский остров с Петроградской стороной, Адмиралтейским и Центральным районами.

Более подробно о конференции на тему: «Что мешает Васильевскому острову быть деловым центром?» читайте в следующем номере журнала CRE Северо-Запад.