Пришли ко двору

Фронт работ
Комплекс зданий Апраксина двора и Мариинского рынка (Щукина двора), ограниченный улицами Садовой и Ломоносова, набережной реки Фонтанки и Апраксиным переулком, начал застраиваться в XVIII веке, превратившись к началу XXI века в торговую зону, которую губернатор Валентина Матвиенко назвала «одной из самых запущенных и неприглядных, но ценных территорий» города. Решение о развитии зоны было принято в Смольном в январе 2007 года и вызвало бурные протесты собственников и арендаторов помещений Апраксина двора. На территории комплекса площадью 12 га располагается 58 объектов общей площадью 250 тыс. кв. м. Почти все они охраняются государством в качестве памятников архитектуры регионального значения. При этом более половины находится в руках около 500 собственников. Например, в ведении ООО «Ренессанс Апраксин двор» находятся целых три корпуса Апраксина двора общей площадью около 15 тыс. кв. м, а также комплекс прилегающих к нему зданий на набережной Фонтанки.

Архитектурные баталии
В 2002 году агентство по развитию территории «Апраксин двор» заключило с КУГИ договор о рекон­струкции территории к 2010 году, однако в итоге власти решили реализовать более масштабный проект с привлечением стратегического инвестора. В сентябре был объявлен конкурс, при этом первым об интересе к проекту заявила подконтрольная Олегу Дерипаске компания «Главстрой».
В итоге «Главстрой-СПб» и был объявлен победителем конкурса, опередив ООО «Ренессанс Апраксин двор», созданное московским девелопером Шалвой Чигиринским и шведской Ruric AB. Оба инвестора пообещали вложить в проект более 1 млрд евро и привлекли к разработке архитектурных концепций двух знаменитых британцев: Шалва Чигиринский пригласил Нормана Фостера, Олег Дерипаска – Криса Уилкинсона. Г-н Уилкинсон предложил менее рискованную с точки зрения освоения подземного пространства идею реконструкции, что и повлияло на выбор городского правительства. Однако все опрошенные чиновники и участники рынка сходятся во мнении, что проект в итоге будет существенно переработан, а при выборе победителя решающую роль играла кандидатура инвестора, а не архитектора.
Компания «Главстрой-СПб» вы­­бирала архитектора по внутреннему конкурсу, в котором участвовали знаменитый голландец Рэм Кол­хас, молодежное нидерландское архитектурное бюро MVRDV и британское PRP Architects. Все они, по словам управляющего ди­­ректора «Главстроя-СПб» Игоря Евтушевского, предложили слишком радикальные для исторической застройки варианты, поэтому был выбран наиболее нейтральный по отношению к архитектурному памятнику проект.

Победившая точка зрения
Британский модернист Крис Уил­кинсон на вопрос CRE, какую роль в реконструкции Апраксина двора будет играть традиционная для его творчества «хайтековская» составляющая, заявил, что это не имеет значения в данном проекте, а главная идея заключается в создании «нового пространства для общения людей». Такое пространство «Главстрой-СПб» предлагает создать в виде пешеходного променада по центральной оси будущего комплекса, прорезающего его от Садовой улицы до набережной Фонтанки и продолжающегося в виде нового пешеходного моста через нее. Таким образом компания намерена решить наиболее острую для данного места транспортную проблему.
Впрочем, бульвар под стеклянной крышей в виде парящего облака из прозрачных трубок, задуманный как ключевой элемент проекта, уже вызвал возражения специалистов по охране памятников, в том числе чиновников КГИОПа. Во-первых, он потребует сноса не менее 8 объектов исторической застройки, что, как и строительство здесь дополнительного моста через Фонтанку, запрещено законодательством об охране культурного наследия. Во-вторых, стеклянная крыша на максимальной для этого места высоте 28 метров исказит панораму охранной зоны. К тому же весь проект предполагает снос до 15% торговых площадей и объединение исторических торговых рядов в галереи со стеклянными перекрытиями. Впрочем, представители компании уже проявили готовность изменить проект в соответствии с требованиями властей, предложив смонтировать крышу-облако в качестве временного дизайнерского объекта.
В бизнес-плане будущего комплекса предусмотрены торговая и офисная зоны, гостиницы, апартаменты, а также культурные и общественные объекты (какие именно – определит правительство города) общей площадью около 350 тыс. кв. м. Максимальная высота застройки – 23 метра по внешнему фасаду и 28 метров внутри. В исторических границах комплекса находятся театр БДТ и здание Лениздата (построенное на месте снесенной в совет­ское время Воскресенской церкви), которое инвесторы рассчитывают выкупить для строительства двух корпусов гостиницы класса люкс площадью 30 тыс. кв. м. Заявленный объем инвестиций в проект (28 млрд руб.) компания готова увеличить до 40 млрд руб. При этом с учетом значимости проекта и объема инвестиций «Главстрой-СПб» получит статус стратегического инвестора Санкт-Петербурга, предусматривающий ряд налоговых и имущественных льгот. Затраты планируется окупить за 10 лет. Коэффициент доходности IRR, по прогнозу компании, составит 16%, в то время как для масштабных проектов в центре города обычно он составляет около 25%.

Смутные очертания
По мнению аналитиков, территория Апраксина двора перспективна для размещения всех запланированных здесь видов недвижимости: жилой, гостиничной, торговой и офисной. Однако ее стоит поделить на зоны, чтобы различные виды недвижимости не мешали друг другу. «Проект находится на начальной стадии, так что стоит ожидать массовых обсуждений, споров и согласований. Существующая концепция, без сомнения, будет перерабатываться, поскольку осваиваемая территория должна вписываться в градостроительную среду центра города. Да и историческую ауру торговых рядов стоило бы сохранить хотя бы частично. С другой стороны, здания Апраксина двора не соответствуют требованиям современной торговой инфраструктуры, поэтому предстоит масштабная внутренняя перестройка. Необходимо будет искать компромисс, используя исторический облик и современные архитектурные идеи», – считает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb.

Главные сражения впереди
Наибольшую проблему для реализации проекта реконструкции Апраксина двора, по мнению участников рынка, представляют охранные ограничения и необходимость решения имущественных вопросов с собственниками, которые могут обернуться затяжными судебными процессами. «Апраксин двор – инвестиционно привлекательная территория. Основная трудность ее реконструкции будет связана с двумя аспектами – наличием прав частной собственности (наиболее крупные собственники – КЦ «Питер», «Рюрик Менеджмент») и ограничениями КГИОП. Выкуп помещений у частных собственников будет осуществляться по максимальным для данной зоны рыночным ценам – $8–9 тыс. за кв. м. Поскольку во владении крупных собственников находится до 60 тыс. кв. м, только эта статья расходов может составить более $500 млн. На тендере выбран вариант архитектурной концепции с наибольшим вмешательством в существующую застройку, что должно привести к каким-то компромиссам как со стороны проектировщика, так и со стороны КГИОП. Обычно это происходит тогда, когда к западному архитектору присоединяется местный проектировщик-адаптер. Достаточно серьезной проблемой является логистика вокруг будущего комплекса – вероятно, придется изменить транспортную схему в окружении Апрашки, например, сделав движение по Садовой односторонним. По нашим расчетам, срок окупаемости проекта – минимум 8 лет», – говорит Илья Еременко, генеральный директор Praktis CB.
«Проект действительно интересный и исключительный. Такого обширного пятна под реконструкцию в городе не появлялось никогда и, наверное, ближайшие лет двадцать не появится. Место уникальное, с хорошей проходимостью, с развитой инженерией. Есть небольшие проблемы с транспортной доступностью, но они связаны не с этим конкретным местом, а с общей ситуацией в центре Петербурга. Все остальные проблемы, в том числе и проблема парковки, вполне решаемы», – уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). «Проект «Главстрою-СПб» вполне по силам – как с точки зрения наличия административного ресурса, так и с точки зрения финансов. Будем ждать, что получится», – констатирует Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Информация

Инвестор – OOO «Главстрой-СПб»

Девелопер – OOO «Главстрой-СПб»

Архитектурная концепция – Wilkinson Eyre Architects Ltd (Великобритания)

Зонирование территории по генплану:
– жилая зона (тяготеет к ул. Ломоносова);
– торговая зона (вдоль ул. Садовая);
– офисная зона (ближе к Апраксину пер.);
– общественная зона с пешеходным променадом (в центре комплекса).

Входы в комплекс:
– в зону размещения торгово-офисных помеще­ний – со стороны ул. Садо­вая;
– в офисную зону – со стороны ул. Садовая (автомобильный по­­ток – со стороны ул. Са­­довая и наб. Фонтанки, пешеходные потоки – от ст. метро «Садовая» и «Гостиный двор»);
– в жилую зону – без ограничений;
– в общественную зону – со стороны ул. Садовая.

Технико-экономические параметры

Объем инвестиций – 28,15 млрд рублей.

Прогнозируемые затраты на решение имущест­венно-правовых вопросов по освобождению объектов недвижимости на территории проекта – 8,759 млрд рублей ($5 тыс. за кв. м) в течение 2 лет.

Срок реализации проек­та – 5 лет (2008–2012 гг.)

Ввод комплекса – очередями в 2011–2013 гг.