Офис в доме

Квартира на первом этаже жилого дома, выходящая на улицу с оживленным трафиком, традиционно считается не самой престижной. Зато если переоборудовать ее в помещение стрит-ритейла, такой магазин будет просто обречен на успех. Да и офис, расположенный в бывшей квартире, может принести владельцу больше пользы, чем аналогичный в бизнес-центре.

1008
Автор: Юлия Новоселова

Центр вне класса
Центр всегда был и остается самой привлекательной территорией для предпринимателей.
Наличие объекта коммерческой недвижимости в пределах Садового кольца рассматривается как элемент престижа, устойчивости, стабильности бизнеса. Поэтому спрос на офисы, объекты торговли и услуг в домах ЦАО особенно велик. А предложение не всегда отличается соответствующим качеством.
Так, по данным компании Delta Estate, объем жилого фонда в ЦАО Москвы оценивается в 15,5 млн. кв. м. На долю офисов, расположенных в жилом секторе, приходится от 3 до 5%, что составляет примерно 300–500 тыс. кв. м. Выходит, что офисные помещения в жилом сегменте Центрального округа составляют около 10–12% от общего числа всех офисных площадей столицы. «По нашей оценке, на сегодняшний день на рынке единовременно представлено для продажи или сдачи в аренду не более 5–7% от всей недвижимости этого сегмента, остальная площадь находится «в деле». Ежегодный ее прирост за счет квартир, переведенных в нежилой фонд, не превышает 10–12%», – рассказывает управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова.
По ее словам, согласно международной классификации офисы на первых этажах жилых домов могут относиться только к категории В и ниже. Но московская действительность вносит свои коррективы. Арендные ставки на офисы в центре города сегодня варьируются от $800 до $1500/кв. м в год. Офисы, выставляемые по этой максимальной ставке – при наличии отличного ремонта, развитой инфраструктуры, элитного статуса жилого дома, – можно с большой натяжкой отнести к классу В+ по классификации, используемой многими московскими агентствами недвижимости. «Хотя эта систематизация помещений, предназначенных под деловое использование, весьма условна, – считает Елена Земцова. – Внеклассовость предложений объясняется недостаточностью или несовершенством офисных характеристик. В центре города есть великолепные дорогие офисы (старинные особняки или нижние этажи элитных домов), не дотягивающие до класса А по ряду параметров (безопасность, обеспечение электроэнергией, недостаточный паркинг). Есть что-то усредненное между В и С, а есть совсем дешевые и неказистые варианты – «класс С с тремя минусами», как мы их называем». Такие помещения эксплуатировались ранее как предприятия бытового назначения (прачечные, ателье и т. д.), по ряду причин сегодня прекратившие свою деятельность. Новые предприимчивые владельцы, осуществив «легкий евроремонт» помещений (настил полов, покраску стен) и выставив их на продажу, в свою очередь, стали позиционировать новые объекты как офисы класса В.
Поскольку на окраинах нет подобного ажиотажа вокруг коммерческих площадей, арендные ставки там значительно ниже. Демократичные цены делают такие офисы особенно привлекательными для мелкого бизнеса. «Если говорить о спальных районах и региональных рынках, то офисы на первых этажах жилых домов здесь, в отличие от деловых районов Москвы, занимают основную долю в общей структуре предложения», – замечает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.
Кроме того, в жилых домах, строящихся за пределами Садового кольца, офисы, как правило, спланированы заранее: будущим предпринимателям уже не придется переводить жилье в нежилой фонд. Тем же, кто собирается разместить офис в жилом доме в центре города, этой процедуры не миновать. Элитные дома внутри Садового кольца сейчас также строятся с учетом «нежилья» на первых этажах, но, во-первых, выбор здесь не так широк, как на окраинах, а во-вторых, цена новостройки может отпугнуть потенциального арендатора или владельца.

Трудности перевода
Все опрошенные нами эксперты подчеркивают, что перевод жилья в нежилой фонд – процесс довольно долгий и финансово затратный. Самостоятельно изменить назначение помещения по силам не каждому его владельцу. Посещение согласующих и разрешающих органов способно испортить любое настроение и свести благое начинание на «нет». Количество необходимых документов нарастает как снежный ком во время марафона от одного чиновника к другому. Обращение в специализированную фирму позволяет сократить срок перевода и избавиться от рутины, связанной со сбором и оформлением большого количества разрешительной документации. Данную услугу представляют компании, специализирующиеся на оформлении согласований и разрешений на различные операции с коммерческой и жилой недвижимостью (перепланировка, изменение функционального назначения и т. д.), а также практически все риелторские фирмы.
Перевод помещения из жилого фонда в нежилой возможен при выполнении следующих условий:

  • помещение находится на первом этаже или под ним расположено нежилое помещение;
  • существует возможность организации отдельного входа;
  • в данном помещении никто не прописан;
  • дом, в котором расположено это помещение, не является аварийным и не подлежит сносу в ближайшие три года.

Для перевода квартиры в нежилое помещение, в свою очередь, нужны следующие документы:

  • заявление с указанием причин перевода;
  • копии свидетельств о праве собственности на квартиру;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан;
  • проект переустройства и перепланировки помещения;
  • согласование проекта в Санэпиднадзоре, Госпожнадзоре, АПО;
  • техническое заключение МосжилНИИ-проекта или другой организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • справка из районного управления о том, что дом не признан аварийным и не стоит в планах на капремонт и реконструкцию;
  • информационное письмо из АПУ о возможности устроить отдельный выход в помещение;
  • выписка из ЕГПР;
  • акт технического обследования;
  • копии уставных документов для юридических лиц и копии свидетельств о регистрации и постановки на учет в налоговый орган для ПБОЮЛ.

В случае перепланировки помещения проект необходимо согласовать в БТИ, проектной организации, СЭС, УГПС, АПУ, газовой инспекции, ДЕЗ, МНИИТЭП, МосжилНИИпроекте, ТСЖ, жилищной инспекции. А если в квартире, перестраиваемой под офис, уже была сделана перепланировка, не соответствующая нормам, это станет основанием для отказа в переводе помещения в нежилой фонд.
«Решение о возможности перевода помещения из жилого в нежилой фонд принимает межведомственная комиссия (МВК). В случае ее положительного решения документы передаются в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом, определяющую официальную стоимость перевода помещения, – рассказывает Михаил Гец. – После этого необходимо оформить право собственности уже на нежилое помещение в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По словам Михаила Геца, средняя стоимость перевода жилого помещения в нежилой фонд сегодня составляет от $150 до $300/кв. м и в целом является весьма индивидуальной, в зависимости от каждого конкретного случая.
«Процедура перевода помещения в нежилой фонд занимает 6–10 месяцев и обойдется собственнику в $60–100 тыс. с учетом обустройства отдельного входа и ремонтных работ, – поясняет директор департамента управления активами компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов. – Следует также учитывать затраты на услуги брокерской компании, которые составляют около 3–6% от стоимости объекта при его продаже или составляют величину месячной арендной платы на услуги подбора арендатора и услуги по управлению объектом. Налоговые платежи составляют от 6 до 15%, а эксплуатационные затраты – от 3 до 15% от арендного дохода ежемесячно», – говорит г-н Лобанов.

Кому это нужно
Нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, условно можно разделить на несколько типов:

  • расположенные на первой линии домов с отдельным входом, витринными окнами. Как правило, в них размещаются магазины, сетевые операторы, отделения банка и т. д. В этом сегменте рынка это самые дорогие площади.
  • помещения на первом этаже, аналогичные вышеупомянутым, но без витринных окон. Чаще всего они востребованы банками для размещения клиентских офисов, компаниями, предлагающими услуги связи, и т. д.
  • помещения, затерянные в жилом секторе, используемые под различные городские службы и службы коммунального хозяйства.

«Офисы на первых этажах жилых комплексов пользуются постоянным спросом, так как у такого формата есть свой потребитель. В первую очередь это мелкие компании с потребностями в аренде от 50 до 150 кв. м. Площади, отвечающие таким параметрам, практически невозможно снять, а тем более купить в крупных бизнес-центрах, – рассказывает Светлана Снитковская, заместитель руководителя департамента управления недвижимостью «МИАН-Девелопмент». – Во-вторых, эти офисы занимают компании, оказывающие услуги населению (юридические, нотариальные конторы, парикмахерские, аптеки и т. п.). Нарабатывая постоянную клиентуру (за счет жильцов этого и близлежащих домов), арендаторы снижают затраты на рекламу для привлечения новых потребителей. Доля таких площадей в общем объеме коммерческой недвижимости незначительна, однако стабильно растет за счет строительства нового жилья», – поясняет г-жа Снитковская.
Как отмечает Михаил Гец, основными арендаторами офисов на первых этажах являются небольшие компании, для которых определяющим фактором при выборе объекта является возможность арендовать небольшой офисный блок. Также потенциальными арендаторами таких помещений выступают компании, предоставляющие локальные сервисы и ориентированные на жителей конкретного района (банки, страховые компании, нотариальные конторы, туристические компании). Как правило, для них является обязательным наличие отдельного входа и территориальная близость к потребителю.
«Поскольку Гражданский кодекс РФ запрещает размещать в жилых комплексах производство и складские помещения, нежилые площади на первых этажах домов используются главным образом в качестве торговых и офисных. При этом данные площади пользуются спросом не только у представителей малого бизнеса, – сообщает Сергей Лобанов. – Нередко на первых этажах жилых домов открывают свои представительства крупные компании, такие как «Альфа Банк», «ВТБ», «Арбат-престиж», «Азбука вкуса». Предпочтения каждой компании индивидуальны, поэтому трудно заранее предугадать, выберет она помещение в крупном бизнес-центре или офис на первом этаже в жилом комплексе. С уверенностью можно лишь утверждать, что к именно таким площадям проявят интерес мелкие и средние фирмы», – резюмирует эксперт.
По словам Екатерины Кукановой, руководителя пресс-службы компании «ДОН-Строй», очевидные преимущества офиса в жилом доме – возможность самостоятельно выбирать сервисные службы (охрана, служба эксплуатации) и использовать клиентский потенциал самого дома. Кроме того, по мнению г-жи Кукановой, нежилое помещение небольшой площади, расположенное в качественном доме, обладает высокой ликвидностью – оно будет востребовано всегда. «Данное помещение очень привлекательно для предприятий сферы услуг, а также в качестве офиса, например, адвокатского бюро. Популярен и такой вариант (у компаний, работающих в т. ч. на конечного потребителя, например, крупных банков) – головной офис с большой управленческой структурой размещается в бизнес-центре, а при жилых домах располагаются небольшие пункты, приемные: таким образом компания становится ближе к своему клиенту», – объясняют в «ДОН-Строе».
Основным недостатком офиса в жилом доме были и остаются конфликты с жильцами этого дома. По словам Светланы Снитковской, «конфликты возникают всегда. Очень часто жильцы жалуются на запаркованные в неположенном месте автомобили сотрудников и посетителей офисов (на газонах или перекрывающие проходы). Всегда найдутся люди, которых что-то не устраивает. У этой категории граждан есть право обратиться в контролирующие органы с запросом о проверке компании на наличие разрешающих документов и соблюдение ими всех норм. Если у собственника или арендатора офиса все в порядке с документами и они не нарушают нормы и правила, то им ничего не грозит».

Перспективы
По мнению Михаила Геца, в последние два-три года прослеживается явная тенденция увеличения офисной составляющей в жилых комплексах. Теперь это уже не маленькие помещения на первых и цокольных этажах, а полноценные высококачественные бизнес-центры с профессиональным управлением, необходимой инфраструктурой и просторным паркингом. Тенденцией последних двух лет стало увеличение количества многофункциональных центров, где основная роль отводится жилой (апартаментной) и офисной недвижимости. Яркий пример – проекты, реализуемые в рамках ММДЦ «Москва-Сити»: «Город столиц», «Империя Тауэр» и «Меркурий Сити Тауэр».
Как правило, в столичных жилых комплексах, возводимых по индивидуальным проектам, уже отпала необходимость перевода в нежилой фонд. В них изначально запланированы нежилые помещения, которые предназначены как для обеспечения инфраструктурой будущих жильцов комплекса (торговые помещения, фитнес-центр), так и для размещения бизнес-центра. «Что касается типового жилья, то вопрос перевода помещений из жилого в нежилой фонд будет актуален еще не один год, – полагает Михаил Гец. – Правда, многие типовые серии подразумевают наличие на первых этажах жилых домов нежилых помещений, которые впоследствии можно сдавать в аренду или продавать», – сообщает г-н Гец.
Безусловно, готовое офисное помещение, запланированное еще на стадии проектирования дома и изначально обладающее необходимыми инженерными решениями, отдельным входом, выделенным паркингом и т. д., приобретать гораздо интереснее и удобнее, в отличие жилой площади, не переведенной в нежилой фонд. Выгода в последнем случае с учетом понесенных временных и финансовых затрат может быть весьма призрачной. Такой вариант возможен, если, к примеру, необходимо расположить офис в конкретном месте с уже сложившейся застройкой. В этом случае рекомендуется обратиться к услугам специализированной компании, способной оптимизировать процесс перевода в «нежилье».
По словам Екатерины Кукановой, размещаемые в жилых комплексах компании «ДОН-Строй» объекты коммерческой недвижимости в основном представляют собой элементы инфраструктуры, направленные на удовлетворение потребностей жителей самого комплекса. Как правило, речь идет о сервисных службах, химчистке, прачечной, автомойке, сервисе в паркинге. «При комплексном освоении больших территорий линейка инфраструктурных объектов расширяется. Так, масштабность проектов класса премиум дала возможность нашей компании спроектировать большие спортивные комплексы в ЖК «Алые Паруса», «Воробьевы Горы», «Триумф-Палас», – говорит г-жа Куканова. По данным компании «ДОН-Строй», для оптимизации площадей на первых уровнях и в стилобатах зданий проектируются и офисные помещения (ЖК «Измайловский», «Лосиный Остров» и др.), которые очень удобны для жителей – владельцев небольшого бизнеса, т. к. позволяют жить и работать в одном месте. Под офисные помещения всегда проектируется отдельный вход в здание, отводятся места на подземном паркинге ( отдельном от паркинга жильцов), также предусматривается отдельная наземная гостевая парковка. Таким образом, при грамотном подходе к планированию нежилых помещений соблюдаются интересы как жителей, так и сотрудников офиса, что исключает возникновение конфликтных ситуаций. «Если говорить о тенденциях, то уже сейчас практически во всех новостройках на первых уровнях и в стилобатах зданий закладываются нежилые помещения: это позволяет оптимально решить вопросы инфраструктуры, а также избавляет застройщика от проблемы непопулярных первых этажей», – резюмирует Екатерина Куканова.
По мнению Сергея Лобанова, торговые и офисные помещения на первых этажах будут еще долгое время пользоваться устойчивым спросом. Специфика данного сегмента коммерческой недвижимости не позволяет удовлетворить спрос крупного, а тем более «высотного» города полностью, поскольку под указанные цели могут использоваться только помещения на первых и вторых этажах жилых домов. Таким образом, насытить локальный рынок района возможно при наличии массовой комплексной застройки, где первые этажи зачастую проектируются как нежилые. «На сегодняшний день концепция застройки новых районов позволяет избежать появления здесь острого дефицита коммерческих площадей, в отличие, например, от центра города с его старой застройкой. Тем не менее спрос на встроенно-пристроенные помещения в Москве очень высок и в ближайшее время не будет удовлетворен из-за невозможности быстрого и значительного расширения данных площадей», – заключает эксперт.


Коментарии (0)


Поделиться

2421

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre