ТК «Золотой Вавилон» в Ясенево, открывшийся в августе 2006 года, – яркий пример того, как можно максимально использовать преимущества удачного месторасположения, а недостатки обратить себе на пользу. С поставленной задачей – создать мини-вариант первого объекта сети «Золотой Вавилон», успешно функционирующего в Отрадном с мая 2002 года, – девелопер справился. Сегодня этот небольшой (GLA – 8,5 тыс. кв. м) торговый комплекс ежедневно посещают около 18 тыс. человек, ставки аренды в нем самые высокие в Москве для малых торговых центров. Суммарные инвестиции в проект не раскрываются, эксперты Cushman&Wakefield оценивают их приблизительно в $25 млн. Окупить проект планируется в самые сжатые сроки.

Еще до завершения строительства второго «Вавилона» оба объекта сети были приобретены австрийским инвестиционным фондом Immoeast AG, для которого эта покупка стала первым опытом прямых инвестиций на российском рынке. Сумму сделки аналитики оценили в $200 млн. В 2009 году Immoeast планирует ввести в эксплуатацию третий «Золотой Вавилон» площадью более 140 тыс. кв. м (самый крупный ТЦ в Москве).

Хлеба и зрелищ
Торговый комплекс «Золотой Вавилон» открылся в Ясеневе на месте бывшего рынка. Реализация проекта, включая предпроектную подготовку, заняла два года. По словам девелопера, ООО «Крона-Дизайн», особых сложностей в процессе строительства объекта не возникало. Для второго ТЦ проект разрабатывался индивидуально, но, разумеется, с учетом опыта, полученного при строительстве и эксплуатации предыдущего. Оба комплекса объединены одной концепцией, созданной Colliers International, у них общие якорные арендаторы – супермаркет «Перекресток» и кинотеатр «Люксор», а состав магазинов галереи совпадает примерно на 60%. Управление «Вавилонами» осуществляет профессиональная УК «Делта-сервис», за эксплуатацию отвечает коммерческое агентство «КА «Гепард».
«Вавилон» полностью соответствует формату ТК районного масштаба. «Якорем», как уже было отмечено, в нем выступает продуктовый супермаркет, магазины галереи предлагают одежду, обувь и товары повседневного спроса, широко представлены дополнительные услуги (химчистка, отделение банка, аптека, оптика, турагентство, салон красоты и студия маникюра, фотоателье). Развлекательная составляющая включает в себя, помимо 5-зального мультиплекса с кафе и кинобаром, игровой зал «Золотой арбуз», фуд-корт с 8 операторами, суши-бар и кофейни известных сетей «Кофетун» и «Кофе Хаус». Для детей предусмотрен небольшой детский городок.
Сегодня такая комбинация считается стандартной, но три года назад, когда затевался проект, далеко не все торговые центры даже среднего размера отличались подобным набором операторов. «До «Люксора» современных кинотеатров в Ясеневе не было. Девелопер точно определил потребности целевой аудитории, обеспечив тем самым серьезное конкурентное преимущество комплекса на несколько лет вперед», – полагает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Широкий спектр развлечений обеспечивает комплексу постоянный поток посетителей даже в будние вечера, когда многие ТЦ, расположенные в спальных районах, испытывают с этим проблемы.

Ключевая позиция
ТК «Золотой Вавилон» расположен внутри густонаселенного жилого массива (в ближней торговой зоне проживает свыше 200 тыс. чел.) на пересечении двух оживленных магистралей, что, по мнению, экспертов, обеспечивает ему отличную транспортную и пешеходную доступность. Транзитный потенциал района очень велик, поэтому «Вавилон» может рассчитывать не только на местную публику, но и на тех, кто находится здесь проездом. По Новоясеневскому проспекту в сутки проезжает более 10 тыс. автомобилей, по Ясногорской улице – немногим меньше. Попасть в ТЦ можно прямо из метро «Ясенево» (предпоследняя станция Калужско-Рижской линии): между выходом из подземного перехода и лестницей к входу в комплекс всего несколько шагов.
Непосредственно в Ясеневе «Золотой Вавилон» – первый профессиональный ТЦ, но в целом район насыщен качественными торговыми площадями: помимо ТРЦ «Мега – Теплый стан» недалеко от станции метро «Беляево» уже несколько лет успешно функционирует «Рамстор», а у выхода с «Калужской» – одноименный ТРЦ. До конца 2007 года у станции «Теплый стан» планируется завершить строительство ТРЦ «Новоясеневский» площадью 72 тыс. кв. м. Прямая конкуренция с этими или другими объектами такого масштаба для «Золотого Вавилона», разумеется, невозможна, но таких намерений у владельцев и не было. А с функциями торгового центра шаговой доступности комплекс справляется прекрасно и других профессиональных ТЦ этого формата в районе нет.
Близость к метро, по мнению Михаила Геца, сохранит «Вавилону» посетителей из ближней торговой зоны, даже если по соседству появятся другие подобные объекты. «ТК «Золотой Вавилон» создавался как профессиональный объект торговой недвижимости, ориентированный на долгосрочное получение прибыли, – подчеркивают в Colliers International. – Даже если рядом будут реализованы другие качественные проекты, он останется конкурентоспособным».

Оптимальный баланс
Конкурентоспособность «Золотого Вавилона» заключается не только в удачном месторасположении, но и в выверенной концепции и высоком качественном уровне объекта. В 2006 году комплекс стал лауреатом рейтинга РСТЦ в номинации «Лучший малый торговый центр».
По мнению экспертов ООО «Делта-сервис», управляющей компании «Вавилона», целевая аудитория комплекса – люди до 30 лет со средними доходами. Исходя из этого формировался и пул арендаторов. В галерее представлены известные сетевые марки преимущественно молодежной одежды, магазин подарков «Экспедиция», профессиональных средства по уходу за ногтями, натуральная английская косметика LUSH и др. В связи с этим некоторые эксперты указывают на несоответствие профиля якорного арендатора концепции комплекса. По словам Дмитрия Иванченко, ведущего аналитика консалтинговой компании RRG, супермаркет «Перекресток» ориентирован скорее на семейное посещение, а прочие операторы – на более узкий круг посетителей. «Сейчас это не мешает успеху проекта, но в будущем, чтобы избежать возможных проблем, собственнику придется провести реконцепцию и репозиционирование объекта», – уверен эксперт. С другой стороны, «Вавилон» выполняет функцию торгового центра шаговой доступности, куда жители района могут по дороге домой или на работу забежать за покупками, поэтому наличие как супермаркета, так и предприятий сферы услуг в нем просто необходимо. В то же время основная целевая аудитория комплекса, как уже отмечалось, молодежь, на которую в первую очередь и рассчитаны магазины галереи.
Архитектором и дизайнером интерьера «Золотого Вавилона» в Ясенево выступила российская компания «Акрополь», которая создала единый стиль с интерьерами одноименного комплекса в Отрадном, разработанными известной итальянской компанией Coimpredil (работала с крупной французской сетью гипермаркетов Casino). Внешний облик ТЦ и использованные стройматериалы довольно просты, но для объектов такого формата недостатком это не является. По мнению экспертов, увеличивать себестоимость проекта за счет дорогих материалов и сложных конструкций не было необходимости, а яркий цвет панелей стен привлекает внимание и нравится посетителям.
Зато инженерное оснащение соответствует последнему слову техники. Как и в Отрадном, здесь используется система YORK Facility Manager: все центральные кондиционеры, приточно-вытяжные системы, холодильная и насосная станции, внутреннее и наружное освещение управляются одним оператором. Холодоснабжение осуществляется с применением энергосберегающих технологий. Противопожарную безопасность обеспечивает полностью автоматизированная система пожаротушения. У арендаторов есть возможность получить дополнительные мощности (тепло, электроэнергия и вода).
В комплексе хорошо организована внутренняя навигация, нет лишних выходов и мертвых зон, в наличии которых некоторые эксперты упрекали первый объект сети. Внутреннее пространство отлично спланировано и используется максимально эффективно – даже под эскалатором разместился «Кофе Хаус». Часть галереи, расположенной наверху, просматривается от главного входа, что является дополнительным стимулом для посетителей заглянуть на второй этаж. На первом уровне, помимо «Перекрестка», расположены мини-«якоря»: магазины демократичной одежды Oggi, спортивных товаров Nike, косметики, а также аптека, химчистка, дом быта. На втором сосредоточены магазины одежды и обуви, там же находится ресторанный дворик, детский городок и кинотеатр. Игровой зал имеет отдельный вход.
При такой посещаемости, как у «Вавилона», парковка на 231 машино-место кажется слишком маленькой, но ввиду того, что большая часть покупателей добирается туда пешком или на общественном транспорте, этого достаточно, считают в управляющей компании.
Существенную часть площади комплекса занимают якорные арендаторы и паркинг, однако довольно высокие ставки аренды для операторов галереи обеспечивают хорошую доходность проекту, уверены эксперты. Стоимость квадратного метра составляет в среднем около $1000 в год, что немало для небольшого торгового центра, расположенного в спальном районе почти на окраине города, полагают в компании Cushman & Wakefield. Подобное положение вещей устраивает и самих арендаторов: свободных помещений в «Золотом Вавилоне» нет.

Информация

Торговый комплекс «Золотой Вавилон»

Адрес: Москва, Новоясеневский пр-т, 11

Начало строительства: август 2004 г.

Окончание строительства: август 2006 г.

Площадь участка: 0,69 га

Общая площадь комплекса: 20 448,4 кв. м

Арендуемая площадь: 8500 кв. м

Парковка (подземная, двухуровневая, круглосуточно охраняемая): 231 м/м

Собственник: Инвестиционный фонд Immoеast AG (Австрия)

Девелопер: ООО «Крона-Дизайн» (принадлежит фонду Immoeast AG)

Консультант: Colliers International

Управляющая компания: ООО «Делта-Сервис»

Строительная компания: Коммерческое агентство «КА «Гепард»

Архитектор: ООО «Акрополь»

«Якорные» арендаторы: супермаркет «Перекресток» (2200 кв. м), кинотеатр «Люксор» (2000 кв. м), игровая зона «Золотой арбуз» (1000 кв. м)

Суммарный объем инвестиций не раскрывается, по оценкам экспертов, около $25 млн.

Предполагаемый срок окупаемости не раскрывается, эксперты оценивают его в 5–6 лет

Средневзвешенная ставка аренды не раскрывается, эксперты оценивают ее в $1000/кв. м в год

Средневзвешенный срок договоров аренды: 5 лет, ротация арендаторов за год: 3%