Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассмотрев доводы инвестора, признал решение суда первой и апелляционной инстанций необоснованными и отправил иск о расторжении инвестконтракта на новое рассмотрение в первую инстанцию. Доминик Фонтейн, глава Moscow Construction and Development, уверен, что у компании появились шансы отстоять проект.
Повод и причина конфликта
Историю проекта «Аллея Романов» прозрачной назвать нельзя: здесь есть недоговоренности, многие детали проекта хранятся за надежными замками коммерческой тайны. Известно, что поводом для судебного разбирательства послужило решение УДП РФ разорвать в одностороннем порядке инвестиционный контракт с Moscow Constructionand Development на реконструкцию шести зданий в Романовом пер. в рамках создания пешеходной улицы «Аллея Романов». Виктор Хреков, пресс-секретарь Управделами Президента РФ, комментировать ситуацию до окончания судебного разбирательства отказался, однако подтвердил, что появились другие планы относительно использования данной территории.
По словам Доминика Фонтейна, в 2012 году УДП РФ сделало попытку «ультимативно изменить финансовые условия инвестконтракта, тем самым делая его экономически не целесообразным для инвестора». Формальной причиной для расторжения контракта стало отсутствие разрешения на строительство еще не начатой второй очереди проекта. При неблагоприятном для инвестора исходе дела он мог бы потерять не только интересный проект, но и вложенные инвестиции. На сегодняшний день, по словам г-на Фонтейна, в создание улицы «Аллея Романов» вложено более $30 млн.
«Когда мы пришли на строительную площадку, нас ждали руины здания и тонны мусора. На момент начала строительных работ в 2012 году кровля, стены и внутренние перегородки в строениях на будущей “Аллее Романов” были почти полностью разрушены. Компания-застройщик вывезла с территории более двух тонн мусора, – вспоминает Доминик Фонтейн. – Кроме того, мы столкнулись с сильной изношенностью инженерных сетей в 41 квартале, где расположена будущая улица“Аллея Романов”. Чтобы их восстановить, нам пришлось отключать от городских коммуникаций все аварийные здания, а после завершения работ подключать их вновь. Безусловно, это увеличило не только сроки выполнения работ, но и их стоимость. В декабре 2012 года мы завершили первую очередь проекта, в рамках которой была проведена реконструкция внешних сетей 41 квартала и восстановлены два здания (стр. 7 и стр. 13)».
Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Vegas Lex, считает, что у инвестора есть шанс выиграть спор при условии, если ему удастся доказать невозможность исполнения условий инвестконтракта (в данном случае – получения разрешения на строительство второй очереди проекта) по причине нарушения администрацией своих обязанностей. «Аналогичные споры имеют место в судебной практике, – говорит г-н Чумаченко. – Есть примеры, когда инвесторам удавалось выиграть споры с публичными органами власти, в том числе, например, с Правительством Москвы, доказав, что они не смогли реализовать проект из-за того, что публичный партнер не исполнил своих обязательств по подготовке соответствующих распорядительных документов, оформлению земельно-правовых отношений и прочих публично-правовых обязанностей».
Гастрономическая улица на месте опричного двора
Инвестконтракт с Управделами Президента РФ на реконструкцию шести зданий в Романовом пер. был подписан Moscow Construction and Development в 2002 году. Как сказал бы Остап Бендер, до исторического материализма. «С тех пор в законодательстве и судебной практике многое изменилось. Прежде всего это касается квалификации инвестиционных контрактов и подходов судов к спорам по таким контрактам с органами власти», – отмечает Игорь Чумаченко.
Впрочем, в 2002 году речь шла о строительстве медицинского центра УДП. Проект «Аллея Романов» появился намного позже, в 2007 году, когда в рамках инвестконтракта было подписано дополнительное соглашение, предусматривавшее передачу инвестору части объектов в собственность, части – в долгосрочную аренду.
Для любого инвестора получить проект в центре Москвы – все равно что найти мифическую страну Эльдорадо. По информации компании «Магазин Магазинов», арендные ставки в этой зоне доходят до $2,8 тыс./кв. м в год.
За право получить в собственность и аренду лакомый кусочек московского Эльдорадо, инвестор обязался реализовать в российской столице проект гастрономической улицы. «Территория, на которой ведется строительство “Аллеи Романов”, более 100 лет была закрыта для горожан, – говорит Доминик Фонтейн. – На протяжении долгого времени здесь располагались режимные государственные объекты: во времена Ивана Грозного – царский опричный двор, в XX веке – распределитель продуктов для партийной элиты, столовая, комплекс административных зданий. Обычные жители не имели возможности гулять в этом месте, а ведь оно находится в самом сердце города, всего в 500 м от Кремля».
Как рассказал г-н Фонтейн, прежде чем остановиться на концепции гастрономической улицы, эксперты компании изучили образцы пешеходных улиц по всему миру, такие как Гранд-Рю в Люксембурге, Карнаби-стрит в Лондоне и площади Молар в Женеве. В результате за основной ориентир была взята Гранд-Рю в Люксембурге. Особое настроение на этой улице создают не только уютные кафе и рестораны, но и тематические магазины – бельгийских кондитерских изделий Neuhaus Chocolateries и мармеладная лавка Baerenland.
«В благоустройстве пешеходной территории Гранд-Рю приняли участие частные инвесторы, взамен власти города передали им в управление реконструированные здания под создание офисных и торговых помещений. На мой взгляд, это интересный пример взаимовыгодного сотрудничества бизнеса и государства, который следует применять в России, – подчеркивает спикер. – Мы задумали создать такую европейскую улицу в Москве. В отреставрированных зданиях будут расположены рестораны, кофейни, булочные, а также гастрономические бутики. Уже в декабре на улице откроется первое заведение – французская кофейня и булочная Paul, а в начале следующего года распахнет свои двери для посетителей ресторан восточной и фьюжн-кухни Dolmama».
Мнение рынка
Мнения участников рынка в оценке конфликта разнятся. Кассационный суд принял решение в пользу инвестора – Moscow Construction and Development, что свидетельствует о недостаточности оснований для расторжения инвестконтракта, считает Наталья Круглова, директор бизнес-направления компании Pro Global Consulting Limited. Но сама история с расторжением в пересказе главы инвестиционной компании проекта выглядит очень некрасиво для инициаторов расторжения контракта в лице УДП РФ. «Хотя надо отдать должное: вся история с этим проектом не слишком прозрачная, – замечает г-жа Круглова. – Полагаю, за проектом «Аллея Романов» существует большой объем непубличных договоренностей Поскольку всех деталей мы не знаем, объективно судить о ситуации сложно». Также спикер выражает сомнение в том, что история вокруг «Аллеи Романов» будет иметь широкий международный резонанс, поскольку с именем компании Moscow Construction and Development связан только один проект, и его судьбы все-таки недостаточно для широких экстраполяций и выводов об инвестиционном климате.
«Сама ситуация, безусловно, расстраивает – уверены в компании «Магазин Магазинов» - Во-первых, она бросает тень на бизнес-климат России, и Москвы в частности. Инвестор вложил немало средств в “Аллею Романов”, и выходить из проекта ему невыгодно. Но принципиальная позиция может его заставить это сделать. Во-вторых, сам проект хорош, и будет искренне жаль, если он не состоится. Хочется надеяться, что этот проект будет реализован, причем с минимальными потерями для инвестора».
