Башенные планы

Популярный формат
В настоящее время высотной коммерческой недвижимости в Петербурге нет. Единственная офисная высотка – бизнес-центра «Радуга» на Кантемировской улице – имеет в высоту только 20 этажей. 21-этажный деловой центр страховой группы «Ресо», заявленный к сдаче в следующем году, первым преодолеет отметку в 75 метров. Несколько позже будет введен в строй деловой комплекс «Атлантик-сити» (94 м). Но после 2010 года небоскребы начнут расти буквально как грибы. В Приморском районе появится 24-этажный офисный центр «Сокол-сити» (ООО «Фе­­мида»), на улице Седова – 20-этажная башня «Эврика» (вторая очередь торгово-офисного центра «Эврика» УК «Теорема»). У ст. метро «Пионерская» на Коломяжском проспекте «Лен­СпецСМУ» строит 23-этажный офисный комплекс, на Малой Охте появится деловой квартал, цент­ральным зданием которого станет 96-этажный офис банка «Санкт-Петербург» (совместный проект банка и компании Setl City). На территории «Морского Фасада» запланированы две 40-этажные башни (предположительно высотой 120 м). Наконец, в 20
12 году должно состояться открытие 396-метровой башни «Охта-цент­ра». По мнению эксперта компании Setl City Владимира Копылова, на фоне дефицита и дороговизны земли у строительного комплекса просто нет другого выхода, как «шагать в небо». И хотя площадь офисных помещений в высотках в итоге не превысит 15–20% от общего объема рынка, эта доля будет достаточно значимой, чтобы говорить о формировании особого сегмента рынка. «Во всем мире, и опыт Москвы это подтверждает, офисные башни являются одним из наиболее популярных форматов у арендаторов», – говорит Алексей Федоров, директор офисного департамента Maris Properties LLC.

География и хронология
Массовое строительство высотных зданий начнется через 3–5 лет, когда сформируется четкий рыночный спрос на такие объекты, а город создаст условия для высотной застройки. Гендиректор ИСК «Петрополь» Марк Лернер отмечает, что в городе возможно создание одного или двух высотных бизнес-сити. «Петербург испытывает недостаток в бизнес-центрах классов А и В. Уже существующие – заполнены целиком, многие имеют лист ожидания. Высотные офисные районы должны появиться прежде всего на периферии города, где менее актуальны проблемы сохранения историко-культурного облика мегаполиса и лучше обстоит дело с транспортной доступностью. Необходимо комплекс­но подходить к вопросам освоения территорий вокруг городских границ. Тогда и высотная застройка сможет органично вписаться в неповторимый облик города», – отмечает г-н Лернер. Его поддерживает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank СПб. Он считает, что проекты офисных высот­ных зданий будут рассредоточены в зоне нынешнего промышленного пояса. «Высок потенциал для реализации проектов высотных офисов и на Васильевском острове. На наш взгляд, город нуждается в эффект­ном фасаде с набережной: небоскребы здесь смотрелись бы органично, не мешая историческому центру», – считает Валерий Трушин, руководитель направления исследований и аналитики Colliers International.
«В крупных городах России, и в Петербурге в частности, остро стоит вопрос свободных земельных участ­­ков под застройку, а возведение многоэтажных зданий позволяет эффективно и рационально осваивать городские территории. На фоне городской архитектуры подобные проекты будут смотреться ярко и выразительно, смогут ненавязчиво переформировать облик города или отдельного района, став доминантами в общей массе зданий», – считает, в свою очередь, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Болезни роста
Все эксперты отмечают, что пока реализация высотных проектов сопряжена с большими сложностями. Первая из них – отсутствие нормативной базы, отображающей критерии безопасности высотных сооружений, которые, кстати, относятся к строительным объектам повышенного риска и инженерной сложности. Как рассказал CRE Дмитрий Золин, проектируя высотные здания, петербургские девелоперы долгое время руководствовались «Временными нормами и правилами проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в Москве». «Вслед за Москвой на основании этих же норм аналогичные руководства были приняты в регионах. Сейчас в Петербурге разработана собственная нормативная база – ТСН 31-332-2006 «Жилые и общественные высотные здания», – говорит эксперт, подчеркивая, что город живет по этому закону около года. Вторая проблема – это полное отсутствие практики проектирования высотных зданий. «По этой причине привлекаются международные проектные организации, которые, в свою очередь, не знают норм, действующих в России», – констатирует директор по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Илья Логинов.
Неясно также, кто и из чего будет строить высотки в Петербурге – проблема дефицита квалифицированных рабочих и высококачественного сырья является общей для строительной отрасли. При этом, как отмечает руководитель отдела маркетинга ЦАН Михаил Васильев, качество строительства особенно важно при реализации высотных проектов – из-за особенностей почвы требуются дополнительные вложения в укрепление фундамента, в тщательную геотехническую проработку. Отдельная проблема – слабая подготовка инженерной инфраструктуры. По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, из-за этого появление любого многоэтажного дома многократно увеличивает нагрузки на инженерию.

Золотые правила
Отдельная и очень серьезная проблема – обслуживание высотных офисов. Как заметил Марк Лернер, в городе нет профессиональной управляющей компании, способной качественно обслуживать небоскреб. «Даже привычное 5–16-этажное жилье пока не удается обслуживать на приемлемом уровне», – говорит он.
«Высотные здания насыщены инженерными системами с глобальным применением средств автоматического управления. Но любое автоматическое устройство не является абсолютно надежным», – констатирует генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин. По словам Андрея Тетыша, существуют два «золотых правила» эксплуатации высотки. Первое – регулярный мониторинг технического состояния конструктивных элементов, инженерных систем, помещений и прилегающей территории. Второе – предупреждение их преждевременного износа. «Но в любом случае, насколько сложно будет эксплуатировать здание, зависит от правильности выбранных проектных решений. Применение современных технологий, например, фасадных конструкций с самоочищающимся слоем, позволит избежать дорогостоящих и опасных работ», – говорит Алексей Федоров. По его словам, даже если проектировщики верно оценили несущую способность грунта и ветровые нагрузки, правильно подобрали несущие и фасадные конструкции, разделили здание на отдельные технически независимые части, то и в этом случае при расчете программы эксплуатации необходимо закладывать более высокие, чем для обычного здания, риски и предусматривать оперативность выполнения работ выше обычной. «Обслуживание таких зданий потребует специалистов высокой квалификации, умеющих принимать нестандартные решения», – уверен эксперт.
Еще один важный нюанс – это пожарная безопасность. «Для небо­скреба нет ничего страшнее пожара. Как обеспечить оперативную эвакуацию жителей, если пожарные лестницы достают в лучшем случае до 12-го этажа? Фактически для каждого небо­скреба необходимо создавать собст­венную противопожарную службу, причем за счет средств застройщика», – считает Марк Лернер.
«Безопасность – важный аспект управления объектом недвижимости. Но для ее обеспечения недостаточно охранника в холле. В систему обеспечения безопасности здания обязательно должно входить страхование самого объекта, имущества и страхование арендаторов, а также страхование ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда», – уверен гендиректор УК «Система» Евгений Якушин.