Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
1 Января 1970, 0:00
Крыша для водителя
В 2012 году российский авторынок установил рекорд: по данным аналитического агентства «Автостат», объем продаж новых легковых автомобилей вырос за год на 10,7 %, что даже больше, чем в пиковом 2008 году. Между тем в России сложилась уникальная ситуация: автомобильный рынок развивается ударными темпами, при этом рынок недвижимости под размещение автодилерских и технических центров практически отсутствует. Автодилеры в большинстве случаев не выбирают помещения на рынке, а заказывают строительство дилерского центра под ключ – полностью под свои нужды. При этом из-за дефицита девелоперских компаний, специализирующихся на данном типе недвижимости, им приходится нанимать подрядчиков, не имеющих серьезного опыта строительства зданий для автотехцентров. Однако в будущем ситуация может измениться.
Трудно быть дилером
Российский автомобильный рынок очень молод, его история насчитывает около 20 лет. Когда импортеры только начинали развивать бизнес в нашей стране, у них практически не было выбора, кому давать лицензию на реализацию их автомобилей, все познавалось методом проб и ошибок.
Рынок становится все более квалифицированным, а требования автопроизводителей к дилерам – все более жесткими. Сейчас около 90 % автодилеров, получивших лицензию в 1990‑е годы, не смогли бы этого осуществить из-за несоответствия критериям отбора. И одно из основных условий, которым должен соответствовать дилер, – грамотно подобранное здание для автотехцентра.
Location
Как и в любом секторе недвижимости, одно из главных требований к зданию – удачная локация. При всем желании автодилеров разместить свои помещения поближе к центру в реальности это трудновыполнимо. Полноценный автодилерский центр должен включать зону техобслуживания, во‑первых, из-за удобства потребителей, во‑вторых, потому что именно сервис приносит максимальную прибыль. Но в центре Москвы и в жилых районах существует запрет на повышенный уровень шума, который всегда сопутствует ремонтным работам.
В центре города большой дефицит свободных площадей существенно ограничивает автодилерский бизнес, так как продаваемый продукт обладает крупными габаритами. Конечно, суперпремиальные марки размещают салоны в центре, но им приходится ограничиваться исключительно выставочными площадями, вмещающими несколько автомобилей. Они существуют скорее не для реальных продаж, а для поддержания имиджа, цена которого порой слишком высока. Так, в 2010 году из-за нерентабельности был закрыт салон Rolls-Royce на Воздвиженке.
Невозможность разместить автодилерский центр в центре не означает, что такое здание можно построить где угодно. Согласно требованиям всех импортеров, автодилерский центр должен размещаться в зоне с высокой проходимостью – на крупных магистралях, вблизи транспортных узлов.
Поэтому в первую очередь автотехцентры появлялись на магистралях с наивысшим трафиком, где уже сложились локальные точки притяжения – аэропорты, крупные ритейл-центры. Яркий пример – Ленинградское ш., где трафик традиционно притягивал аэропорт «Шереметьево», первая в России «ИKEA» и другие торговые центры. Однако сейчас местный автомобильный рынок уже перенасыщен, здесь представлены практически все бренды. Поэтому предложение смещается на другие направления, прежде всего на западные и северо-западные трассы. К слову, места распределяются между марками достаточно строго. Так, Audi или BMW обязательно располагаются на первой линии, тогда как марки эконом-сегмента готовы размещаться на второй линии и дальше.
Внимание на соседей
Конкуренция на авторынке весьма своеобразна. Основное требование автопроизводителей – размещение в отдалении от дилерского центра той же марки. Импортер может не подтвердить локацию, если в пределах определенного радиуса уже размещен автосалон того же бренда, при этом к соседству с другими марками представительства автоконцернов относятся достаточно лояльно. Например, «Гема Моторс» не только представляет свои марки на одной территории, но и сдает помещения в аренду другим дилерам. Так, в МФК Premium West помимо дилерских центров «Гема» (Volkswagen, Audi, Skoda) расположен салон KIA, строится еще одно здание автоцентра. Другие примеры крупных конгломератов с различными марками автомобилей – ТЦ «Кунцево», автодеревни Major, «Краснознаменск», ТЦ «Москва».
Зачастую конкурентные бренды, расположенные на одной территории, не только не вредят друг другу, но и приносят пользу. Здесь имеет место определенный симбиоз, где бренды друг друга поддерживают. Допустим, покупатель колеблется между несколькими марками – в этом случае он предпочтет поехать туда, где расположены салоны сразу нескольких производителей. Или владелец Audi в ожидании завершения осмотра или ремонта идет прогуляться в соседние салоны и посмотреть машину для жены.
Салон на складе
Разделения на классы объектов в сфере автодилерских центров нет. Но существует градация, влияющая на качественный уровень объекта: здания, перепрофилированные из помещений иного назначения, и специально построенные автотехцентры.
Перепрофилированные помещения могли в прошлом представлять как первые этажи торговых центров, так и промышленные или складские помещения. В кризис импортеры шли на некоторые послабления для дилеров, разрешая такое перепрофилирование, однако предпочтительным вариантом всегда были специализированные помещения, изначально построенные для продажи и обслуживания автомобилей. В таких зданиях изначально предусмотрены подъемники, смотровые ямы, рассчитана силовая нагрузка на горизонтальные поверхности. Подобные помещения, безусловно, проще эксплуатировать, так как нет необходимости перестраивать бизнес-процессы, «подгонять» составляющие автодилерского центра под изначальную планировку здания.
Основная посткризисная тенденция – строительство именно специализированных помещений под автосалоны. Кризис много расставил по местам, и некачественные центры просто стали неконкурентноспособны.
Потолки и подъемники
Сейчас импортеры выдвигают более высокие требования к качеству и эффективности автотехцентров. Во‑первых, это ряд технических требований к автосалонам. Так, необходима определенная нагрузка на пол; она существенно меньше складской, даже 1 т/кв. м вполне хватит, тогда как для складов нормой является нагрузка от 6 т/кв. м. Высота потолков для автотехцентра полного цикла, в котором будут производиться слесарный ремонт и устанавливаться подъемники, должна составлять минимум 4,5–5 м. В среднем потребность в электромощности для автомобильного центра – около 300 кВт. Такая мощность способна обеспечить бесперебойную работу при пиковом потреблении, т. е. если все оборудование работает одновременно.
Тысячи «квадратов»
До кризиса автодилеры часто обустраивались в крупных зданиях, общая площадь которых порой превышала 10 тыс. кв. м. Некоторые компании и сейчас являются сторонниками огромных помещений, хотя в них нет необходимости: оптимальная площадь автодилерского центра составляет около 2,5 тыс. кв. м.
Лучший вариант – двухэтажное здание, шоу-рум в идеале должен быть представлен на обоих этажах. Также для клиентов стоит предусмотреть эскалаторы, а не просто лестницы, хотя жестких правил на этот счет не существует.
Кроме того, автодилерскому центру необходима открытая площадка – как для парковки клиентов, так и для хранения собственных автомобилей, например, для машин с пробегом, стока, автомобилей для тест-драйва. Если площадь внутреннего пространства составляет 2,5 тыс. кв. м, минимальный размер открытой площадки – порядка 1 тыс. кв. м, оптимальный – 2–2,5 тыс. кв. м.
Крошка для пандусов и красная обшивка
Основное отличие в требованиях импортеров заключается в отделке помещения. Например, KIA предпочитает яркие решения: красный фасад, агрессивный дизайн, цветовые пятна в интерьере. Это достаточно бюджетная марка, например, KIA Rio в полной комплектации стоит менее 700 тыс. рублей. Именно из-за ориентации на массовый спрос KIA использует яркие дизайнерские решения, максимально привлекая покупателей.
Производители автомобилей более высокого ценового сегмента предпочитают сдержанные тона, а основное внимание уделяют качеству отделки, дизайнерским решениям, грамотному освещению, использумым отделочным материалам. «ГЕМА Инвест» имела опыт строительства дилерского центра для BMW. На очередном этапе было необходимо покрыть антигололедной крошкой пандусы для людей с ограниченными физическими возможностями, и перед принятием здания импортер попросил заменить ее на крошку другого цвета.
Универсальность возможна
Между тем требования к отделке выполнить не очень сложно, так как не приходится вносить изменение в конструктив и инженерные решения здания. Даже под самые взыскательные требования можно подвести некую общую базу, поэтому опытный девелопер может удовлетворить потребности почти любой марки, даже если изначально не строил здание специально для нее. Базовое грамотно спланированное здание всегда можно адаптировать под конкретного заказчика.
Исходя из нашего опыта, импортер может принять некоторые расхождения со своими видением требований к архитектуре здания ради грамотно продуманного, эффективного и современного салона – с удачной локацией, качественной инженерной начинкой, грамотной планировкой. Например, дилерский центр Audi в МФК Premium West мы строили с покатой крышей, которую рекомендует автоконцерн всем дилерам марки. А в Подольске мы построили классическое прямоугольное здание, на фасадах которого размещена символика Audi. Импортер принял это архитектурное решение, так как здание соответствовало остальным требованиям к дилерскому центру.
Аренда против покупки
Некоторая гибкость автодилеров в этих вопросах позволяет девелоперам основывать бизнес не только на строительстве для последующей продажи здания дилеру, но и на сдаче этих помещений в аренду. Уже сейчас этот рынок есть, пусть и не в очень большом объеме, например, нам поступает несколько звонков в неделю по поводу аренды автодилерских комплексов. При этом уровень вакантных площадей не превышает 15 %– благоприятный показатель для такого узкого рынка. Дилер, желающий приобрести здание в собственность, должен быть уверен в своем бизнесе, в правильном выборе локации. Если продажи определенной марки в конкретном месте оказались ниже ожиданий, переехать будет непросто, так как продать здание для автодилерского центра существенно сложнее, чем расторгнуть договор аренды.
Стоит отметить, что срок дилерской лицензии – 5 или 10 лет. Нет никакой гарантии, что по истечении обозначенного срока импортер продлит лицензию и дилеру не придется искать новую марку для продажи. Решить эту проблему, если здание находится в аренде, а не в собственности, гораздо проще.
Умеренный, но уверенный рост
Сейчас российский авторынок по объемам продаж занимает 6‑е место в мире. Правда, из-за ограниченного платежеспособного спроса в ближайшие годы не стоит ждать роста на десятки процентов. Тем не менее потенциал у данного рынка хороший. Так, если в Европе на 1 тыс. человек приходится около 500–700 автомобилей, в России этот показатель почти в два раза ниже. У рынка однозначно есть задел для роста, а значит, дилеры столкнутся с необходимостью наращивать продажи, для чего понадобятся новые здания.
Российский автомобильный рынок очень молод, его история насчитывает около 20 лет. Когда импортеры только начинали развивать бизнес в нашей стране, у них практически не было выбора, кому давать лицензию на реализацию их автомобилей, все познавалось методом проб и ошибок.
Рынок становится все более квалифицированным, а требования автопроизводителей к дилерам – все более жесткими. Сейчас около 90 % автодилеров, получивших лицензию в 1990‑е годы, не смогли бы этого осуществить из-за несоответствия критериям отбора. И одно из основных условий, которым должен соответствовать дилер, – грамотно подобранное здание для автотехцентра.
Location
Как и в любом секторе недвижимости, одно из главных требований к зданию – удачная локация. При всем желании автодилеров разместить свои помещения поближе к центру в реальности это трудновыполнимо. Полноценный автодилерский центр должен включать зону техобслуживания, во‑первых, из-за удобства потребителей, во‑вторых, потому что именно сервис приносит максимальную прибыль. Но в центре Москвы и в жилых районах существует запрет на повышенный уровень шума, который всегда сопутствует ремонтным работам.
В центре города большой дефицит свободных площадей существенно ограничивает автодилерский бизнес, так как продаваемый продукт обладает крупными габаритами. Конечно, суперпремиальные марки размещают салоны в центре, но им приходится ограничиваться исключительно выставочными площадями, вмещающими несколько автомобилей. Они существуют скорее не для реальных продаж, а для поддержания имиджа, цена которого порой слишком высока. Так, в 2010 году из-за нерентабельности был закрыт салон Rolls-Royce на Воздвиженке.
Невозможность разместить автодилерский центр в центре не означает, что такое здание можно построить где угодно. Согласно требованиям всех импортеров, автодилерский центр должен размещаться в зоне с высокой проходимостью – на крупных магистралях, вблизи транспортных узлов.
Поэтому в первую очередь автотехцентры появлялись на магистралях с наивысшим трафиком, где уже сложились локальные точки притяжения – аэропорты, крупные ритейл-центры. Яркий пример – Ленинградское ш., где трафик традиционно притягивал аэропорт «Шереметьево», первая в России «ИKEA» и другие торговые центры. Однако сейчас местный автомобильный рынок уже перенасыщен, здесь представлены практически все бренды. Поэтому предложение смещается на другие направления, прежде всего на западные и северо-западные трассы. К слову, места распределяются между марками достаточно строго. Так, Audi или BMW обязательно располагаются на первой линии, тогда как марки эконом-сегмента готовы размещаться на второй линии и дальше.
Внимание на соседей
Конкуренция на авторынке весьма своеобразна. Основное требование автопроизводителей – размещение в отдалении от дилерского центра той же марки. Импортер может не подтвердить локацию, если в пределах определенного радиуса уже размещен автосалон того же бренда, при этом к соседству с другими марками представительства автоконцернов относятся достаточно лояльно. Например, «Гема Моторс» не только представляет свои марки на одной территории, но и сдает помещения в аренду другим дилерам. Так, в МФК Premium West помимо дилерских центров «Гема» (Volkswagen, Audi, Skoda) расположен салон KIA, строится еще одно здание автоцентра. Другие примеры крупных конгломератов с различными марками автомобилей – ТЦ «Кунцево», автодеревни Major, «Краснознаменск», ТЦ «Москва».
Зачастую конкурентные бренды, расположенные на одной территории, не только не вредят друг другу, но и приносят пользу. Здесь имеет место определенный симбиоз, где бренды друг друга поддерживают. Допустим, покупатель колеблется между несколькими марками – в этом случае он предпочтет поехать туда, где расположены салоны сразу нескольких производителей. Или владелец Audi в ожидании завершения осмотра или ремонта идет прогуляться в соседние салоны и посмотреть машину для жены.
Салон на складе
Разделения на классы объектов в сфере автодилерских центров нет. Но существует градация, влияющая на качественный уровень объекта: здания, перепрофилированные из помещений иного назначения, и специально построенные автотехцентры.
Перепрофилированные помещения могли в прошлом представлять как первые этажи торговых центров, так и промышленные или складские помещения. В кризис импортеры шли на некоторые послабления для дилеров, разрешая такое перепрофилирование, однако предпочтительным вариантом всегда были специализированные помещения, изначально построенные для продажи и обслуживания автомобилей. В таких зданиях изначально предусмотрены подъемники, смотровые ямы, рассчитана силовая нагрузка на горизонтальные поверхности. Подобные помещения, безусловно, проще эксплуатировать, так как нет необходимости перестраивать бизнес-процессы, «подгонять» составляющие автодилерского центра под изначальную планировку здания.
Основная посткризисная тенденция – строительство именно специализированных помещений под автосалоны. Кризис много расставил по местам, и некачественные центры просто стали неконкурентноспособны.
Потолки и подъемники
Сейчас импортеры выдвигают более высокие требования к качеству и эффективности автотехцентров. Во‑первых, это ряд технических требований к автосалонам. Так, необходима определенная нагрузка на пол; она существенно меньше складской, даже 1 т/кв. м вполне хватит, тогда как для складов нормой является нагрузка от 6 т/кв. м. Высота потолков для автотехцентра полного цикла, в котором будут производиться слесарный ремонт и устанавливаться подъемники, должна составлять минимум 4,5–5 м. В среднем потребность в электромощности для автомобильного центра – около 300 кВт. Такая мощность способна обеспечить бесперебойную работу при пиковом потреблении, т. е. если все оборудование работает одновременно.
Тысячи «квадратов»
До кризиса автодилеры часто обустраивались в крупных зданиях, общая площадь которых порой превышала 10 тыс. кв. м. Некоторые компании и сейчас являются сторонниками огромных помещений, хотя в них нет необходимости: оптимальная площадь автодилерского центра составляет около 2,5 тыс. кв. м.
Лучший вариант – двухэтажное здание, шоу-рум в идеале должен быть представлен на обоих этажах. Также для клиентов стоит предусмотреть эскалаторы, а не просто лестницы, хотя жестких правил на этот счет не существует.
Кроме того, автодилерскому центру необходима открытая площадка – как для парковки клиентов, так и для хранения собственных автомобилей, например, для машин с пробегом, стока, автомобилей для тест-драйва. Если площадь внутреннего пространства составляет 2,5 тыс. кв. м, минимальный размер открытой площадки – порядка 1 тыс. кв. м, оптимальный – 2–2,5 тыс. кв. м.
Крошка для пандусов и красная обшивка
Основное отличие в требованиях импортеров заключается в отделке помещения. Например, KIA предпочитает яркие решения: красный фасад, агрессивный дизайн, цветовые пятна в интерьере. Это достаточно бюджетная марка, например, KIA Rio в полной комплектации стоит менее 700 тыс. рублей. Именно из-за ориентации на массовый спрос KIA использует яркие дизайнерские решения, максимально привлекая покупателей.
Производители автомобилей более высокого ценового сегмента предпочитают сдержанные тона, а основное внимание уделяют качеству отделки, дизайнерским решениям, грамотному освещению, использумым отделочным материалам. «ГЕМА Инвест» имела опыт строительства дилерского центра для BMW. На очередном этапе было необходимо покрыть антигололедной крошкой пандусы для людей с ограниченными физическими возможностями, и перед принятием здания импортер попросил заменить ее на крошку другого цвета.
Универсальность возможна
Между тем требования к отделке выполнить не очень сложно, так как не приходится вносить изменение в конструктив и инженерные решения здания. Даже под самые взыскательные требования можно подвести некую общую базу, поэтому опытный девелопер может удовлетворить потребности почти любой марки, даже если изначально не строил здание специально для нее. Базовое грамотно спланированное здание всегда можно адаптировать под конкретного заказчика.
Исходя из нашего опыта, импортер может принять некоторые расхождения со своими видением требований к архитектуре здания ради грамотно продуманного, эффективного и современного салона – с удачной локацией, качественной инженерной начинкой, грамотной планировкой. Например, дилерский центр Audi в МФК Premium West мы строили с покатой крышей, которую рекомендует автоконцерн всем дилерам марки. А в Подольске мы построили классическое прямоугольное здание, на фасадах которого размещена символика Audi. Импортер принял это архитектурное решение, так как здание соответствовало остальным требованиям к дилерскому центру.
Аренда против покупки
Некоторая гибкость автодилеров в этих вопросах позволяет девелоперам основывать бизнес не только на строительстве для последующей продажи здания дилеру, но и на сдаче этих помещений в аренду. Уже сейчас этот рынок есть, пусть и не в очень большом объеме, например, нам поступает несколько звонков в неделю по поводу аренды автодилерских комплексов. При этом уровень вакантных площадей не превышает 15 %– благоприятный показатель для такого узкого рынка. Дилер, желающий приобрести здание в собственность, должен быть уверен в своем бизнесе, в правильном выборе локации. Если продажи определенной марки в конкретном месте оказались ниже ожиданий, переехать будет непросто, так как продать здание для автодилерского центра существенно сложнее, чем расторгнуть договор аренды.
Стоит отметить, что срок дилерской лицензии – 5 или 10 лет. Нет никакой гарантии, что по истечении обозначенного срока импортер продлит лицензию и дилеру не придется искать новую марку для продажи. Решить эту проблему, если здание находится в аренде, а не в собственности, гораздо проще.
Умеренный, но уверенный рост
Сейчас российский авторынок по объемам продаж занимает 6‑е место в мире. Правда, из-за ограниченного платежеспособного спроса в ближайшие годы не стоит ждать роста на десятки процентов. Тем не менее потенциал у данного рынка хороший. Так, если в Европе на 1 тыс. человек приходится около 500–700 автомобилей, в России этот показатель почти в два раза ниже. У рынка однозначно есть задел для роста, а значит, дилеры столкнутся с необходимостью наращивать продажи, для чего понадобятся новые здания.
Назад
