Коммерция с дальним прицелом

В одном из своих интервью главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов обратил особое внимание на развитие так называемых спальных районов столицы. В частности, в удаленных от центра районах планируется создавать пространства «с общественными функциями». Таковыми эксперты называют прогулочные улицы и площади с расположенными на них кафе, ресторанами, кино­театрами, муниципальными залами для организации досуга и т. д.

Позже Алексей Немерюк, и. о. руководителя столичного департамента торговли и услуг, эти намерения конкретизировал, сообщив, что в спальных районах может быть открыто около 900 кафе. «Мы обратились в Департамент городского имущества и буквально недавно получили порядка 900 помещений. Сейчас мы анализируем, какие из них могли бы быть вовлечены в этот процесс, какие из них мы могли бы предложить предпринимателям», – отметил чиновник.

Совершенно очевидно, что классические спальники власти города намерены превратить в зону серьезной социальной и коммерческой активности. О коммерческой составляющей этой программы эксперты рынка готовы дать некоторую исходную «информацию к размышлению».

Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited, предлагает вспомнить, что «традиционный спальник 1970–80-х годов – это кварталы панельных коробок на лишенной ландшафта почве, с процветающей криминогенной ситуацией и прочими издержками изоляции». При этом в процессе проектирования этих районов, как правило, не было предусмотрено того, что специалисты называют support retail, и создать комфортную среду обитания там никто и не пытался. Где-то ситуация поменялась, особенно на Западе и Севере города и особенно в районах, которые «приблизили» к центру новые станции метро и развивающиеся магистрали. Наталья Круглова советует обратить внимание на «спальник» в районе Мичуринского проспекта и Раменок или в районе Крылатского и Строгино: «Это совершенно полноценные районы, со своей инфраструктурой, а с учетом близости к Третьему транспортному кольцу – и к деловой жизни. То же, но в более низком сегменте мы можем наблюдать и на севере: по принципу децентрализации развиваются Химки, за счет метро улучшилась связанность с центром и инфраструктура районов Биберево, Алтуфьево и Митино». Естественно, этот процесс развития нашел отражение и в активном развитии коммерческой инфраструктуры: магазинов, ресторанов, кафе и т. д. Однако столь счастливая участь постигла далеко не все окраинные территории Москвы. С точки зрения Игоря Чаплинского, генерального директора City Retail Group, ярким примером может служить спальный район Бирюлево, где дома очень близко расположены друг к другу, практически нет никаких свободных пространств, поэтому ритейлу негде развиваться. Нет торговых коридоров. Есть небольшое количество супермаркетов, которые открываются на месте бывших универсамов, но на этом ритейл заканчивается. И в целом ситуацию и с развитием общественных территорий и синфраструктуры на Востоке и Юге Москвы специалисты оценивают как самую проблемную. Ведь в целом, по словам Натальи Кругловой, «“спальник” от “неспальника” отличается, по большому счету, двумя факторами: первый отличает низкое качество (и количество) общественных территорий и учреждений (парки, кинотеатры, торговые центры, спортивные и образовательные учреждения и проч.). Кроме того, “спальник” всегда находится в транспортной изоляции от делового и культурного центра города. Как только решаются эти две проблемы, спальник начинает считаться комфортным районом, сначала для проживания, потом цены на жилье растут, и следом за ростом цен приходит предложение торгово‑офисной функции». К сожалению, тяжелая транспортная ситуация и обилие промзон дают южным и восточным округам Москвы гораздо меньше шансов на «красивое» развитие, чем Западу и Северу. И пока ни строительство дорог и развязок, ни возведение крупных инфраструктурных объектов ситуацию не поменяли и бурного старта развитию коммерческой инфраструктуры районов не дали. Например, отдельной строкой в официальных отчетах упоминалось развитие ТЦ районного масштаба. Но в подавляющем большинстве спальных районов по-прежнему наблюдается нехватка подобного предложения. Как подчеркивает Игорь Чаплинский, девелоперы в первую очередь предпочитают реализовывать крупные проекты, и когда появляются подобные гиганты, возводить небольшой центр уже не имеет смысла, так как его будущее весьма сомнительно. По мнению Натальи Кругловой, районные ТЦ часто становятся безальтернативным ядром притяжения для местных жителей. «Но их безальтернативность в качестве объекта досуга тем более упрощает потребительский профиль и увеличивает изоляцию резидентов такого “спальника”», – считает эксперт.

Тем не менее большинство экспертов называют положение дел в отдаленных районах не безнадежным, а интерес к ним со стороны ритейлеров среднего ценового сегмента как минимум стабильным. Александр Бродский, старший консультант компании «Магазин Магазинов», уверяет, что «спальники» интересны сетям. Аренда в спальниках дешевле, а покупательская способность не хуже, чем на основных магистралях. «Спальные районы пока не настолько перенасыщены, как центр, есть еще неохваченные места. Люди стали чаще делать покупки около дома, нежели ехать куда-то специально и стоять в пробках. Кафе, рестораны, банки очень активно сейчас ищут там площади, но сталкиваются с недостатком площадей, – говорит эксперт. – Что касается продуктового ритейла, то их экспансия в спальные районы наиболее активна. Это связано с тем, что они ориентированы на все слои населения и готовы размещаться везде (жилые/нежилые дома), где есть достаточное для их экономической модели количество жителей. Более широким видится присутствие дискаунтеров, менее – супермаркетов. Сегодня уже ощущается присутствие в столице питерских продуктовых сетей, таких как “О’Кей” и “Лента”. Что касается общепита, я не знаю спальных районов, где бы отсутствовали японские рестораны или кофейни. Безусловно, они предпочитают располагаться около метро или в исторически сложившихся прогулочных зонах района. Еще один профиль – банки, филиалы которых располагаются почти в каждом районе в зависимости от рейтинга банка».

К слову, по оценке Максима Палта, аналитика отдела исследований рынка СBRE, тебование оставлять первые этажи жилых домов под коммерческие и общественные площади стимулировало развитие ритейла в новых районах Москвы. Кроме того, «спальники» нового поколения принципиально отличаются от своих предшественников тем, что здесь и общественные пространства, и зоны уличной торговли, включая общепит, планировались изначально. По словам г-на Чаплинского, хорошим примером может служить Бутово, где бульвары были заранее спроектированы с учетом прогулочных дорожек и детских площадок. Ритейл-улицы, которые существуют в этом районе, организованы таким образом, что там есть все необходимое для отдыха и прогулок горожан,т. е. достаточное количество ресторанов среднего сегмента с широким ассортиментом. А вот примером уже не районного, а микрорайонного масштаба эксперт называет проект «Марфино» – объект полностью обеспечен необходимым ритейлом.

В разговоре об инфраструктурном развитии спальных районов нельзя обойти вниманием мнение Владимира Стукана, генерального директора Ross Group, который считает, что большая часть Москвы еще находится в стадии замещения качественными объектами многочисленных местечковых забегаловок, кафешек и точечных магазинов у дома: «Благо еще начался снос отдельных киосков и павильонов, выросших, как грибы, на каждом свободном пятачке и представляющих собой в основной массе низкопробные заведения, рассчитанные на малобюджетную публику и гостей столицы. По большому счету, в этих районах не хватает специализированных помещений для размещения достойных заведений, поскольку на протяжении десятков лет застройка велась без учета этого аспекта или по старым нормам и стандартам».

Конечно, новые современные ТЦ строятся и открываются. Достаточно вспомнить «Калейдоскоп», ориентированный на население районов Северного и Южного Тушино. Строятся такие ТЦ, как «Водный», ориентированные на жителей Головинского района. Уже давно и успешно действуют «Л‑153» и ТЦ «Бум», расположенные в Марьино. Понятно, что, как только открывается новый торговый центр, особенно если он качественно построен и хорошо расположен, он тут же попадает в поле зрения потенциальных арендаторов. Однако если речь идет не об отдельно стоящем ТЦ, а о торговых площадях на первых этажах жилых домов, тут, по мнению Игоря Чаплинского, возникают противоречия: «Эти площади интересны арендаторам, развивающимся в общепите, в формате услуг. Но подобные площадки вряд ли будут интересны модным магазинам одежды и обуви. Они все-таки предпочитают “садиться” в качественные современные торговые центры с понятным трафиком и обслуживать поток посетителей. Но сами они при этом не являются “якорями” и не генерируют этот поток, что жизненно необходимо для формата стрит-ритейла в жилых домах. Поэтому, с одной стороны, есть дефицит качественных помещений, которые бы отвечали требованиям операторов. С другой стороны, операторов, готовых занимать эти площади, не так много, как бы хотелось застройщикам».

Что же касается интересов девелоперов и инвесторов, Владимир Стукан предполагает: инвесторам и девелоперам эти районы интересны, если в них остались мало-мальски подходящие площадки по размещению микрорайонных ТЦ с возможностью организации приемлемой емкости парковки, но, увы, таких мест практически нет. Да и возможность подключения к сетям отнюдь не безусловна. По оценке Натальи Кругловой, инвестору или девелоперу «спальник» интересен прежде всего как источник спроса на торговую недвижимость: «В зависимости от транспортной инфраструктуры и локальных особенностей географии развиваются либо большие ТЦ, либо моллы районного значения (обычно около метро), либо магазины формата “у дома” – супермаркеты от “Азбуки Вкуса” до “Пятерочки”. Стрит-ритейл живет там, где есть хороший трафик. В спальных районах первые этажи домов заняты, как правило, услуговым бизнесом – медицинскими клиниками, салонами красоты, товарами для животных… – ввиду того, что там нет интенсивного притока “внешнего” потребителя, а местный не будет с необходимой для арендатора частотой делать покупки одежды, например, в одном и том же месте у дома». При этом выходу в тот или иной район должен предшествовать маркетинг структуры населения и насыщенности рынка теми товарами или услугами, которые выводятся на рынок, а также четкое понимание территориальных границ, в которых этот товар/услуга будут продвигаться. «С первым довольно просто: цена квадратного метра говорит о структуре населения лучше других показателей. С оценкой насыщенности конкурентной среды сложнее, также непросто с анализом зоны охвата будущего коммерческого объекта: придется анализировать транспортные потоки и деятельность конкурентов», – считает Наталья Круглова.

Определенные маркетинговые исследования Максим Палт предлагает проводить и девелоперам, выходящим на площадку; если получится заранее продумывать состав арендаторов с их самыми разнообразными требованиями как к техническому оснащению площадей, так и к «нарезке», это сильно упростит жизнь всем участникам торговых отношений.