Это вам не Москва

По последним статистическим данным, спрос на качественную недвижимость в регионах больше, чем рынок может обеспечить. В основном в аренду сдаются старые здания без современных инженерных коммуникаций. Плохо отделанные входные группы, общие зоны, соседство с арендаторами, занимающими небольшие площади до 50 кв. м, не дают возможности открыть презентабельный представительский офис. Этим объясняется заинтересованность в строящихся крупными девелоперами современных объектах. Такие бизнес-центры обладают лучшими техническими характеристиками, но не всегда дотягивают до уровня московских зданий.

Ввиду того, что рынок строительства и аренды современных объектов коммерческой недвижимости в регионах находится на стадии развития и таких предложений не очень много, арендаторов могут ждать неприятные сюрпризы после подписания договора аренды.

Одним из важнейших различий между Москвой и регионами является состояние помещений, которые передаются арендатору. В региональных БЦ преобладает практика сдачи помещений не в состоянии shall & core, а с включенной стандартной отделкой арендодателя (категория А), которая, как правило, не соответствует требованиям к отделке и брендбуку арендатора. Если у него существуют стандартные правила отделки офиса, на этот пункт стоит обратить особое внимание, так как впоследствии это может повлиять на арендную ставку и период предоставляемых арендных каникул. Так, существует два стандартных условия предоставления аренды: при аренде помещений со стандартной отделкой уровень арендной ставки понижен, как правило, на 10–20 %, но арендные каникулы составляют от одного до двух месяцев. Либо арендодатель предлагает повышенный уровень арендной ставки, но готов предоставить арендные каникулы длительностью три–четыре месяца. Некоторые компании не обращают внимания на данный пункт и заключают договор с меньшим сроком арендных каникул, но при этом планируют произвести собственную отделку. Зачастую приходится полностью перепроектировать офис под требования арендатора, возникают дополнительные затраты: в арендную ставку включается стоимость стандартной отделки и инженерных систем, которые потом просто выбрасываются при демонтаже, так как чаще всего повторное использование отделочных материалов не предполагается.

В отличие от Москвы, в региональных проектах существует сложная структура собственности зданий: ввиду отсутствия финансирования коммерческие объекты строятся по принципу долевого строительства. Таким образом, помещения бизнес-центра переходят в собственность разных дольщиков, которые впоследствии продают или сдают в аренду свои помещения. При такой схеме управляющая компания здания выбирается на основании собрания собственников, что усложняет процесс согласования и отношения с владельцем помещения. При необходимости также обязательно должна быть оговорена возможность аренды общих зон. Известны случаи остановки строительно-монтажных работ после согласования планировочных решений, а также проектной документации собственником части арендуемого помещения, так как документы не были переданы на согласование управляющей компании. Необходимо изначально запросить у собственника информацию о согласовании проектной документации с указанием ответственных лиц, как с их стороны, так и со стороны управляющей компании. Во время переговоров также немаловажно оговорить, какая сторона является ответственной за получение плана БТИ после окончания работ. В Москве очень часто эти обязанности падают на плечи арендаторов, а в регионах, наоборот, арендодатель предпочитает своими силами узаконить перепланировку.

По причине того, что многие договоры аренды заключаются на стадии завершения строительства, крайне необходимо уточнить информацию о введении объекта в эксплуатацию, а также проверить готовность общих зон и работо­способность лифтов. Очень часто в регионах процесс ввода в эксплуатацию затягивается на долгое время. В итоге получается, что арендатор не может эксплуатировать свои уже отделанные помещения.

Следующим шагом после получения всех необходимых сведений о здании является получение технических условий на подключение к общим инженерным системам. В регионах очень часто собственник не может предоставить все необходимые данные. Верным решением будет с по­мощью проектировщиков инженерных систем и консультантов по управлению проектом самим разработать технические условия с указанием необходимых параметров и подписать как приложение к договору аренды. Это поможет избежать риска недополучения параметров (например, хладоносителя или свежего воздуха) после того, как здание будет полностью заполнено другими арендаторами. На данном этапе также важно получить информацию о возможных ограничениях по дизайну интерьера, так как в большинстве зданий отсутствует единые правила производства проектирования и отделочных работ. Так, в Москве почти не возникает проблем с согласованием замены входной двери в помещение арендатора, в то время как в регионах крайне редко разрешается замена уже установленных типовых дверей.

До тех пор, пока на региональном рынке не появится достаточно высококачественных объектов коммерческой недвижимости и не установятся правила работы собственников с арендаторами, никогда не помешает тщательно проверить всю доступную информацию о здании и арендодателе до подписания договора аренды.