ЗИЛ за $15 млрд затмит «Москву-Сити»
Застройка «Полуострова ЗИЛ» пройдет в два этапа. Первая очередь должна завершиться до 2024 г., а вторая – до 2030 г. Жилая и коммерческая застройки попадут в первую очередь, заняв 344 га площади. Далее будут выстроены промышленные корпуса и создана сопутствующая инфраструктура, площадью 100, 83 га. Из них мощности «МосавтоЗИЛа» будут занимать 800 тыс. кв. м, новый ледовый дворец — 170,4 тыс. кв. м, спорткомплекс Российского союза боевых искусств — 110,3 тыс. кв. м, сообщает издание «РБК daily».
Всего на территории планируется построить 4,5 млн кв. м недвижимости. По предварительным оценкам, инвестиции в стройку составят от $5 млрд до $15 млрд. Московские власти планируют окончательно утвердить проект и продать право застройки до конца текущего года.
Руководитель департамента развития компании Welhome Дмитрий Голев считает, что у проекта есть безусловная сильная сторона — его комплексность. «Комплексный подход к освоению земельных участков позволяет учитывать потребности в тех или иных видах недвижимости, потребности в социально-бытовой и транспортной инфраструктуре», — говорит эксперт. Однако он уточняет, что освоение территории такого масштаба займет не менее 10 лет.
Партнер S.A. Ricci Павел Яншевский уверен, что «Полуостров ЗИЛ» — проект уникальный. Из него может получиться объект, равных которому не будет, в случае грамотного подхода к освоению. Приведение в порядок гигантской промзоны потребует много сил, времени и средств.
«Это 450 га территории, которая требует демонтажа нескольких млн квадратных метров недвижимости, рекультивации земли, в некоторых местах – на 10-15 метров и более, так как многолетний полный цикл производства автомобилей оставил после себя в земле соли тяжелых металлов и масла. Чтобы этот проект состоялся, город должен его подготовить. И просто распорядительных документов в данном случае явно недостаточно, так как объем инвестиций в демонтаж заводских помещений, рекультивацию земли, подведение сетей настолько велик, что ни один девелопер не захочет что-то здесь строить», -- утверждает эксперт. По его мнению, затраты составят от $2-3 тыс. на кв.м.
Яншевский также видит опасность в расположении промзоны: «Южное и юго-восточное направления никогда не считалось престижным, поэтому при таких вложениях в территорию участка девелопер вообще не сможет получить никакой прибыли».
«Единственно возможный путь в данном случае – город за свой счет делает редевелопмент земли и после этого продает землю девелоперу, так как с масштабами реконструкции справится только Москва. Возможен вариант компенсации работы по подготовке участка девелоперу» – говорит специалист.
«Сегодня на рынке отсутствует компания, которая могла бы в одиночку освоить промзону ЗИЛа. Однозначно это будет пул компаний, которые совместно будут развивать данную территорию. На сегодняшний день, в Москве существует не менее 10 компаний, обладающих компетенциями в области комплексного освоения территорий. Все они, вероятно, будут серьезно рассматривать вопрос своего участия. Необходимо создание эффективного механизма управления данным процессом, где город должен выступить в роли основного организатора. Внедрение понятной и прозрачной процедуры управления станет ключевым моментом, базовой основой не только для реновации территорий завода ЗИЛ, но и эффективным инструментом для последующих проектов освоения промзон. Инвесторов может привлечь поэтапный план развития территории, где будут четко прописаны обязательства инвестора и обязательства города», -- сообщил генеральный директор KR Properties Сергей Матюхин.
Он добавил также, что многие крупнейшие девелоперские компании Москвы с интересом относятся к формату частно-государственного партнерства, в форме которого ожидается освоение автозаводской промзоны: «Подобные проекты обеспечивают достаточно устойчивый и долгосрочный ресурс для развития девелоперского бизнеса, где поддержка государства не только помогает компаниям развивать городские территории, но и обеспечивает существенное снижение рисков при реализации проекта».
Есть вопросы, где участие властей будет просто необходимым, считает Матюхин. «Город должен помочь в решении проблем, связанных с инженерными коммуникациями, а также транспортной инфраструктурой. Здесь, в первую очередь, нужно говорить о строительстве станции метро, о которой упоминал мэр столицы, а также прорабатывать вопрос создания отдельного транспортного узла на пересечении с проспектом Андропова. Немаловажным станет помощь города в обеспечении финансирования процесса. Например, предоставление гарантий, помощь в получении долгосрочных кредитных линий у госбанков или международных финансовых структур», -- заявил он.
Управляющий партнер в группе компаний Severin Group Александр Балабин полагает, что территория ЗИЛа должна стать полноценным городским районом. По его мнению, Москва не испытывает недостатка в коммерческой недвижимости, зато есть проблемы с инфраструктурой для горожан. «Задача потенциальных арендаторов – создать мультифункциональный городской район: с жильем, образовательными учреждениями, торговлей, общественными и развлекательными комплексами, выставочными галереями и всем тем, что является необходимым для организации качественной городской среды. Самым важным компонентом для этого является создание инженерной и транспортной инфраструктуры, интегрированной в тело города», – подытожил Балабин.
