Сегодня этот вопрос волнует не только ученых, но и девелоперов, стратегия которых не подразумевает спекулятивных продаж или выхода из бизнеса после возведения здания. Считается, что один из ключевых факторов, позволяющий зданию не стареть как можно дольше, – это исправно работающие «внутренние органы». А если к ним добавляется еще и «мозг», то зданию обеспечена долгая и вполне счастливая жизнь. И о старости оно может еще долго не задумываться…

Не допускать конфликтов
Под понятием «интеллектуальное здание» профессионалы подразумевают объект, где автоматизированная система управления (АСУ) обеспечивает согласованную работу увязанных в единую схему инженерных систем. Это освещение, отопление, вентиляция, климат-контроль, канализация и водоснабжение, электроснабжение, пожарная сигнализация и пожаротушение, видеонаблюдение и т. д. Все эти системы могут работать по заранее заданной программе, и контролировать их можно удаленно.
АСУ исключает возможность «конфликта» между системами, оптимизируя связи между ними. Это одна из основных, но далеко не единственная причина, почему интеллектуальное здание является более долговечным, чем обыкновенное.

Беречь силы
Для того чтобы жить долго, организм должен рационально использовать свои ресурсы. Контроль функционирования инженерного оборудования и автоматизация учета энергоресурсов позволяют существенно сократить расходы на эксплуатацию здания. «Во-первых, внедрение системы автоматизированного управления зданием позволяет снизить расход электроэнергии, воды и тепла на 15–20%,;– рассказывает Александр Чернов, глава департамента внешних отношений AFI Development. – Экономия в частности достигается автоматическим переводом здания в другой режим функционирования его систем: из дневного в ночной. В этом случае отключаются кондиционеры, вентиляция, снижается температура в системе отопления, выключается освещение в большинстве помещений и т. д. Во-вторых, внедрение системы интеллектуального здания позволяет бизнес-центру или ТРК успешно существовать в условиях ограниченного энергопотребления: это сегодняшние реалии большинства крупных городов мира, включая Москву. Исключаются расходы на дополнительную подстанцию».
В качестве примера экономии энергоресурсов Матфей Метаковский, директор ООО «Пропети Лаб», приводит 14-этажное офисное здание класса А (общей площадью 43 тыс. кв. м) с подземной парковкой, рассчитанное на 1800 рабочих мест. Изначально оно лимитировалось объемами муниципального электроснабжения. «Для данного объекта система управления климатом приводит к экономии энергоресурсов в среднем на 8–12%. Система управления освещением, электроснабжением и отоплением позволяет в среднем снизить затраты на 3–5%. Таким образом, для объекта площадью 40 тыс. кв. м достигается экономия около $120–170 тыс. в год», – уточняет г-н Метаковский.
По его словам, для технического обслуживания такого объекта без использования BMS потребовалось бы увеличить штат минимум на 8 человек. С учетом средней заработной платы работников данной отрасли ориентировочная экономия на зарплате составляет $96 тыс. в год. Кроме того, BMS минимизирует степень влияния человеческого фактора.

Контролировать сбои
Благодаря АСУ существенно сокращается число возможных сбоев систем и поломок. «Мозг» здания осуществляет диагностику любых нарушений. «Например, постоянно анализируя поступающую информацию с контроллера холодильной машины, система автоматизации заблаговременно предупредила диспетчера об изменениях в работе компрессора, оценочная стоимость ремонта которого составляет $12 тыс., – рассказывает Матфей Метаковский. – На основе анализа условий работы холодильных машин система выдает рекомендации по замене масла и проведению ТО. По сравнению со стандартным методом проведения ТО по наработке часов экономия составляет $1,5 тыс. Система автоматически обесточивает насос при сливе хладагента из контура охлаждения, в противном случае на замену насоса необходимо было бы потратить $9 тыс.», – сообщают в ООО «Пропети Лаб». По некоторым оценкам, такие дома не нуждаются в капитальном ремонте в течение 50–55 лет, в то время как в обычных офисных зданиях ремонт необходимо проводить каждые 30 лет.
Срок службы оборудования, интегрированного в единую систему жизнеобеспечения здания, существенно увеличивается. Соответственно, сокращаются расходы на ремонт и замену вышедшего из строя оборудования. Благодаря автоматическому поддержанию наиболее оптимального режима работы оборудования срок бесперебойной работы всех инженерных систем здания увеличивается в два раза.
Страхование объектов недвижимости с интеллектом обходится дешевле, так как уменьшаются риски наступления техногенных аварий. Это связано с тем, что единая автоматизированная система управления сводит к минимуму возможность случайных аварий «изнутри» и повышает отказоустойчивость всех инженерных систем.

Без интеллекта никуда
Для многих современных объектов наличие интеллекта становится гарантией безопасности. В настоящее время концепция интеллектуального здания востребована при строительстве крупных бизнес-центров, аэропортов, гостиниц, больниц, спортивных и складских сооружений.
В Москве к таковым относятся 28-этажное интеллектуальное здание ОАО «Российские железные дороги» на Каланчевской ул., 35; торговый комплекс Mercury в Третьяковском проезде; 8-этажное здание штаб-квартиры ТНК-BP на Старом Арбате; гостиница Courtyard by Marriott в Вознесенском переулке.
Интеллектом оснащен один из крупнейших в Европе терминалов бизнес-авиации «Внуково-3». Комплекс включает в себя пассажирский терминал и три ангара. Проектированием и строительством всего комплекса инженерных систем занималась компания «Экопрог». В числе прочих на объекте есть информационная кабельная система, система общего, бесперебойного и гарантированного электроснабжения, освещения, локальная вычислительная сеть, система телефонной связи, автоматизированная система диспетчерского управления инженерным оборудованием, система управления микроклиматом и освещением и т. д. «Специально созданная система диспетчерского управления обеспечивает бесперебойную работу всех служб терминала и поддержку функционирования инженерных систем, а значит, повышает надежность и безопасность авиационного комплекса», – объясняет Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса компании «Экопрог».
В Москве также функционирует «интеллектуальный» реанимационно-хирургический корпус научно-исследовательского института. Он рассчитан на 152 места и включает приемное отделение, подразделения реанимации, операционные, палатные отделения нейрохирургии, на крыше центра находится вертолетная площадка. На этом объекте были выполнены проектирование и монтаж всех основных инженерных систем, функционирование которых контролируется АСУ. По мнению специалистов, современное оборудование, которым оснащен новый реанимационно-хирургический корпус, есть далеко не во всех европейских госпиталях.
В качестве еще одного примера можно привести Ледовый дворец спорта на Ходынском поле. В нем была создана автоматизированная система управления инженерным оборудованием и структурированная система мониторинга и управления инженерными системами (СМИС) для передачи городской единой системы оперативно-диспетчерского управления. Таким образом, уже на первоначальном этапе возникновения чрезвычайной ситуации можно предупредить ее развитие. Ледовый дворец на Ходынском поле вмещает 16 тыс. зрителей, и наличие СМИС на объектах городского значения такого масштаба – непременное требование безопасности.
«Интеллектуальными» в здании могут быть все электронные устройства, которые, взаимодействуя друг с другом, создают наиболее благоприятный режим существования его обитателям. Например, в рамках концепции такого здания можно на расстоянии управлять электроприводами, входящими в состав жалюзи, автоматическими воротами, шлагбаумами, проекторами и экранами», – рассказывает Александр Чернов.
Все чаще заказчики не ограничиваются типовыми требованиями, и в интеллектуальных зданиях появляются еще и так называемые имиджевые элементы. Обычным явлением становится устройство зимних садов или иных помещений, предназначенных для релаксации работников бизнес-центра, проведения переговоров в неформальной обстановке и т. д. Здесь особенно важно уделять внимание интеграции систем автоматизации климатического и прочего оборудования в единую систему диспетчеризации, которая позволяет осуществлять удаленный контроль и управление режимами работы оборудования.
Например, при проектировании архитектуры и инженерного оборудования бизнес-центра «Форум» (Санкт-Петербург) помимо комнат для переговоров, носящих названия европейских городов, – «Лондон», «Дюссельдорф», «Копенгаген», появились «Осака» и «Куала-Лумпур». В них следовало обеспечить поддержание определенных значений температуры и влажности с возможностью их дистанционного контроля и изменения при необходимости. Поставленная задача оказалась сложна как с точки зрения вопросов строительства (в «Куала-Лумпуре» необходимо было организовать искусственные водопад, ручей и т. д., что требовало специальной гидроизоляции), так и с точки зрения устройства системы вентиляции и кондиционирования указанных помещений. Система интеллектуального здания позволила успешно реализовать этот необычный проект, существенно сократив текущие расходы.

Проблемы
Сегодня на российском рынке существует ряд проблем, препятствующих активному развитию концепции «интеллектуального здания». На Западе интеллект быстро получил широкое распространение благодаря высоким ценам на энергоносители. В России же цена на них по-прежнему невысока, а стоит интеллект недешево;– имеется в виду стоимость комплексных инженерных услуг, интеграция систем на этапе проектирования и реализация проекта. Рабочая сила в России также обходится дешевле, чем в Европе, и говорить о существенной экономии за счет сокращения штата не всегда правильно. Поэтому значительная часть девелоперов, не заглядывающих далеко в будущее, не хочет тратиться на интеллект.
Технологии построения интеллектуального здания должны учитываться на этапе архитектурного проектирования. В России часто вспоминают об инженерных коммуникациях уже после возведения каркаса здания. Кроме того, на строительство интеллектуального здания влияют финансовые проблемы. Правильный подход к определению и анализу соотношения предстоящих затрат с последующей их окупаемостью является важнейшим для принятия решения о размещении в зданиях комплекса интеллектуальных систем»,;– отмечает Ольга Драбкина, менеджер по маркетингу компании Savant Construction Consultants.
Другой важной проблемой является сервисная поддержка. Большим заблуждением можно назвать уверенность заказчиков в том, что поддержка системы «интеллектуального здания» возможна силами собственной службы эксплуатации. Но возможно это только теоретически. Отказы техники – это реальность любой сферы деятельности человека. Не любой отказ может исправить служба эксплуатации, не говоря уже о текущей модернизации системы. А если пользователь системы вовремя адекватно не среагирует, цена отказа или ошибки может быть очень высокой. Размороженный калорифер, например, может испортить всю внутреннюю отделку здания, не сработавшая система аварийного энергоснабжения – заморозить зимний сад и трубопроводы и т. д. К счастью, развитие информационных технологий делает дистанционный доступ к объекту все проще, надежнее и дешевле, а дистанционный сервис – более распространенным.
Компетентность подрядчиков также составляет определенную проблему для заказчиков. Многие подрядчики в недавнем прошлом занимались только поставками технологического оборудования или монтажом СКС, и им не хватает опыта и знаний для внедрения интеллекта. Кроме того, некоторые компании работают по принципу «закрытого решения», продвигая определенное оборудование. В результате здание оказывается непригодным для модернизации.
«В последнее время рынки США, Европы и России двигаются в сторону «открытых технологий», то есть технологий, при использовании которых заказчик (или владелец здания) остается независимым от конкретного производителя оборудования или поставщика. Это актуально при наличии множества автоматизированных процессов в здании, для интеграции различных компонентов систем с целью оптимизации энергопотребления, для сокращения затрат на техническое облуживание. «Открытые технологии» позволяют менять и дополнять оборудование без существенных затрат на изменение структуры систем», – рассказывает Юлия Максимова.

Интеллект наступает
«Еще несколько лет назад в России «интеллектуальные здания» были экзотикой. Сегодня ситуация стремительно меняется – все больше зданий комплектуются современными системами автоматизации и диспетчеризации, появились некоторые маркетинговые данные по экономической стороне строительства «интеллектуальных домов», – сообщает Андрей Головин, директор Ассоциации по автоматизации зданий BIG-RU. По мнению Александра Чернова, за «интеллектуальными зданиями» будущее: «На наш взгляд, уровень интеллектуальности здания уже сегодня включается потенциальным арендатором или собственником здания в перечень важных критериев, учитываемых при выборе объекта недвижимости», – считает он. Кроме того, играет роль и вопрос престижа: тема «интеллектуального здания» – модная и широко обсуждаемая сегодня, поэтому арендатор скорее предпочтет здание, в котором подобная система существует в как можно более полном объеме, а не только ее отдельные элементы».
Большинство экспертов полагают, что востребованность «интеллекта» в ближайшие годы будет расти. Девелоперы, которые не рассчитывают на быструю перепродажу здания, понимают, что лет через десять большую часть площадей как для класса А, так и для класса B будут составлять устаревшие, низкоэффективные здания. А рынок будет постепенно приближаться к насыщению, арендаторы станут более требовательными. Поэтому новые высокоэффективные проекты, интеллектуальные здания будут востребованы и, в отличие от обычных построек, останутся «молодыми» еще долгое время.