В нужное время, в нужном месте...

ПЛК «Северное Домодедово» открылся в 2008 году и на тот момент считался одним из самых масштабных и уникальных объектов складского сегмента класса А в Московском регионе. Безусловными отличительными особенностями ПЛК были, есть и будут выгодное местоположение, масштабность застройки, многофункциональность. И если за пять лет существования комплекса эти показатели так никому и не удалось превысить, то по ряду технических параметров новые складские комплексы уже давно перешли на уровень выше.
Местоположение

Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS
Комплекс находится на одной из лучших трасс Московского региона – бессветофорной скоростной дороге М4 «Дон», всего в 11 км от МКАД.?При этом от комплекса можно добраться до Симферопольского ш. (М2),?– до него менее 10 км. Один из крупнейших логистических комплексов России (а формально можно считать, что крупнейший) прекрасно виден как с трассы, так и с самолета. Если, конечно, у вас есть свой самолет…

Дмитрий Тулинов, директор по контрактной логистике STS Logistics

Небольшая удаленность от МКАД, удобные заезды с Каширского (старого и нового), Варшавского ш.

Эдуард Федосеев, генеральный директор SLG operating
Удобное расположение вблизи трасс М4, М2 и Каширское ш. Небольшие затруднения на второстепенной дороге – Каширском ш., не зависящие от времени года. Качество дорог как на подъездах, так и внутри ПЛК оставляет желать лучшего.

Анастасия Корневич, коммерческий менеджер Griffin Partners
Удобные подъездные пути, расположение на одной из самых востребованных трасс южного направления всего в 11 км от МКАД обеспечивают логистический успех проекта.

Доступ на складской комплекс

Вячеслав Холопов
В комплексе «Северное Домодедово» работают три въезда на территорию. Гостевая парковка не самая большая, и хотя на данный момент ее хватает, в случае дальнейшего развития площадки гостевую парковку потребуется увеличить, чтобы избежать проблем на подъездных трассах.

Дмитрий Тулинов
Ограничения на время нахождения транспорта на территории со значительными штрафами для арендатора.

Эдуард Федосеев
Въезды обеспечивают текущий трафик в полном объеме. Даже при увеличении трафика на 20–30?% затруднений не возникнет.

Анастасия Корневич
Учитывая масштаб проекта, наверняка есть потребность в большей парковке и дополнительным КПП.?Эта потребность есть у всех проектов. Однако то, что сделано на данном объекте в существующем варианте, очень хорошо в любом случае. Несколько независимых въездов с разных направлений, стоянка для отстоя большегрузного транспорта – все это необходимые элементы современного складского комплекса.

Конструктивные решения здания

Вячеслав Холопов
В то время как по основным параметрам комплекс соответствует требованиям к классу А, необходимо отметить, что более «свежие» здания уже отличаются по ряду параметров, например, большим количеством доков или повышенной нагрузкой на пол. Балл же снижаю за высокое процентное соотношение офисных помещений: их зачастую существенно больше, чем нужно клиентам; вот уже долгое время офисы – это единственные свободные помещения на комплексе. Существенную часть офисных помещений составляют коридоры, что приводит к снижению полезной офисной площади для арендатора. Также вызывает некоторые вопросы складской мезонин в части зданий: пол мезонина находится достаточно низко (на отметке 5,25 м) для эффективной работы погрузочной техники под ним. Кроме того, невысокая нагрузка на пол и высота мезонина ограничивают возможности его использования.

Дмитрий Тулинов
Среднее качество самого здания, коммуникаций и отделки помещений. С точки зрения проекта, комплекс соответствует стандартам класса А.

Эдуард Федосеев
Количество помещений на 1?м этаже зданий в перспективе может не позволить организовать обработку товара в режиме интернет-магазина.

Работа с арендаторами

Вячеслав Холопов
Ставить здесь оценку с моей стороны некорректно, потому что мы не являемся резидентом комплекса. По косвенным признакам можно сказать, что УК работает достаточно хорошо, потому что арендаторы не покидают логистический комплекс.

Дмитрий Тулинов
Долгое согласование вопросов, связанных с дополнительным оснащением склада (получение разрешений УК) и прилегающих территорий под нужды арендатора.

Эдуард Федосеев
Менеджеры УК имеют большой опыт работы в сфере обслуживания складов и работы с арендаторами. Возникающие в процессе эксплуатации вопросы решают быстро и профессионально, в том числе и вопросы, относящиеся к взаимодействию с внешними госструктурами.

Инженерные системы здания

Вячеслав Холопов
Могу оценить качество инженерных систем лишь по косвенным параметрам. С одной стороны, арендаторы успешно работают на комплексе, и на сегодняшний день он полностью заполнен, а замена арендаторов – крайне редкое явление на данном комплексе. Так или иначе, хочу отметить наличие больших объемов электроэнергии, как за счет подключения к городским сетям, так и за счет газогенерации, что является принципиальным фактором для ряда резидентов.

Дмитрий Тулинов
Отсутствие дополнительных электрических мощностей под нужды арендатора, сложности с согласованием дополнительных систем кондиционирования. Охранные системы, видео­наблюдение внутри склада обеспечиваются силами арендаторов. Со связью (интернет-каналы) проблем нет.

Эдуард Федосеев
Ливневая система канализации не всегда справляется. Отсутствие системы кондиционирования помещений. Система пожаротушения не двухуровневая.

Дополнительные опции

Вячеслав Холопов
В проекте есть возможности для строительства дополнительных 300 тыс. кв. м, кроме того, избыточные объемы электричества позволяют размещать производства на данном комплексе. На территории комплекса есть и столовая.

Дмитрий Тулинов
Комплекс огромного размера, заполнен на 100?% и пользуется устойчивым спросом, в связи с этим имеет ряд проблем:
• сложности с поиском и наймом персонала в прилегающих населенных пунктах, большая текучка;
• нет возможности для расширения;
•?долгая и неохотная реакция УК на запросы по дополнительным опциям для арендатора и отклонениям от стандартных решений.

Эдуард Федосеев
Оборудован пункт питания для сотрудников. По поводу остальных дополнительных опций могу сказать, что такая возможность существует.

Эксплуатация объекта

Вячеслав Холопов
Ставить здесь оценку, с моей стороны, также некорректно. Логопарк функционирует и полностью заполнен, вряд ли у резидентов есть существенные вопросы по качеству работ. С другой стороны, операционные затраты на комплексе у арендаторов ранее были выше рынка, возможно, в том числе и за счет эксплуатации объекта.

Дмитрий Тулинов

Низкое качество текущего обслуживания здания и коммуникаций (отсутствие профилактических мероприятий, реакция только на возникающие поломки). Периодические проблемы с уборкой снега на территории.
Ручная (по телефону и самописный журнал) регистрация заявок на пропуска, периодические очереди на КПП при оформлении пропусков на въезд. Хорошая организация движения, строгий контроль за скоростным режимом и серьезными штрафными санкциями за нарушение.

Эдуард Федосеев
Уборка территории осуществляется на регулярной основе. Действующие на ПЛК правила способствуют минимизации ДТП (ДТП возникают крайне редко) и поддержанию порядка. Служба безопасности и противопожарная служба ПЛК обеспечивают соблюдение условий, безопасных как для груза, так и для персонала.


иГРОКИ РЫНКА

Griffin Partners

Корневич Анастасия

Поделиться

29015

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre