В Ростове-на-Дону происходит активное насыщение рынка офисной недвижимости, которое сопровождается стабильным ростом цен. Однако потребности в офисах максимально высокого класса остаются неудовлетворенными. Пока девелоперам выгоднее строить бизнес-центры классом ниже. Реализация таких объектов более прогнозируема и сулит большую выгоду.

Общая ситуация
Спрос и предложение в офисном секторе коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону в начале 2008 года достигли паритета. Однако при этом соседствуют и пустующие офисные помещения, и неудовлетворенная потребность в таковых. Причина – несовпадение качества предлагаемых объектов с желаниями тех, кто нуждается в офисах. Дефицитом являются как офисы класса А, так и специфические объекты, с трудом вписывающиеся в рамки существующей классификации офисных площадей. К подобной недвижимости можно отнести первые этажи фасадной части любых зданий Ростова, как жилых, так и коммерческих.
В то же время в ростовских риелторских кругах, а также среди определенной части инвесторов слышны сомнения относительно ликвидности большого количества офисных площадей, строящихся в столице Южного федерального округа. «Поиск офисного помещения – процесс инерционный, – утверждает руководитель департамента коммерческой и специальной недвижимости компании «Дон-МТ» Михаил Хабнер, – и это дает основания говорить о существовании так называемого «отложенного спроса». Нередко клиенты, ознакомившись с имеющимися предложениями, просят: «Нам бы чего попроще». Примечательно, что никто не скажет – «подешевле». Менталитет не таков.
По мнению Михаила Хабнера, в Ростове применение стандартной классификации объектов офисной недвижимости довольно проблематично. Поэтому участники рынка некоторое время тому назад даже пытались разработать собственные варианты классификации.
Так или иначе, можно уверенно констатировать наличие на местном рынке двух классов объектов офисной недвижимости: В и С. А вот по поводу класса А мнения расходятся. На сегодняшний день как минимум один проект – Clover House – еще на стадии строительства позиционировался именно в этом сегменте. Однако часть экспертов сходится во мнении, что девелоперы хотя и довольно близко подобрались к наивысшей отметке, но все же несколько переоценили свой объект.
«С приходом на ростовский рынок крупных коммерческих структур, в том числе с западным капиталом, существенно возросли требования к качеству офисных площадей, – вспоминает генеральный директор компании «Сигма-Сити» Игорь Гофман. – Потребовались площади именно в бизнес-центрах, а не в стилобатных частях жилых новостроек, пусть и находящихся в центре города».
Новая офисная застройка активно идет все в той же старой центральной части города. Это обстоятельство во многом препятствует появлению долгожданных объектов А-класса, который предполагает, в частности, наличие определенного количества парковочных мест. Таких возможностей центр Ростова-на-Дону с его неширокими улицами предоставить не способен. В результате спрос постепенно переключается на градообразующие густонаселенные спальные районы. Но там офисные объекты высокого класса пока еще отсутствуют.
В минувшем и начале этого года соотношение спроса и предложения на офисные помещения в существующих в Ростове сегментах В и С можно назвать сбалансированным. Арендаторы в БЦ В-класса, как правило, являются входящими на ростовский рынок федеральными и зарубежными игроками. Тем временем ростовский бизнес в большинстве своем предпочитает улучшать существующие условия аренды, оставаясь на насиженном месте в классе С и предъявляя спрос именно на эту категорию помещений.
«Мы наблюдаем серьезный дефицит помещений на первых этажах при высоком спросе на них, – сообщил Владимир Литвинов, специалист коммерческого отдела по вопросам аренды риелторской компании «Титул». – Предложение пополнялось за счет изменяющих свое целевое назначение торговых помещений». По словам г-на Литвинова, примерно половина торговых помещений в Ростове теперь выполняют в большей степени офисные или «околоофисные» функции. Различные финансово-инвестиционные структуры (банки, страховые и инвестиционные компании), консалтинговые фирмы, туристические агентства и салоны красоты активно превращают бывшие магазины в свои фронт-офисы. Однако, по мнению экспертов компании «Дон-МТ», ротационное замещение торговых площадей на ростовских улицах премиум-класса – таких как Большая Садовая и Пушкинская и проспектах Ворошиловском и Буденновском, происходит именно за счет банковского сектора. При этом банки готовы платить арендную плату, соизмеримую или даже иногда превышающую ставки для стрит-ритейла.

Предложение
В минувшем году предложение офисных площадей в Ростове претерпело существенные изменения. В эксплуатацию были введены сразу пять новых качественных бизнес-центров – Clover House, «Купеческий двор», «Гедон», «Кристалл» и «Белый слон». Затем к этому списку присоединился БЦ «Ростовский». Теперь общая площадь вброшенного на рынок предложения офисной недвижимости, с теми или иными оговорками относимого к классу В, составит около 48 тыс. кв. м.

Центр «Белый слон». Расположен на пересечении Буденновского проспекта и улицы Текучева. В этом проекте, именуемом создателями как top-центр, реализована концепция бизнес-центра, расположенного в комплексной застройке. 12-этажное здание построено по каркасно-монолитной технологии. Общая площадь здания – 7200 кв. м. Площадь этажа – 600 кв. м.
Бизнес-центр «Ростовский». Расположен на улице Греческого города Волос между Буденновским проспектом и Соборным переулком. Инвестор и застройщик – ЗАО «РостСтройИнвест» (входит в ГК «Мир Комвек»). Объект «Ростовский» представляет собой 15-этажное офисное здание класса C общей площадью 18 тыс. кв. м. Площадь офисов – от 22 до 200 кв. м. Торговые помещения не предусмотрены. Земельный участок под зданием находится в аренде у застройщика.
Многофункциональный комплекс Clover House. Расположен в деловой части города на улице Текучева. Общая площадь 26 тыс. кв. м. Включает в себя офисный комплекс, позиционируемый создателями в качестве класса А площадью 16,3 тыс. кв. м и торгово-развлекательный комплекс площадью 7234 кв. м. Для удобства арендаторов офисные помещения предлагаются как с отделкой, так и в состоянии shell&core. Среди потенциальных арендаторов Clover House представительства таких известных компаний, как Microsoft, «Шеринг», магазины «Кенгуру» и Adidas, «Московский ювелирный завод». МФК Clover House является первой очередью проекта Clover Plaza. Вторая очередь проекта общей площадью 92 тыс. кв. м будет включать в себя четырехзвездочный отель, торгово-развлекательный комплекс площадью 20 тыс. кв. м, жилой комплекс – 28 тыс. кв. м и паркинг площадью 31 тыс. кв. м. Разработчиком 1-й очереди проекта является проектно-строительная компания ООО «МК-С», 2-й очереди – ООО «Севкавнипиагропром»
Бизнес-Центр «Купеческий двор» – многофункциональный комплекс повышенного уровня комфортности делового назначения. Это современное офисное 16-этажное монолитно-каркасное здание с развитой инфраструктурой и двухуровневой подземной автостоянкой. Высота этажа – 3,3 м. Планировка – свободная.
Бизнес-центр «Гедон». Расположен на Буденновском проспекте, рядом с улицей Красноармейской. Бизнес-центр представляет собой 13-этажное офисное здание класса В+ общей площадью 5,3 тыс. кв. м с наземной парковкой на 80 мест. Участок под возведенным объектом находится в собственности инвестора. Бизнес-центр рассчитан на арендаторов среднего и крупного бизнеса, представительства федеральных компаний. В здании предлагаются офисы свободной планировки с чистовой отделкой площадью от 80 до 320 кв. м.

Непосредственно к сдаче в эксплуатацию готовятся такие качественные БЦ, как «Содружество» площадью 12 тыс. кв. м и «Ростовский» – 17 тыс. кв. м, а также Riverside, «Гвардейский», «Пять морей» и «Трудовые резервы», общей площадью более 120 тыс. кв. м. Из перечисленных проектов только один заявлен в классе А. Все остальные причисляют себя к классу В, иногда, правда, используя такие достаточно условные обозначения как В+.
Объем предложения в так называемом классе С в Ростове-на-Дону, по оценкам участников рынка, достигает 370 тыс. кв. м. Эти помещения представляют собой довольно пеструю картину: от офисов с хорошей телекоммуникационной инфраструктурой и свежим ремонтом до помещений довольно унылого вида.
В любом случае от недвижимости класса В они отличаются разительно, так как во многих из них не предусмотрены какие-либо системы кондиционирования воздуха, не говоря уже комплексах приточно-вытяжной вентиляции, которые есть даже не во всех бизнес-центрах. В офисных зданиях класса С, как правило, не встретишь единой, организованной управляющей компанией системы безопасности.
Примечателен и тот факт, что в одном здании класса С могут быть расположены офисы совершенно различного уровня оснащения и качества. Очень многое зависит от собственников и их количества на этаже. По признанию отдельных участников рынка недвижимости, чем меньше собственников, тем в лучшем состоянии содержатся помещения.
Ввод в эксплуатацию зданий высокого класса частично удовлетворяет существующий спрос. При этом отдельные факторы, оказывающиеся важными для потребителя, могут существенно сказаться на востребованности объекта.
Например, в БЦ «Купеческий двор» около 25–30% офисной площади пустуют из-за острой нехватки в данном месте автомобильных стоянок.

Ставки и цены
Уровень арендных ставок в Ростове, как и везде, зависит от качества объекта и его местоположения. Тем не менее во всех новых БЦ уровень цен примерно одинаков. Сейчас он колеблется в пределах от $385 до $460/кв. м в год. Интересно, что от начала строительства до стадии введения объекта в эксплуатацию размер заявленных на будущее ставок заметно отличался от нынешних. Тогда речь шла о $720–920/кв. м в год.
Как заметил Владимир Литвинов, сегодняшний уровень ставок по мере заполнения помещений арендаторами будет корректироваться в сторону ранее заявленных. По его мнению, возможно, это и является причиной, почему ростовский бизнес предусмотрительно предпочитает оставаться в рамках цен класса С, который стоит $285–385/кв. м в год. Дилемма – старый офис класса С за $385 или новый офис класса В за те же деньги – решается ростовчанами не в пользу переезда на территорию В.
Наконец, арендные ставки на специфические «торговые» офисы, расположенные на первых этажах, варьируются в довольно широком диапазоне. Так, ставки на самой дорогой – центральной ростовской улице – Большой Садовой могут достигать $2400/кв. м в год. Чуть скромнее они на проспектах Ворошиловском и Буденновском, однако не ниже $1200/кв. м в год. Еще дешевле подобные объекты на улицах Текучева, Красноармейской и Соколова – $460–690/кв. м в год. Самые дешевые «торговые» офисы расположились на узких улочках и переулках исторического центра Ростова, таких как Социалистическая, Чехова, Темерницкая, Лермонтовская, Халтуринский, Островского. Цены здесь – в пределах от $385–460/кв. м в год.
В бизнес-центре «Гедон» годовая ставка аренды помещений – $480/кв. м. Для сравнения: арендная ставка в расположенном неподалеку топ-центре «Белый слон» класса B на ул. Текучева составляет $450–480, а в соседствующем с ним бизнес-центре Clover House, классность которого оценивается различными экспертами либо как А, $540–600/кв. м в год.
Все более ощутимой тенденцией рынка офисной недвижимости становится ориентация на продажи. Заявляемые цены – от 80 тыс. руб./кв. м. Однако реальная цена, по наблюдениям Михаила Хабнера, может оказаться несколько ниже и составит 50–65 тыс. руб. Существенное влияние на цену офиса оказывает сфера деятельности уже обосновавшихся в данном здании фирм. За то, чтобы попасть в «профильную» компанию, покупатели нередко готовы не постоять за ценой.

Тенденции и прогнозы

На ростовском рынке особенно ярко проявляется наметившаяся еще в прошлом году тенденция к «децентрализации» офисной недвижимости, то есть ее уход из центра. Причины этого явления – проблема транспортной доступности центральной части города, которая с каждым месяцем усугубляется, многочисленные согласования с городскими властями и невозможность обеспечения должного уровня коммуникаций для увеличения этажности и класса построек. И, наконец, дефицит коммерческих площадей в центре, взвинчивающий цену на квадратный метр настолько, что в выборе между престижем и экономией многие покупатели придерживаются второго.
В обозримом будущем сохранится устойчивый дефицит коммерческих площадей и повышение требований к их качеству. Еще один тренд: реорганизация деятельности девелоперских и строительных компаний.
Аренда офисов в Ростове-на-Дону будет все более востребована. По мнению Игоря Гофмана, это связано с нежеланием многих компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке на покупку площадей или самостоятельное строительство. Финансирование развития основного бизнеса таким компаниям сейчас более выгодно, чем вложение средств в покупку офиса.
«Ставки аренды офисной недвижимости в любом случае будут поспевать за инфляцией, – прогнозирует Михаил Хабнер. – На практике это может означать от 8 до 12% роста арендной платы».