Чистый синематограф

По словам представителей московского правительства, для многих кинотеатров такие проекты могли бы стать спасением: в Москве немало зданий, которые не функционируют уже несколько лет, зимой в них не топят, и они приходят в упадок. Сергей Капков, руководитель Департамента культуры Москвы, заявил, что социально-культурная функция даже таких заведений должна быть сохранена, однако у инвесторов появится возможность их частично перепрофилировать. Свою заинтересованность уже выразил Сбербанк (компания планирует открыть там свои отделения). По словам Юлии Шелеговой, начальника пресс-центра Московского банка Сбербанка России, компании проект действительно интересен. «Сейчас мы ждем, когда будет готова документация, после чего намерены продолжить предметную работу в этом направлении», – продолжает г-жа Шелегова. Однако раскрывать подробности в Сбербанке отказались.

В Департаменте имущества Москвы заявили, что готовность купить кинотеатры выразили «как минимум десяток инвесторов». Практически для каждого из них уже готов ГПЗУ, в соответствии с которым будет проводиться реконструкция. Этот документ и станет гарантией того, что кинотеатр не превратится в торговый центр. Впрочем, большинство экспертов CRE выразили откровенные сомнения в том, что покупателю «со стороны» вообще может быть интересно вкладываться в «чистый синематограф». Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, считает, что привлекательность городских кинотеатров для инвестора неочевидна. «Во-первых, многие из них расположены хоть и в спальных районах, но в некотором удалении от метро и не в самых проходных местах, – говорит г-н Коротаев. – Во-вторых, вызывает сомнение их привлекательность для сетевых операторов кинопоказа из-за наличия конструктивных ограничений и небольшого числа залов. Что касается остальной части площадей, которые не должны быть отданы под кинозалы, то при условии удачного местоположения объекта они могут быть востребованы операторами общепита, продуктовыми сетями, розничными отделениями банков и проч.». Ольга Ясько, региональный директор по исследованиям и аналитике Knight Frank Russia & CIS, подтверждает: провести редевелопмент кинотеатров, располагающихся не в центральных районах Москвы, будет сложно, а судьба периферийного старого «однозальника» зависит от креативности нового владельца. «Устаревающий кинотеатр точно также нуждается в редевелопменте, как утративший популярность ТЦ или БЦ, не соответствующий требованиям рынка, – продолжает г-жа Ясько. – Учитывая, что сегмент развлечений очень специфичен, можно предположить, что концепция дальнейшего использования устаревающих кинотеатров для каждого здания должна разрабатываться индивидуально. В некоторых случаях из однозального проекта можно будет сделать мультиплекс, в других внесение глобальных изменений окажется невозможным. Таким образом, какого-то единого рецепта, диктующего соотношение коммерческой и некоммерческой частей объекта, не существует».

Эксперты единодушны: наиболее жизнеспособной может оказаться именно концепция реконструкции кинотеатров с увеличением площади объекта. Фактически можно говорить о проекте районного торгового центра с общей площадью до 10–11,5 тыс. кв. м, делится Антон Коротаев. «Однако не думаю, что крупные сети могли бы быть заинтересованы в приобретении таких проектов “как есть”, – полагает Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development. – Единственный приемлемый вариант для них – покупка с целью дальнейшего расширения хотя бы до шести-восьми залов. Сложно говорить и о перспективах торговой составляющей: размеры большинства кинотеатров не позволяют сделать что-либо серьезное и привлечь интересных торговых арендаторов; основными арендаторами будут рестораны, кафе, бары».

Впрочем, психологически визит в кино у многих уже ассоциируется с походом в торгово-развлекательный центр, а не в небольшой кинотеатр у себя в районе, размышляет Мария Сергиенко, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group. «Посетителям удобно совмещать необходимый шопинг с походом в кинотеатр, – уверена г-жа Сергиенко. – Однако с точки зрения девелопера затея создания кинотеатра в небольшом ТЦ убийственна. А шесть-восемь залов при различной нарезке и планировке займут от 2,5 тыс. кв. м, что для небольшого ТЦ губительно уже в смысле экономики. За счет других арендаторов проект уже не вытянешь. Наличие же в кинотеатре менее шести-восьми залов не интересно оператору кинопоказа, поскольку он не сможет предоставить посетителям достаточную возможность выбора». Оксана Аверкина, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов», оговаривается: очень важно еще и не сместить акценты, превратив кинотеатр в заурядный магазин. «Рецепт один: не сажать много ритейлеров, – считает г-жа Аверкина. – Лучше всего работает с кинотеатром профиль общественного питания. Если все-таки говорить о магазинах, то успешными будут товары импульсного спроса с выделением не более 10–20% от общей арендопригодной площади».

У кинотеатра есть все шансы стать интересной историей для собственников крупных коммерческих проектов, которым требуется поток потребителей. И здесь как никогда актуален вариант, когда отдельно стоящий объект будет «работать» на его окружение, рассказывает Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited. Кроме того, кинотеатры уже давно используются не только для показа фильмов и организации фестивалей. «Появились десятки концепций: кинотеатр как место спортивных трансляций; кинотеатр как место трансляций культурных мероприятий: опера, балет, концерты; кинотеатр как game zone – игры на большом экране, – перечисляет Наталья Круглова. – Такие экзотические способы использования пространства кинотеатра решают задачу его максимальной загрузки во время, когда никто в кино не ходит – и увеличения доходов в разы». Впрочем, некоторые кинотеатры вообще поменяли свой профиль: кинотеатр «Гавана» на Сущевском валу стал Московским Молодежным центром «Планета КВН», напоминает Геннадий Федотов, начальник отдела брокериджа Larry Smith International. «Здесь стоит отметить, что советские кинотеатры строились в очень удачных местах, коммерческая стоимость недвижимости там высока, – говорит г-н Федотов. – Чаще всего на месте кинотеатров в итоге возникают многофункциональные цент­ры, например, офисно-торговые развлекательные центры, нередко с киноплексом».

По какому пути стоит пойти «непрофильному» собственнику, если в его портфеле появится «чистый синематограф»? Почти все игроки считают: любой отдельно стоящий кинотеатр в Москве – скорее история про любовь к кино, чем про торговлю. Однако Эвелина Ишметова, партнер, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, категорична: после покупки нужно однозначно приглашать профессионального оператора, оговорив все детали еще до вхождения в проект. Наталья Круглова предупреждает: любая ошибка, дошедшая до этапа проектирования, обойдется в сотни тысяч долларов. Только имея в качестве партнера квалифицированного оператора и его экспертизу, можно получить на выходе из строительного цикла качественный кинотеатр. «На российском рынке всего десяток операторов, – продолжает г-жа Круглова. – Из них около пяти – те, за которыми есть реальный опыт проектирования и управления десятками объектов. Наиболее крупные – “Каро Фильм”, “Киномакс”, “Люксор”, “Кронверк” и “Формула Кино” (оба оператора принадлежат “Альфе”), объединенные “Синема Парк” и Kinostar De Luxe. Так что в поиске проблемы нет, есть лишь сложность выбора наилучшего партнера». По оценкам Натальи Кругловой, на создание нового кинотеатра из помещения в состоянии shell & core нужно потратить около $ 5 млн (из расчета шести-восьмизального кинотеатра, каждый зал – на 150–200 мест). Объем же вложений в реконструкцию будет зависеть от текущего состояния кинотеатра и наличия в нем современного оборудования, которое довольно быстро устаревает.

Несмотря на заверения чиновников в том, что гарантировать сохранение профиля будут градостроительные документы, охранные сообщества уже выразили опасение: одни московские кинотеатры будут просто утрачены, а другие превратятся в «невразумительные магазины под киновывеской». Больше всего дебатов в сети ведется по поводу старейших кинотеатров вроде «Художественного», впрочем в правительстве Москвы сообщили, что часть кинотеатров, принадлежащих городу, планируется реконструировать за счет бюджета (например, все тот же «Художественный», который должен закрыться на ремонт этим летом). Однако подобную реконструкцию уже пережил год назад легендарный «Иллюзион» (часть экспертов, близких к киномиру, вообще выразила сомнения в ее необходимости, так как предыдущий «капитальный ремонт» «Иллюзион» переживал относительно недавно). В итоге, по оценкам посетителей, уникальная аура кинотеатра в высотке на Котельнической набережной канула в Лету вместе с портретами актеров в фойе – по стенам теперь развешены мониторы. Примеров «ремонта без сноса» в мире кинотеатров и в самом деле немного. И здесь многое зависит от попадания в формат, которого не хватало зрителю. «Прекрасный пример – кино­театр “Пионер” на Кутузовском проспекте», – считает Мария Сергиенко. Ольга Ясько вспоминает «Октябрь», открывшийся после проведенной реконструкции осенью 2005-го и ставший популярным местом среди столичной молодежи. «Октябрь» является, пожалуй, самым удачным примером реконструкции наследия советской киноиндустрии, полагает г-жа Ясько. Достаточно успешным можно назвать кинотеатр «Родина», проект которого в 1934 году разработал архитектор Яков Корнфельд. Тогда перед архитектором была поставлена задача создать «типовой кинотеатр для советских людей». Похожие здания были построены во многих городах (Симферополь, Волгоград, Смоленск), однако кинотеатры, созданные по этому проекту, сохранились не везде. Внутренние планировки «Родины» значительно изменились лишь после пожара в 2003 году – однозальный кинотеатр стал четырехзальным, и весьма успешным отдельно стоящим мультиплексом. Даже после того, как в ТРЦ «Семеновский», находящемся в непосредственной близости, был открыт многозальный «Кронверк Синема Семеновский», кинотеатр «Родина» остался достаточно популярным. Еще один успешный пример реконструкции – «Киноклуб “Эльдар”» (открывшийся в 2005 году). Свою аудиторию нашел и кинотеатр «Юность»: репертуар там обновляется намного позднее, чем в крупных столичных мультиплексах, однако привлекают посетителей сравнительно недорогие билеты. Менее удачным можно считать кинотеатр «Брест» на станции метро «Молодежная»: на втором этаже кинотеатра находится очень успешный сетевой салон «Парикмахерская № 3», который кажется более посещаемым, чем зал кинотеатра.

Наталья Круглова отмечает, что в реконструированных кинотеатрах будут успешны любые форматы «точечного» позиционирования, от специализации на мультфильмах до артхаусных фильмов. Впрочем, Геннадий Федотов считает, что сочетанию шопинга, общения на фуд-кортах и посещения кинотеатра ничто не угрожает, а выдержать сразу несколько проектов формата «Пионера» вряд ли сможет даже Москва. А пока в столице уже несколько месяцев обсуждают проект компании Rose Group, которая решилась на восстановление легендарного кинотеатра «Форум» на ул. Садовая-Сухаревская. Здание в стиле неоклассицизма, построенное инженером Анохиным в 1914 году, функционировало в качестве кинотеатра до сентября 1994-го и на сегодня считается почти полностью утраченным. Работы планируется начать уже в этом году, отреставрированный кинотеатр откроется в 2016-м.