Регионы повышают класс
Рождение рынка
Интерес к офисам класса A возник в регионах совсем недавно. Как считает Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир», если бум торговой недвижимости уже давно всем очевиден, то для офисов все только начинается. Пока в большинстве городов класс A отсутствует или представлен единичными объектами: местные игроки не готовы переплачивать за лишние характеристики, поэтому спрос на такие площади невелик. До последнего времени федеральные компании, осваивая новые регионы, выбирали лучшее из того, что было в наличии, реставрировали старые особняки или даже начинали самостоятельное строительство. Например, в Новосибирске под себя строили офисы компании МТС, «Новосибирскрегионгаз», «Якуталмазы», Сбербанк.
«Мы провели исследования в 29 регионах России и обнаружили, что бизнес-центры класса А встречаются лишь в единичных городах. Это связано с тем, что раньше не было спроса на офисы такого уровня», – рассказывает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company. В последнее время ситуация начала радикально меняться. Осваивать перспективный рынок кинулись все кому не лень. Пока только идет строительство, а эксперты уже делают прогнозы, у кого больше шансов на успех: на стороне федеральных компаний опыт, зато региональные лучше ориентируются в местной специфике. «Сейчас в регионах довольно сильная конкуренция между федеральными и местными девелоперами. Компании федерального уровня вошли пока далеко не во все города, но везде, где они есть, появляются очень качественные объекты. Хотя нередко на их пути встают административные барьеры. С другой стороны, местные девелоперы тоже научились строить», – подмечает Дмитрий Золин.
Пока в большинстве крупных городов можно найти один-два офисных центра, позиционирующихся как класс А (нередко уже морально устаревших). Например, в Екатеринбурге до недавнего времени единственным подобным объектом был Центр международной торговли, который остался за рамками современных высоких стандартов именно из-за своего возраста. А первый БЦ класса А в Новосибирске – «РосЕвроПлаза» – появился лишь в 2007 году.
Впрочем, конкуренция уже начала набирать обороты. Например, вскоре может пошатнуться монополия единственного бизнес-центра класса А в Нижнем Новгороде «Столица Нижний». На рынок должны выйти еще два объекта: около 20 тыс. кв. м предназначено под офисы класса A в составе административно-торгового комплекса «Лобачевский плаза», еще один бизнес-центр класса А площадью 12 тыс. кв. м строится на улице Пискунова. В Краснодаре в ближайшее время должны выйти на рынок многофункциональный офисно-гостиничный комплекс на улице Московская, бизнес-центр «Екатеринодар», бизнес-парк «Кубань», Green House. Всего, по оценкам специалистов компании «Девелопмент-Юг», в городе появится более 60 тыс. кв. м офисных помещений класса А. В Челябинске к «Аркаим Плаза» (до недавнего времени единственному офисному центру класса A в городе) прибавятся «Челябинск Сити», бизнес-дом «Павловский», общественно-деловой центр «Персей» и «Монолит-Девелопмент». Во Владивостоке на 2009 год запланирована сдача в эксплуатацию бизнес-центра класса A на улице Верхнепортовой, а к 2010 году должен выйти на рынок бизнес-центр по улице Светланской. Активно осваиваются практически все крупные города, уже продемонстрировавшие хороший инвестиционный потенциал. За бортом остались тихие дотационные регионы. Например, во Владимире и Воронеже до сих пор даже не заявлено ни одного офисного центра класса А просто потому, что там нет спроса. А в Перми, Омске, Красноярске, по оценкам консультанта по недвижимости в Москве и регионах отдела по работе с корпоративными клиентами CB Richard Ellis Гайка Папояна, сохраняется дефицит качественных площадей.
Кто заплатит за A-класс?
Надежды девелоперов связаны с экономическим ростом регионов. «Что касается емкости рынка офисной недвижимости, то можно успокоить девелоперов: до 2010 года она исчерпана не будет, но конкуренция станет жесткой. Новосибирск – бурно развивающийся город, и потребность в офисной недвижимости будет расти с каждым годом, соответственно, увеличится и спрос, а вслед за ним и объем предложений, – считает Дмитрий Сапунов, генеральный директор консалтинговой компании Regional Real Estate. – Впрочем, пока все прогнозы довольно условны. Строятся офисы в расчете на федеральные компании, заходящие в город. Будут развиваться города, потребуются все новые площади», – комментирует эксперт. С тем, что развитие рынка офисов класса A зависит от экспансии федеральных компаний в регионы, согласны все. «Основные арендаторы конечно же федеральные компании. Я бы сказал, что они занимают 80% площадей», – отмечает г-н Папоян.
Местные арендаторы в большинстве случаев не готовы переплачивать за дополнительный комфорт. Поэтому, например, в Новосибирске первый центр класса A на момент сдачи был заполнен не более чем наполовину. «Дело в том, что арендная ставка – 1500–1600 руб./кв. м в месяц – высоковата для Новосибирска, где до «РосЕвроПлазы» самые высокие ставки в бизнес-центрах составляли до 1100–1200 руб.», – объясняет Елена Ермолаева, руководитель агентства RID Analytics. По мнению Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», и в Нижнем Новгороде A-класс пока не может получить широкого распространения. «Арендаторов, основным требованием которых было бы ведение своего бизнеса в комфортабельных условиях, в нашем городе не много. В основном они представлены федеральными сетями и представительствами московских компаний», – считает эксперт. Схожая картина прослеживается практически по всей России.
Строить офисы (особенно высокого класса) в регионах всегда рискованно: предварительные договоры здесь не в ходу, и до последнего момента нельзя предсказать, появятся ли арендаторы. По словам Андрея Жамкина, консультанта компании Jones Lang LaSalle, заполняемость офисного центра на новом рынке предсказать довольно трудно, особенно задолго до момента ввода здания в эксплуатацию. Прежде всего это связано с возможной задержкой сроков сдачи объекта. «Кроме этого, арендаторы в регионах хотят видеть уже законченный продукт, так как после окончания строительства здание может не полностью соответствовать заявленному классу: ведь за пределами Москвы и Петербурга классификация зданий часто носит весьма условный характер», – замечает Андрей Жамкин.
Поскольку просчитать спрос невозможно, девелоперам остается только ориентироваться на общие прогнозы. Если регион может привлечь крупных инвесторов, то понятно, что им понадобится определенная инфраструктура, в том числе рассчитанная на офисы. «Перед тем, как зайти в тот или иной регион, мы сначала тщательно анализируем все показатели. Смотрим, какие компании туда заходят, как развивается промышленность, каков уровень доходов населения», – делится опытом Дмитрий Золин. Схожей тактики придерживаются, наверное, все сетевые девелоперы. «Местный рынок пока не готов платить за класс А. Мы ориентируемся на инвесторов, приходящих в регион. Основные арендаторы — крупные международные компании, имеющие свои производственные мощности в регионе. Сейчас мы активно работаем в Калуге, Ярославле, Туле, где есть инвестиционный бум, и администрация старается создать благоприятные условия для инвесторов», – сообщает Виталий Ефимкин.
Существует еще одна любопытная тенденция. Считается, что развитию офисного сегмента предшествует всплеск на рынке торговой недвижимости. «Развитие одного сегмента вызывает развитие другого. Если посмотреть на города, где развивается торговая недвижимость, то можно предсказать, что там вскоре появятся и качественные офисы. Один из наиболее ярких примеров – Екатеринбург, где развитый сегмент торговой недвижимости спровоцировал развитие офисов», – рассказывает Дмитрий Золин.
Запросы арендаторов растут
Существует несколько типов арендаторов, каждый со своими предпочтениями. Типичным арендатором класса А, по словам Андрея Жамкина, является федеральная либо международная компания, снимающая от 300 до 800 кв. м. Также в сегменте 30–100 кв. м активны небольшие локальные компании, стремящиеся приобрести площади в собственность. Кроме того, существует определенное число крупных игроков, чьи ожидания с самого начала направлены на городские объекты недвижимости: они арендуют огромные по местным меркам площади (от 500 до 1000 кв. м). «Но таких минимум. Очень крупные банки, финансовые корпорации, как правило, строят здания под себя. Местные гиганты также строят сами либо покупают здания на этапе строительства», – разъясняет г-н Жамкин.
В последнее время во многих городах наметилась тенденция перетекания потребителей офисных площадей из одной категории в другую. «Ряд офисных зданий, востребованных на сегодняшний день, перестанет быть привлекательным для арендаторов в течение двух лет. Темпы роста некачественных офисных помещений снизятся. В них обязательно произойдет стабилизация арендной ставки», – полагает Дмитрий Сапунов. В то же время местные арендаторы становятся все взыскательнее. «Вследствие развития рынка и прихода крупных компаний требования к арендуемым помещениям изменились. Теперь многие предъявляют повышенные требования к инженерному оснащению зданий, парковкам, охране, офисным планировкам и т. д. В скором времени владельцам зданий будет необходимо учитывать такие пожелания арендаторов, как организация кафе/ресторана или столовой для сотрудников в здании, «зеленых зон» (зон отдыха) или переговорных комнат», – говорит Юрий Кравчишин, специалист отела маркетинга корпорации «Девелопмент-Юг». Впрочем, пока в регионах требования к офисам несколько ниже, чем в двух столицах. «В Москве и Петербурге люди, выбирая офис, уже требуют максимум услуг. В регионах пока просто проверяют, чтобы по основным концептуальным и техническим решениям офис соответствовал классу A», – подчеркивает Дмитрий Золин.
Относительный класс A
Рынок только формируется, и в большинстве городов, несмотря на радужные перспективы, качество существующих объектов нередко вызывает серьезные нарекания. «Для своей работы в регионе мы старались отобрать проекты , которые наиболее полно соответствуют заявленному классу А или В. В Екатеринбурге мало пользуются классификацией московского форума, поэтому местная классификация носит произвольный характер, а долгосрочные договоры зачастую отсутствуют, – сообщает Андрей Жамкин. – Конечно, ожидать полного соответствия классу А от большинства позиционируемых таким образом объектов рановато. Пока А-класс – это скорее красивые современные здания с достаточно эффективной планировкой и неплохой инженерией», – резюмирует эксперт.
По мнению Гайка Папояна, в корне всех проблем лежит нежелание девелопера работать с профессионалами. «В основном здания соответствуют заявленному классу. Здесь все зависит от девелопера. Большая часть обходится своими силами, опираясь на мнение архитекторов и проектировщиков, а также своего маркетолога. Меньшая часть привлекает профессиональных консультантов для концепции и сдачи в аренду. Иногда приходится слышать, что в России нет единой классификации офисных зданий. Такие заявления вызывают, конечно же, улыбку. О какой концепции можно говорить, если, например, офисным зданием «Купеческий двор» в Ростове-на-Дону владеют большое количество собственников, которые инвестировали в это здание? И таких примеров множество», – говорит г-н Папоян.
Как отмечает Андрей Жамкин, региональные игроки по-прежнему тяготеют к покупке площадей в собственность – в результате офис, заявленный как класс A, расходится по частям и выпадает из системы классификации. «В регионах многие компании стремятся приобрести офисные площади в собственность, за счет чего теряется классность продаваемого частями объекта. Отдельные игроки эту позицию пересматривают. В итоге уже сейчас у нас появился свой круг клиентов, тяготеющих к привычным для московского рынка моделям отношений и считающих, что у офисного центра должен быть только один собственник», – подмечает г-н Жамкин.
Девелоперы сами по себе, арендаторы сами по себе
Хотя спрос на офисы класса A ощущается в большинстве регионов, пустующие бизнес-центры здесь не редкость. В качестве основных причин провала называют отсутствие концепции, неэффективные планировки, высокие ставки, отсутствие парковки, плохой сервис, отсутствие инфраструктуры, экономию на агентах по сдаче в аренду, негибкость собственника при обсуждении условий аренды. «Если качественно сделанное здание будет предлагаться по разумным рыночным ценам, то есть все шансы, что оно заполнится после госкомиссии, пусть и медленнее, чем в Москве. Все зависит от увлеченности девелопера», – уверен Андрей Жамкин.
Еще один грех девелоперов, за который им придется в скором времени расплачиваться, – невнимание к продвижению продукта, маркетингу. По мнению Алексея Чемоданова, с арендаторами в регионах начинают говорить значительно позднее, чем стоило бы. «Есть немало случаев, когда ничего не известно о строящемся здании. Это связано с уверенностью застройщиков в том, что конкуренция отсутствует и площади уйдут даже без рекламы», – комментирует эксперт.
Какое будущее ждет строящиеся сейчас офисные центры? Как полагает Гайк Папоян, к строительству в регионах (особенно в Екатеринбурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону) офисов класса А следует относиться очень осторожно: здесь они не очень востребованы. Зачастую, строя офис, девелопер не учитывает местный менталитет (например, в южных и сибирских регионах), не понимает, каковы критерии отнесения офисного здания к категории А. Для местных потенциальных арендаторов запрет на курение в здании, наличие 4–6 лифтов, охраны на входе и т. п. является избыточной роскошью. Между тем такие опции являются неотъемлемой частью офисного здания класса А. «Рынок развивается, но у меня складывается впечатление, что девелоперы живут сами по себе, а арендаторы – сами по себе. Девелоперы строят, не ориентируясь на спрос, а арендаторы не приходят, так как считают, что ставки завышены. Рынки некоторых городов уже близки к насыщению (Казань, Новосибирск), рынки других городов – недоразвиты (Нижний Новгород, Самара). Но результат везде один и тот же: объекты не заполнены арендаторами», – резюмирует г-н Папоян.
Как считает Дмитрий Сапунов, несмотря на существование спроса на площади класса A, новые объекты строить уже довольно рискованно. «Площади в возведенных бизнес-центрах класса А будут разобраны достаточно быстро, но явно не в те сроки, которые закладывали девелоперы. Однако строить их на сегодняшний день высокорискованно. Емкость подобных арендаторов невысока и близка к насыщению», – предостерегает он.
Как видим, единого мнения относительно перспектив класса A в регионах пока не существует. Девелоперы вынуждены действовать на свой страх и риск. С одной стороны, излишняя осторожность может обернуться потерей перспективного рынка, с другой — спрос можно и переоценить. Но вопрос, что и как строить, встает все острее. Учитывая количество заявленных проектов, нетрудно предсказать, что в ближайшее время конкуренция значительно вырастет. А значит, и арендаторы станут привередливее.