Отель на вокзале

Привокзальные территории с точки зрения реализации гостиничной функции обладают следующими характеристиками: как правило, центральное местоположение, удобная локация, хорошее сообщение со всеми районами города (наличие центральных магистралей, станций метро, остановок общественного транспорта в непосредственной близости), высокие пешеходные потоки наряду с зашкаливающим уровнем шума и отсутствием элитарности прилегающих территорий. Факторы, перечисленные вначале, положительно влияют на решение о реализации отеля и являются ключевыми с точки зрения выбора местоположения будущего отеля, последние факторы являются негативными и ограничивают реализацию гостиничной функции. Таким образом, наибольшим потенциалом с точки зрения реализации гостиничной функции обладают сегменты yровня «три–четыре звезды» – от бюджетного до бизнес-класса.

Реализация подобных объектов в центре любого города обладает значительным потенциалом с точки зрения спроса. По оценке отельеров, в ближайшие годы ожидается увеличение туристического потока в основном за счет развития внутреннего туризма, поэтому основной спрос будет смещаться в сторону middle-сегмента гостиниц. Однако в данном формате реализуется лишь небольшое количество объектов из-за недостатка подходящих объектов для реконструкции или нового строительства. Например, в Санкт-Петербурге стоимость реконструкции окупит лишь возведение пятизвездочного отеля, пятен же под новую застройку в центральной части города практически нет. Поэтому реконструкция вокзалов является хорошей альтернативой для реализации отелей бюджетной категории в центральной части города. Именно данные ограничения и, как следствие, низкая насыщенность трехзвездочного сегмента в городах России позволили включить в ряд проектов по реконструкции вокзалов гостиничную составляющую.

Санкт-Петербург

Каждый проект по реконструкции вокзала обладает своими уникальными характеристиками и позволяет реализовать различные концепции гостиниц. Наиболее масштабной является реконструкция Финляндского вокзала, которая предполагает поэтапную реализацию проекта, суммарной площадью двух очередей в 236 тыс. кв. м. С точки зрения реализации гостиничной функции проект Финляндского вокзала обладает рядом преимуществ: отель будет располагаться не в самом вокзальном комплексе, а в части офисного здания, что позволяет позиционировать его как бизнес-отель и минимизировать негативные шумовые помехи, характерные для всех вокзальных территорий. Отель будет насчитывать 340 номеров, рассчитан на бизнес-путешественников и потому предусматривает создание развитой инфраструктуры для проведения конференций и семи­на­ров. Средняя цена, которую планируется установить с учетом всех скидок (ADR), не превысит 3 тыс. рублей за номер.

Другой гостиничный проект – бизнес-отель «три звезды плюс» – реализуется в рамках реконструкции территории Витебского вокзала. Он обладает рядом ограничений по объему площадей, поэтому, несмотря на потенциал местоположения, будет ограничен по площади и обладать меньшим по объему номерным фондом – всего на 150 номеров. Отель также ориентирован на представителей делового туризма, поэтому здесь, как и в проекте Финляндского вокзала, будет сделан особый акцент на помещениях для конференций. Основная идея заключается в создании комфортного бизнес-отеля с ценовой политикой чуть ниже основных сетевых конкурентов (Sokos, Marriott Courtyard). Общая площадь функции составляет 7,5 тыс. кв. м.

В рамках реконструкции Балтийского вокзала предполагается реализовать формат так называемого super-budget отеля. Данный вид предполагает наличие западных сетевых стандартов, высоко­качественного номерного фонда и услуг ограниченного спектра при минимальной ценовой политике. Примерами данной концепции могут служить формат Easy Hotels, Etap, Formula 1 и др. На мой взгляд, данный вид гостиничного продукта будет пользоваться большим спросом на рынке, особенно при выборе хорошей локации. Территория Балтийского вокзала обладает всеми характеристиками для реализации объекта подобного формата: расположение в центральной части города, непосредственная близость к метро и железнодорожному вокзалу. Кроме того, проект модернизации предусматривает создание аэроэкспресса, который свяжет аэропорт «Пулково» и Балтийский вокзал, что будет дополнительным преимуществом для отеля. Объект будет представлять собой объект на 250 номеров эконом-формата, площадь каждого номера составит 18 кв. м. В состав инфраструктуры также будут входить ресторан и лобби-бар.

Северо-Запад

Кроме проектов по реконструкции вокзалов в Санкт-Петербурге, ОАО «РЖД» планирует развитие вокзалов в других городах Северо-Западного региона. С точки зрения реализации гостиничной функции интересным является проект реконструкции вокзала в Калининграде. Несмотря на незначительный по сравнению с Санкт-Петербургом туристический поток (около 350 тыс. туристов в год), город обладает значительным туристическим потенциалом, как со стороны российских туристов, так и со стороны жителей Евросоюза. На текущий момент в городе мало представлены сетевые средства размещения, в основном здесь присутствуют мини-отели и несетевые гостиницы, поэтому качественная гостиница бюджетного типа будет весьма востребована. Интересна и локация вокзала: он расположен на границе центрального и спального районов, причем в обширный спальный район ведет всего одна магистраль, движение по которой всегда плотное, поэтому отель, размещенный на территории вокзала, будет иметь относительное конкурентное преимущество по сравнению с отелями, расположенными в спальной зоне. Здание вокзала соседствует со зданием автовокзала, с которого отправляются автобусы дальнего следования, курсирующие по Европе. Поэтому целевой аудиторией для отеля было решено считать бюджетных путешественников, перемещающихся как автобусным, так и железнодорожным транспортом, а также бизнес-туристов. Объект будет представлять собой бюджетный отель формата «три звезды», рассчитанный на 250 номеров.

Особенности управления гостиничным объектом

При зонировании для размещения отеля необходимо разграничить потоки посетителей, предусмотреть стойку ресепшн и блокировать доступ сторонних посетителей на этажи. В идеале здание гостиницы должно быть выделено в отдельный блок, либо отделено от остальных функций и иметь автономный вход, а также закрытую зону ресепшн и лобби.

Управление как всем проектом, так и отдельными функциями (уборка, питание, служба бронирования) целесообразно отдать на аут­сорсинг. Это позволит снизить расходы на обслуживание здания и сократить количество технических площадей внутри здания, что повысит эффективность распределения площадей.

Что касается класса привокзального отеля, лучше делать его в диапазоне «эконом-/бизнес-сегмент»: все зависит от набора факторов. Отели высокого класса могут быть реализованы только в качестве отдельного здания на удалении от вокзала – как самостоятельный объект с точки зрения строительства и позиционирования. В качестве примера можно привести проект по строительству четырех­звездочного отеля в составе комплекса при реконструкции вокзала в Грозном: новое строительство представляет собой отдельное здание на 102 номера, ресторанной функцией, ориентированной как на постояльцев отеля, так и на внешних посетителей.

Если рассматривать другие проекты по реконструкции вокзалов, то целесообразность включения гостиничной функции обусловлена двумя основными факторами: характеристиками города (наличие значительных туристических потоков и насыщенность локального гостиничного рынка) и спецификой самого проекта. Так, например, в ряде городов с населением около 300 тыс. человек (Кирсанов, Орел и др.) реализация гостиничной функции не представлялась возможной из-за недостаточности спроса, а в других городах (например, Нижний Новгород) отель запланирован в меньшем масштабе из-за ограниченности территории под развитие проекта.

В целом необходимо отметить, что реализация проекта по реконструкции вокзалов может поло­жительно сказаться на развитии гостиничного рынка, поскольку позволяет заполнить очень востребованную нишу – реализацию качественных бюджетных и бизнес-отелей средней ценовой категории в центре города.