Незаметное отсутствие

Типовое насыщение
«Основных торговых форматов, представленных на петербургском рынке сегодня, не так уж и много – это бурно развивающиеся гипермаркеты, стандартные торговые комплексы микрорайонного, районного и окружного масштаба, а также появившиеся не так давно, в конце 2006 года, моллы, которых в Петербурге сегодня три: две «Меги» и «Питер-Радуга». Основные различия между объектами в этом смысле сводятся к сегментации целевой аудитории по платежеспособности, но формат торгового центра везде остается одинаковым», – констатирует руководитель проектного отдела Astera Oncor St.Petersburg Александр Волошин. «В Петербурге преобладают торгово-развлекательные и специализированные торговые центры – таких в городе 19,9 и 45,4% соответственно», – добавляет Арина Сендер, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург. «Когда говорят о перенасыщении рынка розничной торговли, мы всегда возражаем. Наб­людается насыщение рынка типовыми проектами, тогда как объектов с качественной и современной концепцией по-прежнему не хватает», – уверена исполнительный директор Praktis C & B Юлия Готовская.
Например, совершенно незнакомыми для петербургского рынка являются такие форматы, как outlet и lifestyle. «Их нет даже в Москве. В этом смысле отстаем мы от столицы только в категории fashion center», – говорит консультант по недвижимости торгового департамента компании Maris Properties Елена Снегирева.

Незнакомый lifestyle
Lifestyle-центры обычно располагаются в зоне 10–15-минутной автомобильной доступности от крупных жилых массивов, где обитают горожане с доходами выше среднего. Такие центры ориентированы больше на развлекательно-социальную часть, нежели на торговлю. Их якорные арендаторы – кинотеатры, ночные клубы, детские и взрослые развлекательные центры, оздоровительные учреждения, спортивные клубы, театры, библиотеки, клубы по интересам. «Торговая часть в lifestyle-центре является важным, но не основным элементом. По идее центр должен стать местом, где проводят свободное время, попутно совершая покупки. Именно такое позиционирование выделяет lifestyle-центры среди других объектов, где «исповедуется» обратная взаимосвязь: посетители совершают покупки, попутно эксплуатируя индустрию досуга и развлечений», – объясняет госпожа Снегирева.
По ее наблюдениям, хотя представителей формата lifestyle center в Петербурге в чистом виде пока нет, комплексы с элементами этого формата присутствуют: «Родео Драйв» (аквапарк), «Гранд Каньон» (кинотеатр, ночной клуб, развлекательный центр), «Толстой сквер» (театр). «Полноценные lifestyle-центры – вопрос отдаленного будущего из-за отсутствия операторов подходящего формата, а самое глав­ное – потребителей таких услуг», – соглашается госпожа Сендер. «Срок окупаемости lifestyle приблизительно в полтора раза дольше, чем у более классических форматов. Его доходность очень зависит от усилий управляющей компании, следящей за высоким уровнем комфорта для посетителей», – уточняет госпожа Снегирева. «Для эффективности таких проектов необходимо, чтобы у людей стало больше не только денег, но и свободного времени, изменился их менталитет. Это длительный процесс. Но формированию такого менталитета сейчас уделяют внимание практически все девелоперы торговых комплексов, продумывая досуговую составляющую в своих МФK», – резюмирует ритейл-директор «АйБи Групп» Елена Александрова.

Демократичный оutlet
Outlet – формат особенно популярный в Америке и Италии. «В классическом понимании в outlet-центре на обширной площади располагаются монобрендовые магазины товаров высоких марок. Их производят на тех же фабриках и с таким же лейблом, что и товары класса люкс, но с использованием более дешевой фурнитуры, или тканей прошлого сезона, или по лекалам прошлого сезона. Но это фирменные магазины. И их основная ценность для потребителей – известный бренд и хорошее качество по доступной цене. Самым крупным мировым игроком в этом формате является сеть Mc Arthur Glen, которая пока не заявляла о планах выхода в Россию», – говорит госпожа Снегирева. Классический ареал обитания outlet-центров – ближний пригород, так как за счет дешевой земли снижаются издержки на содержание большого комплекса.
Первый в Санкт-Петербурге про­ект строительства outlet-центра «Невский Колизей» пока существует только на бумаге – он заявлен итальянской группой компаний «Маргери» в поселке Бугры. И Александр Волошин сомневается, что в ближайшее время хоть один такой проект будет реализован. «По всей вероятности, этот торговый формат появится у нас несколько позже: сейчас в Петербурге просто нет достаточного количест­ва розничных операторов, способных обеспечить заполнение такого комплекса», – считает он.
«Построить настоящий оutlet довольно сложно. Мы вот реализуем проект Центра дисконтных магазинов у станции метро «Кировский завод». Скоро здесь откроются большие дисконт-магазины Mango, Adidas, Reebok. Они будут продавать остатки ритейлеров, а не прошлые коллекции с фабрик. Но все равно я представляю, насколько трудно организовать такой комплекс. Для развития такого формата необходимо, чтобы на рынке недвижимости была другая экономика – более низкие арендные ставки, а главное – цена на землю», – рассуждает госпожа Александрова.

На ближайшую перспективу
Если же говорить о ближайшей перспективе, то эксперты ожидают укрупнения строящихся и проектируемых торговых центров.
«Конкуренция заставит девелоперов делать акцент на более детальной концептуальной проработке объекта, ориентироваться на более узкую целевую группу и объединять как можно большее количест­во групп товаров и услуг в рамках одного объекта. Нас ждет строительство ритейл-парков», – считает Арина Сендер. Под ритейл-парком обычно подразумевается комплекс малоэтажных зданий (1–3 этажа), подавляющее число арендаторов в котором (около 80%) – это крупные операторы, занимающие площади от 1 тыс. кв. м. Площадь мест общего пользования в таких объектах минимальна.
Для строительства торгового комплекса данного формата требуются территории большой площади (свыше 150–200 тыс. кв. м). Сейчас уже заявлены проекты ритейл-парков – «Империя» на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе и в рамках проекта «Невский сити» (пос. Бугры). А что касается форматов outlet и lifestyle, то многие эксперты склоняются к мнению, что в среднесрочной перспективе они могут появиться в районе Пулковского шоссе, в том числе и в ходе реконцепции уже имеющихся здесь комплексов.