На рынке коммерческой недвижимости набирает популярность такой финансовый инструмент, как паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Девелоперы указывают на то, что грамотное использование механизма закрытых ПИФов недвижимости в рамках реализации девелоперского проекта позволяет сэкономить около 25% инвестиционных затрат. Обычные пайщики фондов, инвестирующих в активы на рынке коммерческой недвижимости, в свою очередь, могут рассчитывать на прирост стоимости пая в 25–30% годовых, что соответствует доходности наиболее удачных девелоперских проектов.

Выгодная закрытость
ПИФы бывают двух типов – открытыми и закрытыми. В открытом фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай в любой рабочий день, а стоимость пая рассчитывается ежедневно. Таким образом, всегда можно узнать, сколько стоит пай сегодня, а также купить или продать его. Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут быль только закрытыми – это так называемые ЗПИФН. Они создаются под какой-то определенный проект на срок от одного до 15 лет, поэтому продать пай, а значит и заработать, можно только по завершении проекта.
«ЗПИФН – это, по сути, единственный более-менее развитый механизм коллективных инвестиций в недвижимость, существующий на сегодняшний момент в России. Преимущества коллективных инвестиций в недвижимость очевидны: значительно более низкий порог вхождения в проект, соответственно – большая ликвидность и снижение инвестиционных рисков», – считает вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский. «Основной механизм работы ЗПИФН – это управление конкретным объектом, – говорит Наталья Сухарева, исполнительный директор управляющей компании «Свиньин и Партнеры». – То есть недвижимостью владеют пайщики ПИФа, а управляющая компания управляет ею». Текущий доход такого ПИФа складывается из арендных платежей по объекту недвижимости, а рост стоимости пая соответствует удорожанию самого объекта. «Права пайщиков удостоверяет инвестиционный пай, который является ценной бумагой. Учет пайщиков ведется в реестре специализированной компанией – регистратором, а учет имущества и контроль за операциями с ним ведет специализированный депозитарий», – поясняет Александр Строгалев, директор ЗАО «Управляющая компания «Адекта».
«Фактически закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) – это компания, созданная на определенный срок и при этом не являющаяся юридическим лицом», – рассуждает Валерий Александров, начальник управления прямых инвестиций управляющей компании ПСБ. Фонд формируется чаще всего за счет денежных взносов либо за счет недвижимости, поясняет Алексей Понкратьев, управляющий петербургским филиалом НОМОС-банка.

Типология ПИФов
Закрытые ПИФы недвижимости делятся на группы в зависимости от цели, которую преследуют их создатели. В частности, строительный фонд предназначен для финансирования процесса строительства, рентный фонд – для получения регулярных (рентных) платежей от сдачи в аренду объектов недвижимости. Девелоперский фонд финансирует девелоперские операции, а так называемый непубличный фонд создается для структурирования недвижимых активов и финансовых потоков в интересах собственника. Закрытые фонды недвижимости могут действовать, как обычные девелоперские компании. «Механизм ЗПИФН дает возможность использования значительных налоговых преференций: например, прирост стоимости имущества фонда в период его деятельности не облагается налогом на прибыль. Грамотное использование механизма ЗПИФН в рамках проекта девелопмента позволяет сэкономить около 25% инвестиционных затрат», – подчеркивает Лев Пукшанский.
Пайщики ЗПИФН представляют собой две категории – корпоративные структуры, использующие ЗПИФН как удобную оболочку для бизнеса, а также частные или институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды и т. д.), рассматривающие рынок недвижимости как перспективный с точки зрения получения дохода. Как правило, корпоративные фонды создаются под конкретный проект или серию проектов. Число пайщиков таких фондов минимально, и они фактически самостоятельно осуществляют оперативное управление своими проектами. В настоящее время на рынке преобладают фонды такого типа.
В случае же с фондами, которые привлекают средства частных инвесторов («рыночные» фонды), управляющая компания самостоятельно отбирает проекты, в которые будут инвестированы средства пайщиков, и соответственно отслеживает состояние вложений фонда. «Средний порог вхождения в «рыночный» ЗПИФН на московском и петербургском рынках составляет 100 тыс. рублей. Для инвестора, планирующего заниматься вложениями в недвижимость, это небольшая сумма», – считает Мария Иванова.

Сколько можно заработать
Доходность ЗПИФН напрямую зависит от эффективности управления объектом недвижимости. Например, доходность фондов, инвестирующих в коммерческую недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, складывается из двух составляющих – роста цен на данную недвижимость и арендной платы при сдаче недвижимости в аренду. «В девелопменте доходность может составлять около 20–30% годовых, в рентных фондах – 10–15%. Кроме того, существенное влияние на деятельность ЗПИФН накладывает общее состояние рынка коллективных инвестиций и фондового рынка», – объясняет г-н Пукшанский.
«К сожалению, согласно действующему законодательству, ПИФам не разрешено производить ремонт объекта недвижимости за счет имущества фонда. Это не позволяет увеличивать доход пайщиков, повышая уровень бизнес-центра, – отмечает Наталья Сухарева. – Но мы надеемся, что в связи с изменениями закона об «Инвестиционных фондах» при подготовке новых типовых правил ФСФР учтет данную ситуацию и разрешит фондам ремонтировать объекты за свой счет».
Эффективным сроком инвестиций в ПИФ недвижимости считается 3–4 года. Для «спекулятивной игры» ПИФ недвижимости не подходит, уточняет г-жа Сухарева. Алексей Лазутин, директор департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group, считает, что, для того чтобы получать стабильный доход без рисков, можно сначала купить объект, а затем создать ПИФ – это достаточно известный способ защиты денег и недвижимости.

Плюсы и минусы
«Основной плюс ПИФа коммерческой недвижимости – стабильный доход и неподверженность резким колебаниям, как это происходит на рынке ценных бумаг», – полагает Наталья Сухарева. «Один из плюсов ЗПИФа – обеспечение ликвидности имущества за счет его конвертации в паи фонда и их дробления», – говорит Алексей Понкратьев. Кроме того, сделки с паями не облагаются НДС, а сами паи – налогом на имущество, операционные доходы ЗПИФН в виде арендных платежей и доходов от реализации объектов недвижимости не облагаются налогом на прибыль. «Таким образом, ЗПИФН дает возможность безналогового реинвестирования прибыли – все полученные фондом доходы в полном объеме могут быть реинвестированы в иные проекты без налогообложения. Вдобавок фонды защищены от рейдерских атак, а реальные владельцы активов фонда могут сохраняться в тайне», – перечисляет Алексей Понкратьев. Он также относит к плюсам ЗПИФов высокую степень контроля за имуществом, возможность получения регулярного инвестиционного дохода пайщиками, возможность биржевого обращения и размещения паев, а также диверсификации рисков и регулирования доходности за счет управления структурой фонда. По мнению Марии Ивановой, прозрачность ПИФа позволяет привлекать осторожных инвесторов.
«Один из главных плюсов – надежность инвестиций в рынок недвижимости, который традиционно считается менее волатильным, чем фондовый рынок», – говорит директор отдела управления фондами недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин. Он указывает на то, что в рентных ЗПИФах вложения обеспечиваются еще и арендными платежами. «Уход крупного инвестора, например, из строительного проекта гарантированно влечет за собой крах всего проекта. ЗПИФ не позволяет этого сделать – прекратить существование фонда досрочно можно лишь по решению 75% пайщиков», – говорит Сергей Васин. Эта особенность закрытого фонда дает определенную стабильность.
Несмотря на большое количество плюсов, у ЗПИФов, безусловно, есть и минусы. По мнению г-на Понкратьева, к минусам ЗПИФов недвижимости можно отнести продолжительный срок формирования фонда – от трех до девяти месяцев (в зависимости от выбранной модели формирования), высокую стоимость обслуживания фонда – от 1 до 4% от стоимости его активов в год. Также к минусам относится необходимость создания и содержания инфраструктуры фонда, который обязан осуществлять отчетность перед пайщиками, ФСФР, специализированным депозитарием и ежемесячно раскрывать информацию о своей деятельности. По словам г-жи Ивановой, минимальные затраты на содержание ЗПИФН составляют $100–150 тыс. в год, поэтому создание управляющей компании для работы с одним не самым доходным объектом может оказаться нерентабельным.
Кроме того, ЗПИФН запрещено привлекать кредиты под залог активов, что повышает устойчивость фонда, но при этом исключает работу с кредитным рычагом, рассуждает Мария Иванова. Она также сетует на то, что для абсолютно разных по своей природе видов бизнеса – инвестирования в доходную недвижимость, девелопмента и жилищного строительства – действует однотипная законодательная база. «Почти все значимые действия (аренда, строительство, реконструкция и т. д.) согласовываются со специализированным депозитарием, но далеко не все государственные органы имеют опыт работы с объектами, находящимися в доверительном управлении», – добавляет она.
Инвестиции в ЗПИФН подразумевают и определенные риски. В случае падения цен на недвижимость упадет и стоимость пая. И если ценные бумаги, такие как акции и облигации, можно быстро продать, то для того, чтобы сбыть паи ЗПИФН, потребуется не менее двух недель. Впрочем, последние годы цены на недвижимость стабильно растут. Поэтому риски снижения стоимости пая, в отличие от ПИФов, работающих на фондовом рынке, для фондов недвижимости минимальны, считает Валерий Александров.

Что дальше?
«Пока ПИФы чаще всего используют для девелопмента конкретного проекта с целью оптимизации налогового бремени. Но в будущем эта форма может стать одним из самых распространенных инструментов цивилизованного инвестирования», – полагает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International. «ЗПИФН не получили должного развития в России из-за тех ограничений инвестиционного процесса, которые накладывает механизм ЗПИФН в соответствии с действующим законодательством. Тем временем практически во всех развитых экономиках мира активно применяется механизм REIT (инвестиционные трасты недвижимости), который лишен недостатков ЗПИФН. Мне кажется, что внесение соответствующих поправок в российское законодательство приведет к существенному росту как самого рынка недвижимости, так и экономики страны в целом. Я верю, что это рано или поздно произойдет», – резюмирует г-н Пукшанский.
Участники рынка сходятся во мнении, что в этом году число фондов коммерческой недвижимости продолжит расти. «На рынке появятся розничные фонды для инвесторов среднего и высокого достатка, то есть, людей, имеющих свободные денежные средства, но при этом доходность фондов будет снижаться», – считает Алексей Понкратьев. «Но в целом прогнозы позитивные: ожидается, что после выборов недвижимость в России снова начнет дорожать», – резюмирует Алексей Лазутин.