Закон и стройка

В первую очередь следует сказать о так называемой ревизии инвестиционных контрактов, которая происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Процесс инициирован в 2011 году, а в 2012‑м вступили в силу изменения в ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности». Поправки предусматривают возможность досрочного расторжения инвестконтрактов, заключенных до 1 января 2011 года на строительство или реконструкцию объектов недвижимости на участках в границах обоих городов федерального значения с привлечением внебюджетных источников финансирования. Инициатором расторжения могут выступать органы государственной и муниципальной власти, а также местного самоуправления. В случае расторжения контракта инвестору возмещаются только прямые затраты, документально подтвержденные девелопером.

В практическом смысле это означает, что инвесторы должны учитывать как один из рисков реализации проекта возможность его расторжения. Исходя из оснований расторжения, прописанных в законе в сочетании с судебной практикой, которая уже имеется на сегодняшний день, инвесторам стоит предельно тщательно документировать расходы на проект и детально отслеживать сроки – как получения разрешения на работы, так и самих работ.

К концу III квартала 2012 года в Москве расторгнуты, по словам Марата Хуснуллина, заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, контракты на строительство 9 млн кв. м недвижимости, из них 1,3 млн – в центре. В числе «зарезанных» проектов – «Сетунь-Хиллс» (жилье и МФК, девелопер – «Интеко»), реконструкция 16-го района Кунцево («Главмосстрой»), реконструкция нескольких кварталов р‑на  Можайский («М.О.Р.Е.-Плаза»), строительство на территории фабрики им. Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивзавода (ИГ «Абсолют», ООО «Актеон» и ГК «ПИК»).

«С учетом “ревизии” инвестиционных контрактов в Москве и Санкт-Петербурге определенный процент планируемых к строительству площадей, а также площадей, чье строительство уже было начато, не выйдет на рынок недвижимости, что, соответственно, окажет влияние на динамику спроса и предложения на рынке недвижимости», – считает Екатерина Лапидус, юрист компании Salans.

Аналогичная деятельность начата и в Подмосковье, инициатором пересмотра выступил Сергей Шойгу еще в будущность руководителем региона, и нынешнее руководство заданный вектор сохраняет. По словам Александра Когана, министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, в области также планируется пересмотреть инвестконтракты на возведение десятков миллионов квадратных метров недвижимости. В сочетании с принятыми в мае ограничениями по этажности жилой застройки, которые сократили объем строительства в полтора раза, эта мера существенно снижает оптимизм подмосковных девелоперов. В настоящее время пересматривается порядка 1,5 тыс. ранее выданных разрешений на строительство – в 2013 году должно стать ясно, кто из компаний-застройщиков (и в каких объемах) продолжит свои проекты.

Еще одно нововведение 2012 года, напрямую касающееся девелоперов и застройщиков, это изменение процедуры проведения экспертизы проектной документации (соответствующие нормы вступили в силу с 1 апреля). Теперь появилась возможность выбирать между государственной и негосударственной экспертизами – обе имеют одинаковую юридическую силу. Максимальный срок госэкспертизы сократился в полтора раза – с 3 месяцев до 60 дней. Кроме того, как отмечает Наталья Торгашева, юрист компании Cushman & Wakefield, заключение экспертизы теперь можно обжаловать в экспертной комиссии, которая создана приказом Минрегиона России № 126, тогда как раньше это было возможно только в судебном порядке. Сделать это можно в течение трех лет со дня утверждения экспертизы. «Приказ Минрегиона России № 126 направлен на защиту интересов застройщиков и технических заказчиков, что, в свою очередь, должно повысить ответственность экспертов и окажет положительное влияние на рынок недвижимости в целом», – отмечает Екатерина Лапидус.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПЕРЕМЕНЫ

В 2012 году в Москве и области менялось многое. Подмосковье дважды поменяло губернатора, причем за полгода года на посту руководителя региона Сергей Шойгу успел внедрить ряд законодательных инициатив, почти революционных для привыкшего к многолетней рутине рынка недвижимости. В Москве столь впечатляющих кадровых перестановок не случилось, зато город получил почти 150 тыс. га подмосковной территории, увеличив свою площадь в 2,39 раза.

С 1 июля вступил в силу ФЗ № 96, который регламентирует синхронизацию законодательства на присоединяемых землях с московским. В частности, до 1 января 2025 года при продаже участков из земель сельхозназначения, которые в результате расширения границ Москвы были отнесены к категории «земли населенных пунктов», преимущественное право покупки таких земельных участков имеет Москва. «До 31 декабря 2014 года в Москве допускается принятие органами госвласти и местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также могут быть приняты решения о переводе земель из одной категории в другую и о подготовке документации по планировке территории при отсутствии генерального плана Москвы, – добавляет Екатерина Лапидус. – Наконец, до 31 декабря 2014 года допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки Москвы». По большому счету, это все организационные изменения, никаких потрясений рынку недвижимости пока не обещающие. О реальных изменениях можно будет говорить, когда появится генплан «Новой Москвы» и стратегия развития Москвы на период до 2025 года, в соответствии с которой и будет производиться зонирование (случится это не ранее 2014 года).

Подмосковный же рынок недвижимости тряхнуло не только в его городской части: ряд земельных инициатив, озвученных в период руководства г-на Шойгу (179 дней), обещает скорректировать правила игры в части строительства коммерческих объектов и в загородном сегменте. В частности, предлагается увеличить ставку налога за неиспользование сельхозземель в 10 раз, до 3 % от кадастровой стоимости, а иск об изъятии участка можно будет предъявлять через два года неиспользования по назначению (в случае, если земля не переводится, «по назначению» – значит, для нужд сельского хозяйства), а не через три, как ранее. По идее, эта мера касается девелоперов как жилой, так и коммерческой недвижимости: около 90 % пригодных для застройки земель в Подмосковье – это именно земли сельхозназначения. В то же время при ближайшем рассмотрении оказывается, что серьезных проблем инициативы, даже будучи реализованными, девелоперам не принесут. Рост ставки в 10 раз (например, для 1 тыс. га – с 90 тыс. до 900 тыс. рублей) не будет ощутим для крупного ленд-лорда. «Не думаю, что можно назвать действенной и меру по сокращению срока неиспользования до двух лет: даже если будет зафиксирован факт неиспользования земли по назначению, землевладелец может перебросить проблемные участки на афилированное лицо, и проблема будет решена еще на два ближайших года», – комментирует Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс» (занимается комплексным освоением территорий в Подмосковье).

В целом инициатив г-на Шойгу, если они будут развиты новым, хотя и временным куратором области, хватит надолго, считает Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP: «Проблема, наверное, в том, что у Шойгу с его серьезным политическим весом было достаточно лоббистских возможностей в федеральном правительстве, чтобы продавить все эти изменения на самом высоком уровне. А хватит ли этого веса у возможного преемника, пока неясно. Так что говорить об изменениях рано, скорее можно сказать, что после ухода Шойгу на повышение ситуация в области законсервировалась, как минимум, до осени следующего года».

Ряд инициатив, регулирующих сферу управления и эксплуатации недвижимости, вступит в силу только в 2013 году, хотя эти изменения в 2012 году уже были внесены в Градостроительный кодекс РФ. Так, уже с 1 января начинает действовать норма, закрепляющая на федеральном уровне понятия «капитальный ремонт», «реконструкция», «технический заказчик». С этого же дня вводится новая глава Градостроительного комплекса РФ, детально регламентирующая требования к эксплуатации зданий и сооружений. С 1 июля 2013 года, добавляет Наталья Торгашева, устанавливается солидарная ответственность саморегулируемых организаций и членов СРО (в настоящее время СРО несут субсидиарную ответственность).

В целом законодательные изменения 2012 года, которые получат свое продолжение 2013‑м, вероятнее всего, в большинстве своем коснутся регулирования земельного рынка. Такая потребность назрела давно, а катализатором выступило присоединение «Новой Москвы», подкрепленное деятельностью Шойгу на посту губернатора Московской области.