Тернистый путь московских землепользователей

Закон внес изменения:

• в Бюджетный и Земельный кодексы РФ 
• в Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»
• в Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
• в Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»
• в Кодекс об административных правонарушениях РФ.

Эти документы, по замыслу законодателя, должны были способствовать облегчению приватизации земельных участков, занятых недвижимым имуществом, снятию бюрократических барьеров к принятию властями решений о приватизации, а также завершению процесса переоформления земельных участков с права постоянного бессрочного пользования в аренду или собственность. В частности, для собственников зданий и сооружений в Москве или других городах с населением более 3 млн. человек, приобретенных до вступления в силу Земельного кодекса РФ (после октября 2001 г.), либо выкупленных из государственной и муниципальной собственности, установлена льготная выкупная цена, которая не должна превышать 20% от кадастровой стоимости земельного участка.
Что собой представляют эти деньги, можно пояснить на следующем примере. Допустим, предприятие, приватизированное в середине 90-х годов, расположено в промзоне Северо-западного округа на земельном участке площадью 1 га (10 тыс. кв. м), на котором находятся объекты его недвижимого имущества. Кадастровая стоимость некоторых участков в этом районе составляет 1100 руб./кв. м, а выкупная равна 2,2 млн. руб. (из расчета 10 тыс. х 1100 х 20%). Скорее всего многие успешные предприятия смогут найти такие средства.
Вышеупомянутый закон в части установления новых условий приватизации земельных участков вступил в силу 30 октября 2007 г., однако в Москве ситуация в пользу правообладателей земельных участков, по сути, не изменилась: массовые решения о приватизации как не принимались раньше, так они не принимаются и сейчас.
Дело в том, что процесс рассмотрения заявок о приватизации земельных участков в Москве регламентирован постановлением правительства Москвы от 27.06.2006 г. № 431-пп «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Этот документ так хитро составлен, что никакой возможности у правообладателя соблюсти все его требования нет, а значит, нет и законных оснований получить в собственность земельный участок.
Для положительного решения вопроса в уполномоченных органах государственной власти Москвы нужно представить такие документы, которые могут быть в наличии лишь у кристально чистого, аккуратного и законопослушного предпринимателя. Вопрос лишь в том, много ли у нас таких? Так, например, на момент обращения все имеющиеся здания и сооружения должны быть надлежащим образом оформлены в собственность правообладателя. Не должно быть никаких самовольных перепланировок внутри зданий, а уже тем более самовольных построек на участке. Совершение любых земельных административных правонарушений на данном участке исключает приватизацию (перед принятием решения о передаче земельного участка заявителя на этот предмет обязательно проверит Государственная земельная инспекция).
Важно, чтобы земельный участок был безукоризненно сформирован ранее: на нем не должно быть частей, относящихся к землям общего пользования, ограниченных в обороте или изъятых из оборота, зарезервированных для государственных нужд, а также технических зон сооружений. Их наличие является основанием для дополнительной работы Департамента земельных ресурсов по изменению границ земельного участка, его межеванию и постановке нового участка на кадастровый учет, а это очень длительная и недешевая процедура.
Помимо представленных правообладателем документов Департамент земельных ресурсов заказывает (за отдельную плату!) в Москомархитектуре заключение о градостроительных регламентах и проект межевании территории, фрагмент плана линий градостроительного регулирования, в Госземинспекции заключение о результатах обмера и обследования земельного участка, в Мосгоргеотресте – план подземных коммуникаций и т. д.
Понятно, что на стадии обращения заявителя результаты этих заключений просчитать практически невозможно, а следовательно, нельзя быть уверенным, что отпущенные на них деньги будут по­трачены не впустую.
Кроме того, сроки рассмотрения документов и получения заключений из указанных уважаемых организаций в ППМ четко не прописаны. Есть ссылка на регламент «одного окна», но поскольку заключений требуется собрать много, то в реальности этот срок будет безграничен, а чиновники, его нарушающие – безнаказанны.
В общем, картина складывается несколько пессимистичная, однако не все так безнадежно. Если собственник недвижимого имущества очень заинтересован в приватизации земельного участка и готов отстаивать свои права в арбитражном суде, у него есть шанс пройти эту процедуру не по московскому, а по федеральному законодательству.
Смысл заключается в следующем. В случае противоречий по вопросам приватизации между федеральным и региональным законодательством суд примет сторону федерального. Вышеупомянутое постановление по многим позициям совершенно не стыкуется ни с Земельным кодексом, ни с другими федеральными законами. Кроме того, недавно был опубликован приказ Минэкономразвития № 370 от 30.10.07 г., которым утвержден перечень документов, подаваемых на приватизацию земельных участков. Согласно п. 5 ст. 35 Земельного кодекса РФ данный перечень является исчерпывающим. Так, можно признать незаконными многие требования ППМ № 431, на основании которых в приватизации может быть отказано. Краткий анализ противоречий между московскими и федеральными условиями приватизации приведен в таблице.
По моему глубокому убеждению, настало время формировать положительную для землепользователей судебную практику, а вышеупомянутый приказ МЭРТ во многом облегчает эту задачу.