Азиатско-Тихоокеанский регион и Россия: развивающиеся рынки

Бурно развивающиеся рынки Азиатско-Тихоокеанского региона начиная с середины 80-х годов в большей степени были ориентированы на привлечение внешних денег, то есть средств международных инвесторов. По такому же пути сейчас пытается идти и российский рынок. Но несмотря на определенное сходство тенденций, между этими странами существуют и глобальные отличия. Азиатские рынки в большей степени были ориентированы на производство дешевой мануфактуры, в которой нуждался крупный западный бизнес. Российский рынок, напротив, делает ставку на прочное экономическое развитие и наличие природных ресурсов. Если мы посмотрим на корейский рынок, то увидим, что наибольший приток инвесторов наблюдался после азиатского экономического кризиса (1999 год). Сюда пришли иностранные фонды, ориентировавшиеся на получение наибольшей доходности (например, «Морган Стэнли», «Лименс»). Они покупали недвижимость у местных компаний, в акционерный капитал которых до этого они уже сделали определенные вложения. В первую очередь популярностью у международных инвесторов пользовались офисные помещения высокого класса. Эти фонды стремились получить наибольший приток капитала. Но основная причина их прихода в сектор real estate заключалась в возмещении прошлых убытков за счет получения более высокой доходности. Кризис 1999 года особенно сильно ударил по Корее, но посткризисное развитие настолько изменило рынок, что сейчас иностранные инвесторы уже делают здесь прямые покупки. Для сравнения: до кризиса иностранцам было запрещено приобретать недвижимость. Сегодня таких запретов в этой стране не существует. Достаточно открыт и рынок Гонконга – инвесторы не опасаются вкладывать в него деньги напрямую. В Азиатско-Тихоокеанском регионе есть еще страны, которые привлекают инвесторов высокими ставками доходности, как правило, они составляют более 10%. Это неплохие показатели для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость.
Однако на московском рынке офисов мы видим абсолютно противоположную картину. Международные фонды появляются здесь только в качестве девелоперов. Это говорит о неразвитости этого сегмента – на российском рынке недвижимости почти нет готовых инвестиционных продуктов, а проекты коммерческой недвижимости, предлагаемые инвесторам местными девелоперами, пока еще довольно «сырые».
Аналогичную ситуацию мы можем наблюдать сегодня в Китае. Объекты коммерческой недвижимости, появляющиеся здесь, не очень качественные и вряд ли могут привлечь инвесторов. Здесь (как и в Москве) многое зависит от месторасположения планируемого объекта – устраиваются конкурсы на строительство в каком-то определенном месте. И, как в Москве, иностранные инвесторы обычно создают совместные предприятия с каким-то местным застройщиком.
Индийский рынок идет по такому же пути, как китайский и российский. Появляющиеся здесь международные инвесторы объединяются с локальными партнерами. У последних есть знание рынка и нужные связи, в том числе в местной администрации. Что в итоге оптимизирует затраты на строительство.
На рынке Московского региона наиболее привлекательной для инвесторов стала складская недвижимость. Плюс этого сегмента;– быстрая оборачиваемость средств. По этим причинам складская недвижимость очень быстро развивалась и до недавнего времени опережала другие сегменты рынка;– офисы и торговую недвижимость.
Несколько лет назад в России произошел настоящий бум ритейла. Сейчас здесь готовится к реализации огромное количество проектов в сфере торговой недвижимости. Но для планируемого торгового центра большое значение имеет его месторасположение, а также формат. К сожалению, немалое число проектируемых ТЦ сдвигают сроки своего выхода на рынок либо просто погибают. Поэтому инвесторы подходят к сектору ритейла с большой осторожностью.
В России сейчас не слишком большой выбор арендаторов, занимающихся розничной торговлей. Соответственно, они идут в тот торговый центр, который считают привлекательным. Иначе обстоит ситуация на развитых рынках. Так как предложение качественных площадей в этих странах намного опережает спрос, сильная конкуренция заставляет девелоперов искать различные пути привлечения арендаторов в проекты. Например, в Дубае было построено столько торговых центров, что крупные девелоперы внутри своих компаний создали специальные подразделения, которые искали ритейлеров – потенциальных арендаторов для своих объектов.
Новым игрокам войти на новый рынок мешают определенные барьеры. Если мы говорим об иностранных товарах, то поставщику надо решать вопросы с перевозками, таможней, складированием, распространением и т. п. Например, в Индии эти проблемы очень значимы. Государство различными способами пытается защищать интересы местных компаний, которые априори не могут конкурировать с крупными международными корпорациями. С такими проблемами, в частности, столкнулся Wallmart, когда входил на индийский рынок. Однако со временем структура домашнего потребления меняется;– люди больше путешествуют, бренд становится более узнаваемым и востребованным.
Еще один мощный фактор – формирование среднего класса. Это происходит сейчас и в Индии, и в России. Процесс шопинга становится развлечением. Похожие тенденции также наблюдаются последние несколько лет в Китае и Корее.
В сфере торговой недвижимости мы наблюдаем такую же картину, как и в других областях девелопмента: приходящие на рынок компании ищут местных партнеров, и это сотрудничество в итоге приносит прибыль обеим сторонам. Но девелоперам, занимающимся торговой недвижимостью, не стоит пока спешить в Россию. На рынке заявлено столько проектов, что в перспективе успешными будут лишь наиболее концептуальные. Однако сейчас мы наблюдаем, что подавляющее большинство девелоперов занимаются традиционными ТЦ. Для них это удобно – зачем придумывать что-то новое, пока рынок готов поглотить любой стандартный продукт? Но долго это не продлится. Хотя нельзя сказать, что концептуально новый формат легко принимается рынком. Например, структура корейского Lotte Plaza нетрадиционна и потому непривычна. То, что обеспечило успех компании на корейском рынке, нужно было адаптировать для российского рынка. Маркетинговая концепция – один из важных этапов для любого проекта. Это прекрасно понимают азиатские девелоперы. Например, в Сингапуре для привлечения покупателей в торговые центры придумали специальную программу – «Покупки в пятницу допоздна» (Friday Late Night Shopping), а один из ТЦ – Mustafa Centre – перешел на круглосуточный режим работы. Но это не выход – потребителям становится скучно ходить в один и тот же магазин. Лояльность и доверие клиентов нужно заработать. Например, предоставляя им карточки постоянного покупателя.
Еще одна тенденция на развивающихся рынках – увеличение числа многофункциональных проектов. Они становятся все более популярными. Например, в Гонконге из-за недостатка земли очень распространена комплексная застройка. Размещение торгового центра рядом с деловым комплексом и апартаментами – оправданная политика девелопера. К тому же это уравнивает риски и позволяет сбалансировать поступающие доходы от той или иной составляющей многофункционального проекта.
В последнее время в России, как и во многих других странах, появляется все большее число многофункциональных комплексов, что говорит в первую очередь о прочном становлении рынка real estate. Многофункциональные комплексы – один из самых сложных видов недвижимости. Удачная разработка концепции здания и дальнейшая эффективная эксплуатация удается не каждому. Тем не менее развитие данного сегмента в России свидетельствует о том, что собственники и девелоперы нуждаются в более эффективном управлении активами, а рынок в целом переходит на качественно новый уровень.