Премиальные активы меняют собственников

Ветреная сделка

Если первую из финальных сделок года признали и прокомментировали все – представители продавца и покупателя, то судьба второй менее очевидна. Одни аналитики, например компания Bluestone Group, посчитали ее 2012 годом. Вторые предполагают, что сделка будет закрыта в 2013 году, и будет зависеть, в частности, от решения Федеральной антимонопольной службы. Третьи, в частности Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium, подчеркивают, что о продаже комплекса «Четыре Ветра» рынок знает уже давно: объект выставлен на рынок еще в 2009 году.

На самом деле, каким годом будет считаться сделка, всерьез может интересовать только аналитиков и поклонников статистики. Суть дела от этого не меняется.

По имеющейся на сегодняшний день информации, старые владельцы комплекса «Четыре Ветра» – AFI Development Льва Леваева и «Снегири Девелопмент» Александра Чигиринского – продают актив структуре «Миллхауса» Романа Абрамовича. Актив оценивается в $ 371 млн. Правда, вместе с активом Абрамовичу должны перейти долги перед банком Nordea на сумму более $ 160 млн.

В целом рынок оценивает сделку в позитивных тонах. По словам Александра Ошурко, комплекс отличается высоким качеством строительства и эффективными планировками, прекрасным набором арендаторов и «длинными» договорами аренды. «Нет никаких сомнений, что в долгосрочной перспективе этот проект будет востребован, как на рынке аренды офисных помещений, так и на уровне инвесторов. По этим параметрам можно смело ставить твердую “пятерку” с плюсом», – считает аналитик.

А по мнению Ивана Губочкина, управляющего директора, руководителя отдела инвестиционных услуг CBRE, «Четыре Ветра» – один из лучших объектов на рынке, пожалуй, с ликвидностью, близкой к «максимальной», и если Millhouse захочет продать его полгода спустя, покупатель найдется. Но аналитика удивляет другое: что «Millhouse выступил в этой сделке не в роли “агрессивного оппортунистического” инвестиционного фонда, ориентированного на стратегию “добавленной стоимости” (от управления активом/ситуацией) – так называемого value-add инвестора, а как достаточно консервативный инвестор, нацеленный на сохранение основной суммы вложений и получения инфляционно-защищенного дохода. В этом смысле “Четыре Ветра” как объект финансовых вложений, альтернативный (ценным бумагам) актив – безупречен».

Стоит отметить, что «Четыре Ветра» отличает крайне высокий уровень арендных ставок, превышающий средний уровень для объектов такого класса. Поэтому теоретически у нового владельца существует риск перезаключения договоров по более низким ставкам.

Кроме того, как подчеркивает Елена Чернолецкая, заместитель директора аналитического департамента ОАО «МФЦ», не исключено, что ликвидность объекта, как и его цена, будет снижаться (отличный аргумент в споре о том, кто в данной сделке оказался в большем выигрыше, продавцы или покупатель). Но, по мнению большинства игроков сегмента, риск снижения арендных ставок в данном случае невелик: «В “Четырех Ветрах” основными арендаторами являются такие известнейшие глобальные компании, как Morgan Stanley, Moody’s и Total. Поэтому данный риск не смутил инвестора и позволил заплатить справедливую цену за актив. По нашим оценкам, ставка капитализации составила порядка 8,5 % к текущему доходу, истинные значения мы узнаем из отчетности AFI Development».

С коллегой согласен Андрей Постников, член совета директоров компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ: «По моим оценкам, заявленная цена должна примерно соответствовать 9 %-ной ставке капитализации на поток 2013 года, что соответствует качеству и местоположению актива». При этом Иван Губочкин предлагает не забывать, что на объекте «висит» $ 161 млн долга. И вряд ли его стоимость превышает ставку капитализации по сделке, а это значит, что Millhouse может получить «почти двухзначный» ROE (return on equity). «Повторюсь, для них, как инвестора, это прекрасная сделка. Я надеюсь, что это начало локального роста на офисном сегменте в Москве», – подводит черту аналитик.

Правда, его коллеги чаще говорят о другом. О том, что данная сделка подтверждает тенденцию, которая уже третий год наблюдается на рынке коммерческой недвижимости Москвы, а в 2012 году стала для него едва ли не определяющей. «Некоторое количество стабильных игроков (причем совсем необязательно девелоперы, а больше финансовые корпорации) активно скупают качественные объекты класса А и В в Москве и Москов­ской обл., торговые комплексы по всей России, наряду с покупкой устойчивых и динамичных компаний из других отраслей экономики, – комментирует ситуацию Александр Ошурко. – Это абсолютно нормальный экономический процесс в рамках более-менее устойчивой конъюнктуры рынка с некоторой позитивной динамикой».

Очевидное – невероятное

Еще одна крупная сделка прошла в конце прошлого года. Так, торгово‑деловой центр «Галерея Актер» на Пушкинской площади сменил собственника. «Столичная страховая группа» продала торгово‑деловой центр «Галерея Актер», расположенный в центре Москвы, на Пушкинской площади, новым владельцем объекта стал Государственный нефтяной фонд Азербайджанской Республики (SOFAZ). Актив продан за $ 133 млн. Интересы продавца представляла компания Cushman & Wakefield, интересы покупателей представляла компания Jones Lang LaSalle.

«Сделка проходила в рамках программы по финансовому оздоровлению страхового холдинга. Средства от продажи актива использованы для докапитализации основной страховой “дочки” холдинга, страховой группы “МСК”, а также для погашения финансовой задолженности “ССГ” перед кредиторами», – прокомментировал сделку президент «Cтоличной страховой группы» Дмитрий Тимохин.

«Данная сделка уникальна по нескольким параметрам. Во‑первых, “Галерея Актер” – это трофейный знаковый актив, который был интересен многим инвесторам, во‑вторых, это первая сделка Государственного нефтяного фонда Азербайджанской Республики в Москве, который имеет большие планы инвестиций в России», – отметил Станислав Бибик, партнер отдела рынков капитала Cushman & Wakefield.

«Количество проектов инвестиционного уровня, расположенных в историческом центре Москвы, ограничено. Такие активы редко выставляются на продажу и представляют высокий интерес как для российских, так и для иностранных инвесторов. “Галерея Актер” в силу уникального расположения являлась интересным проектом для выхода на московский рынок коммерческой недвижимости Госнефтефонда Азербайджана, ориентирующегося на долгосрочные и стабильные инвестиции», – комментирует сделку Ольга Кашкарова, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle (выступала брокером со стороны покупателя). Иван Губочкин назвал сумму сделки беспрецедентной для рынка. «Мы оцениваем текущий NOI объекта порядка $ 7 млн/год, судя по ставкам аренды и площадям, с потенциалом роста до $ 10–12 млн в 2013–2014 годах. Но даже с учетом этого роста цена объекта оказалась очень высокой (ставка капитализации существенно ниже 8 %), что отражает его уникальное (премиальное) местоположение в историческом центре Москвы, на главной улице ритейла», – говорит эксперт.

Торгово‑офисный центр «Галерея Актер» расположен в самом сердце Москвы, является знаковым объектом недвижимости и обладает уникальной историей. Здание находится на пересечении Страстного бульвара и Тверской улицы, которая входит в десятку самых дорогих и престижных улиц мира. Общая площадь торгово‑офисного центра составляет 18 тыс. кв. м, в том числе на торговую зону приходится 5,8тыс. кв. м, на офисы – 12,2 тыс. кв. м. Как отмечают консультанты сделки, с новым собственником реконцепция торговой галереи вполне ожидаема. В связи с этим возможно повышение ставок аренды в торгово‑деловом центре.