Особенности судебного и внесудебного урегулирования дефолта по коммерческой ипотеке

Способы проведения сделок коммерческой ипотеки

Схема 1
Заключение договора купли-продажи. Эту схему специалисты называют самой сложной и длительной.

1. Продавец получает часть собст­венных средств покупателя, а также гарантию банка.
2. Собственность регистрируется на покупателя.
3. Регистрируется договор залога.
4. Происходит выдача кредитных средств и окончательный расчет.

Схема 2
Предварительный договор.

1. Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств.
2. Продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога.
3. Залог регистрируется на банк и оформляются все документы по передаче прав собственности на нового собственника.
4. Продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема 3
Выкуп юридического лица.

1. Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо).
2. Заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит.
3. Объект недвижимости оформляется на компанию.

Банк может продать заложенное имущество, если заемщик нарушал сроки внесения платежа по кредиту более трех раз в течение 12 месяцев, а также если он не выполнил требование о досрочной выплате кредита, нарушив правила пользования заложенным имуществом.

Порядок взыскания недвижимости через суд

1. Банк обращается с требованием об обращении взыскания на предмет залога в суд.
2. Если претензии обоснованны, суд выносит решение о продаже недвижимости с публичных торгов.
3. Банк предъявляет исполнительный лист в Службу судебных приставов.
4. Пристав арестовывает объект и передает его для продажи специализированной организации.

Внесудебный порядок взыскания недвижимости

1. Между банком и заемщиком заключается нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований кредитора за счет заложенного имущества.
2. Стороны оговаривают все условия предстоящей продажи: начальную цену, аукционную площадку, порядок перечисления средств, сроки организации торгов.
3. Банк заключает договор поручения с выбранной организацией-продавцом.
4. Вырученные от продажи имущества деньги идут на оплату услуг продавца и оплату долга по кредиту.
5. Оставшаяся сумма возвращается заемщику.

Мнение фонда
По словам заместителя гендиректора Фонда имущества по работе с федеральным и арестованным имуществом К. Раева, судебный порядок взыскания имущест­ва имеет ряд существенных недостатков: «Во-первых, в процессе судебного разбирательства и исполнительного производства заемщику приходится нести значительные издержки, размер которых зависит от стоимости залогового имущества и размера долга. Во-вторых, это длительные сроки разбирательства и исполнения (около 8–9 месяцев). В-третьих, банки и заемщик не могут повлиять на выбор аукционной площадки, поэтому велика вероятность того, что имущество будет продано с минимальным превышением итоговой цены над той, что установил суд. В-четвертых, арестованное имущество вызывает большое недоверие у покупателей». По его мнению, внесудебный порядок, предусмотренный законом «Об ипотеке», позволяет избежать этих проблем.