Development Now – строить ли здесь и сейчас?

В сегменте девелопмента активно обсуждалась тема обременений в виде строительства социальной инфраструктуры. Стоит ли придерживаться существующих норм по возведению соцобъектов? «Если даже государство снимет с девелоперов обязанности по строительству социальных объектов, рано или поздно рынок сам заставит их это сделать, – считает Максим Гасиев, президент «Группы ПСН». – Если для коммерческих функций нормально, когда рынок сам себя регулирует, то для социальной функции это достаточно опасно, так как дефицит подобных объектов может спровоцировать напряженность в обществе. Государство должно заставлять девелоперов соблюдать нормы, но оно также должно принимать во внимание демографическую ситуацию, отслеживать сегодняшнюю заполняемость соцобъектов и оперативно подстраивать эти нормы под все изменения». По мнению экспертов, социальные объекты должны быть универсальными, чтобы была возможность изменения их назначения в зависимости от востребованности.

Также поднималась тема развития БЦ за пределами ТТК. Леонид Капров, вице-президент, директор департамента коммерческого управления и продаж жилья «Галс-Девелопмент», рассказал, что сегодня офисная недвижимость развивается не так хорошо, как несколько лет назад, но потенциал не исчерпан на 100?%. «Это вопрос размера и определенных нормативов по доходности, которые менялись, меняются и будут меняться. Но о том, что это направление стало неэффективным, пока говорить рано. Все зависит от возможности строительства на площадке определенного функционала, здесь речь идет о стратегических и тактических задачах компании»,?– поделился эксперт.

По-прежнему российские инвесторы называют ритейл наиболее перспективным и привлекательным сегментом для вложения денег, и текущий год не стал исключением. «Мы уделяем большое внимание инвестированию в торговую недвижимость, но в ней заложены самые большие риски: риски перепроизводства, неграмотных концепций. Если офисный сегмент можно регулировать, то в ритейле рынок работает на профессиональных игроков, у каждого их них свои обязанности. Если их не слышать и не замечать, можно очень сильно ошибиться»,?– высказал свое мнение Александр Тишков, заместитель гендиректора «Корпорации А.?Н. Д.». Алексей Козак, соруководитель отдела инвестиций в недвижимость управления прямых инвестиций и специальных проектов «ВТБ Капитал», также предположил, что роста арендной выручки можно ожидать именно в ритейле: «Рынок насыщен российскими инвесторами, которым как валюта инвестирования рубль гораздо ближе, и ритейл – сектор, который ближе всего к рублевому рынку. Это прямая трансмиссия от рублевого рынка к ритейловой выручке, поэтому еще в течение нескольких лет сегмент будет представлять наибольший интерес для инвесторов». В сегменте управления коммерческой недвижимостью особое внимание было уделено договору оказания услуг, и в ходе дискуссии эксперты попытались выявить его сильные и слабые стороны. По мнению Виктора Козина, исполнительного директора NAI Becar, основная проблема в договорных отношениях – их непроработанность: «В договоре заранее нужно прописывать условия, объ­емы работы, периодичность выполнения работ, конечный результат, который по итогам деятельности получает заказчик, цену, разграничение ответственности между балансодержателями, эксплуатирующей компанией, заказчиками и подрядчиками. Чем подробнее прописан договор, тем легче будут исполняться обязанности, тем проще заказчику контролировать подрядчиков». Эксперты поддержали точку зрения спикера, но при этом уточнили, что на практике УК достаточно часто начинают свою работу задолго до подписания до­говоров, тем самым подвергая себя риску. Связано это в том числе и с внедренной системой электронного документо­оборота, которая, безусловно, тормозит любое подписание договора. Как правило, такие проблемы возникают с окологосударственными структурами, где процесс подписания документов может занимать до трех месяцев. Работу при этом приходится осуществлять по гарантийным письмам.

В дискуссии обсудили и основные критерии захода на объект. «Некоторые УК не хотят, чтобы имя компании ассоциировалось с объектами низкого качества,?– рассказал Дмитрий Филин, директор отдела управления недвижимостью CBRE.?Наталья Якименко, директор управления недвижимостью и эксплуатации по России и СНГ Jones Lang LaSalle, кардинально не согласилась с мнением Дмитрия: «Конечно, есть риск, что этот объект будет ассоциироваться с вашим именем, но, с другой стороны, всегда можно провести отдельную работу по совершенствованию объекта». Наталью поддержал Виктор Козин: «Такие объекты интересуют нас не столько имиджем и заработком на самом контракте, сколько возможностью показать потенциал для приведения объекта в нормальное состояние».