Последние несколько лет наблюдается активное развитие рынка коммерческой недвижимости Северной столицы. Объекты укрупняются и становятся многофункциональными. В результате число крупных игроков растет во всех сегментах рынка.

Офисная активность
Офисный рынок Петербурга – один из самых доходных на сегодняшний день. Поэтому крупных проектов здесь заявлено больше, чем в каком-либо другом сегменте.
Одним из крупнейших сетевых участником офисного рынка Петербурга является холдинг «Империя», управляющий сетью бизнес-центров под торговой маркой «Сенатор». Свой первый бизнес-центр компания открыла в 2001 году. В настоящее время в ее управлении находится 11 подобных объектов классов А и В+ (общей площадью 110 тыс. кв. м) в историческом центре.
Старейший игрок на рынке офисной недвижимости Петербурга – УК «Теорема». Свою деятельность компания начала в 1998 году с уникального по тем временам проекта создания на Выборгской набережной многофункционального комплекса «Акватория» (включающего бизнес-центр, клуб, казино и боулинг). На конец 2007 года компании принадлежало 82,5 тыс. кв. м. офисных и 9,6 тыс. кв. м торговых площадей. До 2012 года «Теорема» намерена инвестировать в строительство новых объектов порядка $350 млн. Самым крупным на сегодня проектом УК является преобразование территории завода «Россия» площадью около 15 га на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной, где «Теорема» строит деловой квартал «Полюстрово». Из 570 тыс. кв. м «Полюстрово» более 500 тыс. займут офисы категории А. Стоимость проекта оценивается в $650 млн., срок завершения строительства – 2012 год. Кроме того, на участке 5 га на улице Седова компания реализует проект делового комплекса «Площадь Бехтерева» метражом 120 тыс. кв. м, из них офисные помещения займут 66%, торговые – 34% площади. Инвестиции в этот проект оцениваются в $77 млн.
В 2007 году на офисный рынок решил выйти крупнейший девелопер Петербурга – холдинг «Адамант». К 2010 году «Адамант» собирается сдать около 600 тыс. кв. м офисных площадей. Основной проект – возведение двух небоскребов на площади у Ладожского вокзала. Стоимость каждой башни составит порядка $120 млн., их строительство займет около 3 лет. По первой башне работы начнутся в 2008 году, по второй – в 2009-м, завершатся, соответственно, в 2011-м и в конце 2012-го. Кроме того, между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом продолжится строительство многофункционального комплекса «Адамант-парк». Он станет первым МФК в Петербурге, совмещающим офисную и торговую функции с гостиничной. Площадь комплекса составит 127 тыс. кв. м. Объем инвестиций – около $200 млн. Закончить строительство планируется в 2009 году.
Один из крупнейших девелоперов Северо-Запада России – ОАО «Группа ЛСР», объединяющая 16 предприятий строительного комплекса Петербурга и Ленинградской области, тоже проявляет интерес к офисному рынку. В структуре группы в 2007 году появилась новая компания A Plus Estate, задачей которой является реализация девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости и управление построенными комплексами. В планах холдинга – создание 500 тыс. кв. м офисных площадей класса премиум. «ЛСР» рассчитывает, что офисные активы со временем будут обеспечивать ей до 30% оборота. Среди крупнейших проектов группы – квартальная застройка на пр. Медиков, 10 – бывшей площадке завода «Электрик». Здесь на участке 7,3 га к 2011 году будет построен комплекс Electric City общей площадью 340 тыс. кв. м. Другой крупный проект ЛСР, в состав которого войдут офисы – «Смольный квартал» (100–150 тыс. кв. м), – будет выведен на рынок в 2013 году.
Шведский фонд Ruric AB, работающий на рынке Петербурга через дочернее ООО «Рюрик Менеджмент», намерен инвестировать в коммерческую недвижимость Петербурга несколько миллиардов долларов. По словам Томаса Закариассона, генерального директора инвестиционной компании Ruric, компания готова вложить в петербургские проекты не менее $5 млрд. в течение 5–10 лет. Например, фонд рассчитывает принять участие в реализации крупнейшего городского проекта развития территорий – «Морской фасад». Шведский фонд намерен создать по соседству с новым морским терминалом 690 тыс. кв. м коммерческой и жилой недвижимости, потратив на это $1,5 млрд. Кроме того, на набережной Мойки, на территории Военно-транспортного университета, возводится многофункциональный комплекс с подземным паркингом стоимостью около $250 млн.
Очень активна на петербургском рынке и местная Setl Group. На Малоохтинском пр-те, 65, ее подразделение Setl City реализует совместный с банком «Санкт-Петербург» проект «Малая Охта», рассчитанный примерно на 150 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей. Доминантой проекта на участке в 3 га комплекс станет 25-этажная офисная башня (головной офис банка «Санкт-Петербург») высотой 90 м, вокруг нее разместятся 11–12 офисных зданий класса А по 8–9 этажей каждое. Бюджет проекта оценивается в $430 млн.
По мнению самих девелоперов, офисный рынок далек от насыщения. «На рынке появляется много проектов площадью 3–5 тыс. кв. м. Поэтому создается впечатление, что офисов вводится много. На самом деле о заполнении рынка можно будет говорить тогда, когда начнется действительно массовое строительство», – считает управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Учитывая количество заявленных проектов, можно предположить, что дефицит офисов на петербургском рынке будет преодолен после 2012 года.

Торговля по-крупному
До 2007 года сегмент торговой недвижимости был самым динамичным и наиболее востребованным среди инвесторов и девелоперов. Однако резкий вывод на рынок большого числа торговых площадей (1,2 млн. кв. м в 2006 году, еще 700 тыс. кв. м – в 2007-м) сделали его наиболее насыщенным.
Лидером петербургского рынка торговой недвижимости по числу построенных объектов остается холдинговая компания «Адамант». Она является собственником 15 ТЦ и ТРК в городе (среди них два «Континента», «Варшавский экспресс», «Невский атриум», «Заневский каскад» и др.). Общая площадь введенных в эксплуатацию компанией объектов на конец 2007 года превысила 580 тыс. кв. м, что соответствует 27% торговых площадей Петербурга.
Еще один ведущий девелопер ТРК в Петербурге – компания «Макромир» – построила и управляет такими крупными торговыми центрами в спальных районах Петербурга, как «Французский бульвар» (16,4 тыс. кв. м), «Фиолент» (8,5 тыс. кв. м), «Родео Драйв» (с аквапарком, 47,5 тыс. кв. м, инвестиции в него были оценены компанией в $51 млн.). Общая площадь проектов, полностью или частично введенных в эксплуатацию «Макромиром», составляет 258,5 тыс. кв. м. А объем инвестиций в них $388,8 млн. До конца 2008 года компания планирует инвестировать порядка $1020 млн. в строительство новых объектов, из них $585 млн. – в Петербурге. К 2012 году компания «Макромир» намерена довести общую площадь своих комплексов в городе до 1096 тыс. кв. м.
Рынок торговой недвижимости Петербурга привлекают также девелоперов из Москвы и из-за рубежа. На участке площадью 17,7 га на Пулковском шоссе строительство ТРК «Лето» ведет московский девелопер «Система-Галс» (входящий в АФК «Система»). Арендопригодная площадь этого комплекса составит порядка 75 тыс. кв. м, а ввод в эксплуатацию объекта намечен на 2008 год. Инвестиции в проект оцениваются в $137 млн. В начале 2008 года «Система-Галс» подписала стратегическое соглашение с французской компанией Apsys. В рамках партнерства планируется создание СП для совместного девелопмента и управления проектами в сегменте ритейла, в котором каждой из сторон будет принадлежать по 50%.
Не обошла вниманием Петербург и сетевая девелоперская компания «РТМ». Она начинает строительство на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги ТРК площадью более 80 тыс. кв. м под названием «Кушелевка». Он займет участок в 6 га. Строительство планируется закончить в 2009-м. На возведение комплекса отводятся инвестиции в объеме около $80 млн.
А итальянская Gruppo Margheri строит на северо-востоке от Петербурга (в поселке Бугры в районе КАД) небольшой город, предназначенный для бизнеса и шопинга под названием «Невский Сити». Он включит первый в России торговый комплекс формата outlet «Невский Колизей», в него будет инвестировано 350 млн. евро. Полезная площадь «Невского Колизея» составит 90 тыс. кв. м, из них 55 тыс. кв. м займут магазины розничной торговли и рестораны, 20 тыс. кв. м – гостиница класса 4*. Общая же площадь объектов «Невского Сити» превысит 400 тыс. кв. м.
«По мере насыщения рынка качественными торговыми площадями девелоперы будут предъявлять все более высокие требования к качеству концепций, разрабатываемых консультантами. Это приведет к появлению оригинальных планировочных решений, изначально направленных не только на привлечение арендаторов, но и на обеспечение удобства посетителей. Значительно обострится конкуренция за привлечение в торговые центры новых брендов; в свою очередь, одним из основных требований ритейлеров станет качество услуг и профессионализм управляющей компании», – считает руководитель отдела консалтинга компании ASTERA ONCOR St. Petersburg Евгения Васильева. Эксперты также отмечают тенденцию к увеличению числа многофункциональных комплексов. При этом торговые объекты все больше тяготеют к эксклюзивной развлекательной составляющей.

Складской ажиотаж
Бурный рост торговых сетей способствовал всплеску дополнительного спроса на складские площади. К тому же Петербург является одним из основных транспортных узлов России, связывая страну не только с соседней Финляндией и странами Балтии, но и – благодаря порту – со многими государствами мира. Поэтому городу остро необходимы складские и логистические мощности. В итоге наряду с офисным сегментом складская недвижимость стала самым популярным среди инвесторов направлением в 2007 году. Глава Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Александр Ольховский указывает на то, что доходность проектов в этих сегментах практически сравнялась.
Среди знаковых событий 2007 года – открытие 1-й очереди одного из самых больших в регионе логистических терминалов комплекса МЛП «Уткина заводь» (инвестор – компания «Международное логистическое партнерство») площадью 70,7 тыс. кв. м. В этом году площадь комплекса достигнет 180 тыс. кв. м, объем инвестиций в проект составляет около $150 млн.
В первом полугодии 2008 года компания «Евразия Логистик» готовит к вводу в эксплуатацию первую очередь такого крупного складского комплекса, как индустриальный парк «Колпино» (общая площадь проекта достигнет 239 тыс. кв. м). «Евразия Логистик» будет развивать по России сеть индустриальных парков под торговой маркой GrenGate, и «Колпино» станет ее частью.
На востоке города компания White Days Investments приобрела около 40 га земли во Всеволожской районе рядом с КАД и пос. Янино. Здесь планируется возведение логистического терминала класса А размером до 200 тыс. кв. м (ввод в 2009 году). Сразу несколько проектов ведет московский девелопер «Эспро Инвестмент». Самым крупным является строительство индустриального парка «Марьино» рядом с промзоной «Нойдорф», где на территории 42 га планируется построить 8 складских терминалов класса А площадью 260 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций – $300 млн.

Перспективная гигантомания
Самые крупные проекты на рынке коммерческой недвижимости Петербурга связаны с развитием территорий. Лидером по масштабу преобразований является, безусловно, проект «Морской фасад Санкт-Петербурга». Девелопером и инвестором проекта, предполагающего намыв 450 га земли в западной части Васильевского острова, выступает ООО «Управляющая компания «Морской фасад», аффилированная с группой First Quantum. Стоимость проекта, ядром которого является новый морской пассажирский терминал, оценивается примерно в $1 млрд. «При этом коммерческой недвижимости на новой территории будет создано на сумму около $10 млрд.», – говорит вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский. В 2012 году рядом с основной территорией намыва предполагается образовать деловой остров, где разместятся 540 тыс. кв. м офисов. Общая площадь коммерческой недвижимости «Морского фасада» составит 4 млн. кв. м.
Еще один девелопер-«тяжеловес» на петербургском офисном рынке – Внешторгбанк. Он реализует проект по созданию делового комплекса «Невская ратуша» на месте бывшего трамвайного парка № 4 (на участке около 6 га между Дегтярным переулком, ул. Моисеенко и Новгородской). Проект стоимостью $800 млн. предполагает строительство новой резиденции городской администрации, объединенной с элитным бизнес-центром. Общая площадь комплекса составит около 400 тыс. кв. м, из них 100 тыс. кв. м предназначаются для чиновников. Другим знаковым проектом ВТБ должна стать реализация проекта «Набережная Европы». Проект предполагает преобразование территории химического института ГИПХ и строительство на его базе многофункционального комплекса стоимостью около $1 млрд. Реализация проекта начнется в 2008 году и займет 5–7 лет. Общая площадь застройки составит 475 тыс. кв. м. Помимо офисов в комплекс войдут здание для театра танца Бориса Эйфмана, гостиница категории 5* и торговый комплекс. Непосредственно реализацией проекта будет заниматься ЗАО «Петербург Сити».
Крупным игроком на рынке Петербурга собирается стать холдинговая компания Clover Group (вместе с входящей в ее состав компанией «РГС Недвижимость»). На Ушаковской наб. на территории 7,6 га Clover Group намерена возвести МФК Clover Plaza. Общая площадь застройки составит 315 тыс. кв. м и включит бизнес-центр класса А площадью 72 тыс. кв. м, а также гостиницу и торговый центр площадью 30 тыс. кв. м. Инвестиции в проект оцениваются в $500 млн. Также крупнейшими игроками городского рынка в ближайшей перспективе обещают стать московские компании «Главстрой» Олега Дерипаски и «СТ-Групп» Шалвы Чигиринского.
«Главстрой» приобрел на торгах Фонда имущества и приступил к развитию территории квартала площадью 51 650 кв. м, ограниченного улицами Шкапина, Розенштейна и наб. Обводного канала. Представитель компании «Главстрой СПБ», управляющий директор Игорь Евтушевский заявил после торгов, что на приобретенном земельном участке планируется строительство бизнес-центра класса А или В+, трехзвездочной гостиницы, торговых помещений. Всего площадь застройки составит 200 тыс. кв. м. В реализацию проекта инвестор готов вложить порядка $300 млн. Также «Главстрой» претендует на право реконструкции Апраксина двора – крупнейшей торговой зоны в историческом центре города. Этот же проект привлекает и «СТ-Групп». Кроме того, структуры господина Чигиринского уже приступили к реконструкции исторического комплекса зданий «Новая Голландия». Культурно-деловой комплекс площадью 200 тыс. кв. м откроется в 2010 году и будет включать три театра, а также гостиницы, жилые и торговые помещения. Инвестиции в проект оцениваются в $340 млн. Участники петербургского рынка уверены, что этим «СТ-Групп» не ограничится.
Росту числа крупных игроков на рынке коммерческой недвижимости Петербурга способствуют тенденции, общие для всех трех сегментов. «Это увеличение доли качественных объектов, строительство и ввод крупных специализированных и многофункциональных центров, интенсивное освоение спальных районов и пригородов, рост спроса и цен на объекты коммерческой недвижимости», – подводит итог Александр Ольховский.