Назад
1 Января 1970, 0:00
«Страшна Сибирь слухом, а люди лучше нашего живут»
В связи с высокой численностью населения и его немаленькими доходами рынок Сибири достаточно привлекателен для местных и федеральных девелоперов. О том, как развивается рынок Сибири сейчас и каковы перспективы его развития в будущем, рассказали аналитики Knight Frank специально для CRE.
Многократно говорилось о том, что рынок профессиональной торговой недвижимости, начав свое развитие со столичных городов около 15 лет назад, затем начал развиваться в городах-миллионниках. Среди «передовиков» были Казань, Самара, Волгоград, Екатеринбург и Новосибирск. Высокая численность населения, его относительно высокие доходы сделали эти города привлекательными как для местных, так и для федеральных девелоперов. Среди перечисленных городов рынок современных торговых центров Новосибирска, пожалуй, самый молодой. Его отставание было вызвано, в первую очередь, удаленностью от столицы, а точнее, слабостью логистических схем. Торговые операторы, несмотря на общую заинтересованность в развитии в городе, были озабочены либо невозможностью доставки товара в свои магазины, либо высокой стоимостью. И лишь постепенное движение торговых операторов на восток, а также развитие рынка качественной складской недвижимости и рынка логистических услуг привели к тому, что на «предкризисные» годы пришелся бум роста современного ритейла. В Новосибирске, Омске, Томске ожидаемая обеспеченность торговыми площадями должна была значительно превысить показатели тогдашних лидеров. Однако бум этот был «бумажным»: кризис привел к тому, что весь значительный объем заявленных объектов так и остался нереализованным.
Несмотря на то, что жители многих региональных городов (в том числе Сибирского округа) готовы преодолевать сотни километров для посещения центров торговли и проведения досуга, получения образования, все же столь значительная удаленность от столичных городов приводит к тому, что города округа становятся замкнутыми системами, со всеми предпосылками для развития собственной мощной, всесторонне развитой инфраструктуры.
Предпосылки для развития торговой недвижимости в Сибирском регионе
Взаимное развитие рынков складской и торговой недвижимости напоминает симбиоз змеи и черепахи: сброшу – укусит, укушу – сбросит. Рынок торговой недвижимости без активного развития складской развивается замедленными темпами, равно как и складской развивается с осторожностью, если нет спроса со стороны торговых операторов. Здесь будет весьма полезна статистика, которая говорит о том, что ритейлеры в разные годы в общем объеме спроса на складскую недвижимость занимали от 25 до 35 %, дистрибьюторы – около 25 %, логистические операторы, услугами которых торговые операторы пользуются, – около 20 % (стоит отметить, что до кризиса этот показатель достигал 50 %). Правда, для девелоперов складской недвижимости есть и еще один существенный фактор, который делает реализацию проекта финансово непривлекательной: стоимость строительства зачастую даже превышает ту, по которой возводятся проекты в Москве, при том что достижимые ставки, которые может поддержать рынок, ниже.
Основными городами, в которых реализуются складские комплексы и которые логистическими операторами рассматриваются как перспективные, можно считать Новосибирск и Красноярск. Их привлекательность определяется прежде всего географическим положением: на пересечении транспортных, железнодорожных и речных путей движения грузов.
Рынок складской недвижимости Новосибирска входит в тройку крупнейших (исключая Москву) городов по объему предложения качественных складских площадей на рынке России. Из крупных федеральных девелоперов здесь представлены PNK Group, Raven Russia, «Евразия Логистикс». Такому развитию способствовали территориальные особенности города (Новосибирск располагается на Приобском плато, на пересечении крупнейших транспортных магистралей федерального и международного значения). Что касается Красноярска, то до кризиса крупные торговые операторы строили в крае собственные распределительные комплексы («Эльдорадо», «Алпи»), спрос на качественные склады был высок. Однако в настоящий момент спрос находится на низком уровне, а редкие заявки на складские площади не превышают 1 тыс. кв. м. Во‑первых, это объясняется более поздним выходом крупных торговых операторов на рынок Красноярска. Во‑вторых, на пути следования основного транспортного потока, по которому товары поступают в город из европейской части России, на удалении 600 км от Красноярска находится Новосибирск, где расположено большое количество качественных складских площадей.
Обзор рынка торговой недвижимости региона
Города Сибири можно разделить на три группы. Наиболее развит рынок торговой недвижимости в неофициальной столице региона – Новосибирске. Постепенно возрастает внимание федеральных игроков рынка к городам второго эшелона (Красноярску, Омску, Иркутску). Остальные города пока менее привлекательны для развития торговой недвижимости.
Новосибирск
Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 году, когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день совокупный объем качественных торговых площадей в Новосибирске составляет 535 тыс. кв. м (GLA – 345 тыс. кв. м). По мере развития рынка и роста конкуренции торговым центрам, открытым пять–семь лет назад, становится все сложнее удерживать свои позиции. Торговые операторы при появлении в городе новых, более качественных объектов переезжают в них. В результате доля вакантных помещений в новых качественных объектах не превышает 5 %, тогда как в среднем по рынку она достигает 10 %. В основном в Новосибирске активны местные девелоперские компании. Зачастую они самостоятельно занимаются реализацией проектов, что не всегда приводит к качественному результату. Среди компаний федерального уровня можно отметить TPS и «Тройку Диалог», которые в настоящее время реализуют два торговых центра в городе. До кризиса в Новосибирске было заявлено значительное число проектов, основная часть которых так и не была реализована. Между тем в Новосибирске остается значительный потенциал для развития новых интересных объектов. А вышедшие на рынок в 2011 году проекты «Аура» и Sun City довольно быстро стали популярными у жителей города.
На сегодняшний день в Новосибирске оперируют федеральные и международные торговые сети, в том числе Leroy Merlin, «Ашан», «О’Кей», Media Markt, «М.Видео», «Техносила», Zara, Marks & Spencer, «Детский мир» и др.
При этом стоит отметить сильных локальных операторов, которые составляют им достойную конкуренцию. Так, в сегменте общественного питания высоким качеством и уровнем сервиса отличаются «Трэвэлерс Кофе», заведения компании «Фуд-мастер» и т. д. Многие из них развиваются и в других городах Сибири. Также хорошо развит сегмент детской одежды – «Детскому миру» и другим федеральным сетям приходится работать в условиях серьезной конкуренции. Сибирский оператор продуктов питания «Холидей» также занимает значительную долю рынка.
Омск
В Омске функционируют 26 торговых объектов (общая площадь – 710 тыс. кв. м), из которых к профессиональным можно отнести черыре центра (общая площадь которых составляет 370 тыс. кв. м). Фактически можно говорить о том, что около 50 % торговых площадей Омска приходится на долю профессионального рынка – это достаточно хороший показатель для региона. Вместе с тем, как и для большинства областных центров России, для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата (18 торговых центров). Из нетипичных черт развития рынка Омска можно выделить концентрацию крупноформатной торговли преимущественно в двух округах города – Кировском и Центральном.
Интересно и то, что и в перспективе ситуация не будет выравниваться: новое строительство сосредоточено в Кировском округе. Реализация всех девелоперских планов на левобережье позволит говорить о снижении значимости в формировании рынка торговой недвижимости также и исторического центра города. Красноярск
Бум развития рынка торговой недвижимости Красноярска пришелся на 2007 год, когда было открыто сразу несколько крупных центров: в начале года «КрасПТМ» ввел в эксплуатацию первый районный торгово-развлекательный комплекс «Самолет» («якорем» которого стал ночной клуб), «ТРЭК» запустил ТЦ «Евразия», компания «Метрополь» открыла ТЦ «Взлетка-Plaza», «Завам» – ТОЦ «Авеню». Однако необходимо отметить, что вышеперечисленные торговые центры имеют некоторые концептуальные недостатки, не позволяющие отнести их к профессиональным объектам.
В 2008 году в Красноярске открылся ТРЦ «Планета» (Советский район), который и сейчас остается крупнейшим в городе. Общая площадь центра составляет 140 тыс. кв. м, а инвестиции в проект достигли 4,5 млрд рублей. В том же 2008 году был введен в эксплуатацию ТРЦ «Июнь», общая площадь которого составляет 75 тыс. кв. м. Таким образом, текущее предложение в качественных объектах составляет чуть более 310 тыс. кв. м (торговая площадь – 219 тыс. кв. м). На данный момент по показателю обеспеченности торговыми площадями (218 кв. м на 1000 жителей) Красноярск опередил Пермь, но уступает таким городам, как Омск, Уфа, Челябинск. В структуре розничного товарооборота Красноярска большую часть занимают индивидуальные предприниматели (42,5 %), что говорит в первую очередь о несформировавшемся рынке торговых операторов, а также о том, что потребители все еще склонны совершать покупки на рынках, в палатках, ларьках, зачастую зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимательств.
Среди крупных федеральных и региональных торговых операторов, присутствующих на рынке Красноярска, можно выделить METRO Cash & Carry, «О'Кей», «Эльдорадо», «М.Видео» и др. Стоит отметить, что среди жителей города популярны и продуктовые сети локальных торговых операторов – «Красный Яр» и «Командор», которые повсеместно присутствуют в Красноярске, а также сеть «Аллея гипермаркет».
Несмотря на то, что жители многих региональных городов (в том числе Сибирского округа) готовы преодолевать сотни километров для посещения центров торговли и проведения досуга, получения образования, все же столь значительная удаленность от столичных городов приводит к тому, что города округа становятся замкнутыми системами, со всеми предпосылками для развития собственной мощной, всесторонне развитой инфраструктуры.
Предпосылки для развития торговой недвижимости в Сибирском регионе
Взаимное развитие рынков складской и торговой недвижимости напоминает симбиоз змеи и черепахи: сброшу – укусит, укушу – сбросит. Рынок торговой недвижимости без активного развития складской развивается замедленными темпами, равно как и складской развивается с осторожностью, если нет спроса со стороны торговых операторов. Здесь будет весьма полезна статистика, которая говорит о том, что ритейлеры в разные годы в общем объеме спроса на складскую недвижимость занимали от 25 до 35 %, дистрибьюторы – около 25 %, логистические операторы, услугами которых торговые операторы пользуются, – около 20 % (стоит отметить, что до кризиса этот показатель достигал 50 %). Правда, для девелоперов складской недвижимости есть и еще один существенный фактор, который делает реализацию проекта финансово непривлекательной: стоимость строительства зачастую даже превышает ту, по которой возводятся проекты в Москве, при том что достижимые ставки, которые может поддержать рынок, ниже.
Основными городами, в которых реализуются складские комплексы и которые логистическими операторами рассматриваются как перспективные, можно считать Новосибирск и Красноярск. Их привлекательность определяется прежде всего географическим положением: на пересечении транспортных, железнодорожных и речных путей движения грузов.
Рынок складской недвижимости Новосибирска входит в тройку крупнейших (исключая Москву) городов по объему предложения качественных складских площадей на рынке России. Из крупных федеральных девелоперов здесь представлены PNK Group, Raven Russia, «Евразия Логистикс». Такому развитию способствовали территориальные особенности города (Новосибирск располагается на Приобском плато, на пересечении крупнейших транспортных магистралей федерального и международного значения). Что касается Красноярска, то до кризиса крупные торговые операторы строили в крае собственные распределительные комплексы («Эльдорадо», «Алпи»), спрос на качественные склады был высок. Однако в настоящий момент спрос находится на низком уровне, а редкие заявки на складские площади не превышают 1 тыс. кв. м. Во‑первых, это объясняется более поздним выходом крупных торговых операторов на рынок Красноярска. Во‑вторых, на пути следования основного транспортного потока, по которому товары поступают в город из европейской части России, на удалении 600 км от Красноярска находится Новосибирск, где расположено большое количество качественных складских площадей.
Обзор рынка торговой недвижимости региона
Города Сибири можно разделить на три группы. Наиболее развит рынок торговой недвижимости в неофициальной столице региона – Новосибирске. Постепенно возрастает внимание федеральных игроков рынка к городам второго эшелона (Красноярску, Омску, Иркутску). Остальные города пока менее привлекательны для развития торговой недвижимости.
Новосибирск
Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 году, когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день совокупный объем качественных торговых площадей в Новосибирске составляет 535 тыс. кв. м (GLA – 345 тыс. кв. м). По мере развития рынка и роста конкуренции торговым центрам, открытым пять–семь лет назад, становится все сложнее удерживать свои позиции. Торговые операторы при появлении в городе новых, более качественных объектов переезжают в них. В результате доля вакантных помещений в новых качественных объектах не превышает 5 %, тогда как в среднем по рынку она достигает 10 %. В основном в Новосибирске активны местные девелоперские компании. Зачастую они самостоятельно занимаются реализацией проектов, что не всегда приводит к качественному результату. Среди компаний федерального уровня можно отметить TPS и «Тройку Диалог», которые в настоящее время реализуют два торговых центра в городе. До кризиса в Новосибирске было заявлено значительное число проектов, основная часть которых так и не была реализована. Между тем в Новосибирске остается значительный потенциал для развития новых интересных объектов. А вышедшие на рынок в 2011 году проекты «Аура» и Sun City довольно быстро стали популярными у жителей города.
На сегодняшний день в Новосибирске оперируют федеральные и международные торговые сети, в том числе Leroy Merlin, «Ашан», «О’Кей», Media Markt, «М.Видео», «Техносила», Zara, Marks & Spencer, «Детский мир» и др.
При этом стоит отметить сильных локальных операторов, которые составляют им достойную конкуренцию. Так, в сегменте общественного питания высоким качеством и уровнем сервиса отличаются «Трэвэлерс Кофе», заведения компании «Фуд-мастер» и т. д. Многие из них развиваются и в других городах Сибири. Также хорошо развит сегмент детской одежды – «Детскому миру» и другим федеральным сетям приходится работать в условиях серьезной конкуренции. Сибирский оператор продуктов питания «Холидей» также занимает значительную долю рынка.
Омск
В Омске функционируют 26 торговых объектов (общая площадь – 710 тыс. кв. м), из которых к профессиональным можно отнести черыре центра (общая площадь которых составляет 370 тыс. кв. м). Фактически можно говорить о том, что около 50 % торговых площадей Омска приходится на долю профессионального рынка – это достаточно хороший показатель для региона. Вместе с тем, как и для большинства областных центров России, для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата (18 торговых центров). Из нетипичных черт развития рынка Омска можно выделить концентрацию крупноформатной торговли преимущественно в двух округах города – Кировском и Центральном.
Интересно и то, что и в перспективе ситуация не будет выравниваться: новое строительство сосредоточено в Кировском округе. Реализация всех девелоперских планов на левобережье позволит говорить о снижении значимости в формировании рынка торговой недвижимости также и исторического центра города. Красноярск
Бум развития рынка торговой недвижимости Красноярска пришелся на 2007 год, когда было открыто сразу несколько крупных центров: в начале года «КрасПТМ» ввел в эксплуатацию первый районный торгово-развлекательный комплекс «Самолет» («якорем» которого стал ночной клуб), «ТРЭК» запустил ТЦ «Евразия», компания «Метрополь» открыла ТЦ «Взлетка-Plaza», «Завам» – ТОЦ «Авеню». Однако необходимо отметить, что вышеперечисленные торговые центры имеют некоторые концептуальные недостатки, не позволяющие отнести их к профессиональным объектам.
В 2008 году в Красноярске открылся ТРЦ «Планета» (Советский район), который и сейчас остается крупнейшим в городе. Общая площадь центра составляет 140 тыс. кв. м, а инвестиции в проект достигли 4,5 млрд рублей. В том же 2008 году был введен в эксплуатацию ТРЦ «Июнь», общая площадь которого составляет 75 тыс. кв. м. Таким образом, текущее предложение в качественных объектах составляет чуть более 310 тыс. кв. м (торговая площадь – 219 тыс. кв. м). На данный момент по показателю обеспеченности торговыми площадями (218 кв. м на 1000 жителей) Красноярск опередил Пермь, но уступает таким городам, как Омск, Уфа, Челябинск. В структуре розничного товарооборота Красноярска большую часть занимают индивидуальные предприниматели (42,5 %), что говорит в первую очередь о несформировавшемся рынке торговых операторов, а также о том, что потребители все еще склонны совершать покупки на рынках, в палатках, ларьках, зачастую зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимательств.
Среди крупных федеральных и региональных торговых операторов, присутствующих на рынке Красноярска, можно выделить METRO Cash & Carry, «О'Кей», «Эльдорадо», «М.Видео» и др. Стоит отметить, что среди жителей города популярны и продуктовые сети локальных торговых операторов – «Красный Яр» и «Командор», которые повсеместно присутствуют в Красноярске, а также сеть «Аллея гипермаркет».
Назад