Эяль Фишман: «Удачу нельзя заложить в Excel»

– Два года назад вы заявляли, что планируете полностью «переехать за рубеж», продав свою собственность в Израиле. Ваши планы осуществились?

– Я не говорил, что мы совсем отказываемся от деятельности в Израиле, я имел в виду, что в своей стране мы сокращаем объемы бизнеса. Конечно, из Израиля мы не уходим.

– А в каких странах, кроме Израиля, сейчас осуществляет свою деятельность Fishman Group?

– С начала экономического кризиса в 2008 году мы не входили в новые страны. Исключение составляют США, где сразу после кризиса были хорошие инвестиционные возможности, и, воспользовавшись ими, в 2010 году мы совершили там несколько сделок. А вообще на протяжении многих лет мы работаем в 14 странах. Сегодня самая большая доля инвестиций Fishman Group приходится на рынки Франции, Германии, Канады и Израиля. Однако не исключено, что в ближайшее время будет существенно увеличен и наш инвестиционный портфель в России, поскольку наш бизнес здесь растет быстрее. Еще два года назад наша доля в России составляла всего 10 %, то сегодня MirLand Development Corporation, которая была создана для реализации инвестиционных проектов на российском рынке недвижимости, занимает 17 % нашего портфолио. Мы думаем, что очень скоро доля MirLand Development в нашей структуре инвестиций составит более 20 %.

– Скоро – это когда?

– Как только мы приобретем новые участки.

– А у вас есть такое намерение?

– Конечно.

– В одном из своих интервью Вы говорили, что инвестиционный климат Москвы перестал благоприятствовать предпринимателям из Израиля, но за МКАД значительно больше возможностей. Значит ли это, что теперь Fishman Group больше интересуют более отдаленные от центра регио­нальные российские рынки?

– Меня немного неточно перевели. На самом деле я имел в виду, что Москва как город – это просто другие, более сложные правила игры. Хотя, конечно, по сравнению с тем, что было до кризиса, доходность готовых объектов, например, в сфере коммерческой недвижимости стала значительно ниже. Усилилась и конкуренция. С учетом этих факторов стоимость сделок с московской недвижимостью в среднем стала слишком высока для израильских инвесторов. В то же время я уверен, что если у инвестора есть деньги в достаточном количестве и его не поджимает время, заниматься девелопментом в Москве по-прежнему выгодно.

Что касается нашей компании, ее стратегия подразумевает диверсификацию по географическому признаку – это Москва, Санкт-Петербург и российские регионы. Но, как и любая другая компания, MirLand Development ограничена в своих возможностях, в частности, в людских ресурсах, и не может одновременно развивать сразу 100 проектов: сначала надо закончить начатое. В 2006–2007 годах мы очень выгодно приобрели несколько земельных участков, и нам удалось реализовать на них свои проекты. Например, недавно MirLand завершил строительство торгового центра «Триумф Молл» в Саратове и ТЦ «Вернисаж» в Ярославле, сдал в эксплуатацию «MirLand бизнес-центр» в Москве и коттеджный поселок в Подмосковье. При этом как девелоперская компания мы находимся в очень хорошем положении, поскольку соблюден баланс между нашими займами и стои­мостью инвестиционного портфеля. И теперь мы готовы инвестировать в следующий проект, сейчас ищем подходящие участки.

– Какая планка доходности является для вас минимальной, ниже которой вы никогда не опуститесь ни в одной стране мира?

– Если это объект коммерческой недвижимости, то ищем ставки в районе 13–13,5 %, т. е. со сроком окупаемости 7–8 лет.

– Вы сейчас говорите о российском рынке. В Европе, наверное, ставки доходности ниже, а проекты окупаются дольше…

– Разумеется. Хотя сейчас такой грандиозной разницы, как до кризиса, уже нет.

В пригородах Лондона или Парижа можно найти очень хороший проект с доходностью в 9 %. В центральной части этих городов другая ситуация. Например, на Оксфорд-стрит в Лондоне доходность проектов находится примерно на уровне 5 %. Примерно те же самые показатели сейчас в центре Москвы, где доходность коммерческих проектов составляет порядка 7,5 %. Я согласен, что можно купить готовое здание, но никто не станет начинать строительство при такой доходности, потому что ни один девелопер не сможет получить кредит меньше, чем под 7 %. Поэтому девелоперам не имеет смысла покупать такие проекты, они могут заинтересовать только инвестиционные фонды, либо очень богатых россиян, которые рассматривают подобные вложения в качестве консервативных инвестиций.

Другими словами, когда вы сравниваете, нужно сравнивать конкретные места, а не страны. – Что Вы можете посоветовать тем, кто инвестирует в российскую недвижимость? – Самое главное – это строить в правильном месте, за разумные деньги и соблюдать баланс между займами и размером инвестиционного портфеля. В России очень важно не брать займы, которые превышают 50 % от стоимости портфолио, даже если придется отказаться от некоторых проектов. В противном случае могут быть проблемы.

– Какой сегмент российского рынка, на Ваш взгляд, является сегодня наиболее привлекательным и стабильным?

– Я считаю, что в России огромный потенциал по торговым центрам в регионах и деловым комплексам в Москве и Санкт-Петербурге. Хотя все меняется от проекта к проекту и зависит от длительности реализации проекта. Например, когда мы начали осваивать украинский рынок, у Fishman Group в Киеве был многофункциональный проект, в состав которого входили торговый комплекс и бизнес-центр. Причем с точки зрения доходности ТЦ был более перспективен, офисы же в тот момент не очень хорошо развивались. Но когда мы завершали строительство, арендаторы ТЦ, с которыми были заключены предварительные договоры, отказались от размещения. А офисные помещения, наоборот, начали активно заполняться, превысив наши ожидания на 25 % и покрыв потери поступлений от торгового центра.

– Если на рынке все так быстро меняется, получается, что просчитать перспективность проекта невозможно?

– По большому счету, да. Но ведь бизнес-риски являются частью игры. Процесс девелопмента – очень длительный в любой стране. И за время реализации проекта может произойти все, что угодно. Ты можешь купить землю, когда рынок находится на спаде, но к концу строительства цены взлетят, и проект станет намного более прибыльным, нежели изначально предполагалось. В то же время можно начать строить в момент подъема, потом цены упадут, и ты проиграешь. Знаете, в свое время Наполеон говорил: «Мне не нужны самые гениальные маршалы, я нуждаюсь только в удачливых». Так и здесь. Да, огромное значение имеет профессионализм руководителя, грамотный менеджмент и опытная команда. Но если нет удачи, то считай, что нет ничего. Девелоперам на рынке недвижимости удача нужна так же, как и Наполеону на поле боя.

– А откуда черпать эту удачу? Возможно, есть какая-то формула успеха, некий алгоритм действий, которых придерживается любой успешный бизнесмен?

– Я думаю, что удачу нельзя заложить в Excel. Сегодня она улыбается тебе, завтра от тебя отворачивается… Кроме того, если бы все выстраивали бы свой бизнес по одной универсальной формуле, то и сверхприбылей бы не было. Идеально все рассчитать, предусмотреть все форс-мажоры и сделать так, чтобы проект «выстрелил» при любых условиях, невозможно. Вспомните кризис в России в 2008–2009 годах. Предпосылок ведь не было, и экономика находилась в нормальном состоянии, все развивалось поступательно вверх. Но внезапно случился кризис в США, который докатился до Европы, и западные инвесторы вынуждены были отозвать свои вложения в российскую экономику. В результате в России обанкротилось много процветающих девелоперских компаний.

– Стоит ли ждать увеличения потока зарубежных инвестиций в российский рынок недвижимости – в петербургский в частности – в ближайшее время?

– Я серьезно не анализировал ситуацию, но думаю, что сейчас рынок в вашей стране достаточно стабилен. Хотя, опять же, надо понимать, каким образом иностранный инвестор оценивает перспективность вложений. Конечно, в первую очередь он смотрит на то, стабильна страна или нет. Но затем начинается сравнение возможностей. И если в одной стране все хорошо, но другая в этот момент по какому-то, даже самому незначительному аспекту немного лучше, инвестор вложит средства именно туда, где плюсов чуть больше. И неважно, идет речь о России, Израиле, Франции или еще о каком-то государстве. Такие правила действуют в отношении любой страны.

– В одном из своих выступлений Вы говорили о том, что с точки зрения ведения бизнеса лучше России страны нет, поскольку «у нее нет никаких ограничений». В Петербурге девелоперы, напротив, жалуются на постоянное ужесточение ограничительных мер. Что же все-таки Вы имели в виду?

– Опять проблема перевода. На самом деле я рассказывал израильским инвесторам, которые много вложили в Восточную Европу, не получив в итоге никакой отдачи, о колоссальных российских масштабах: и по территориям, и по финансированию, и по потенциалу развития. Дело в том, что большинство израильтян не понимают, что Россия и Восточная Европа – это не одно и то же. А я объяснял, что Россия – это отдельная страна и ее некорректно сравнивать с маленькой Восточной Европой. Равно как российский и восточноевропейский рынки. А что касается законодательных ограничений, то я не думаю, что в России они выше, чем в Израиле или еще где-то. Кроме того, отсутствие регулирования в бизнесе может нанести непоправимый вред экономике. Непререкаемые правила – это всегда хорошо, это нас защищает. Например, в торговых центрах после серии пожаров появились новые нормативы противопожарной безопасности. И если мы не хотим, чтобы люди сгорели, им нужно следовать.

– А как Вы оцениваете уровень административных барьеров в России?

– Бюрократия есть везде – и в России, и в Израиле. Только на моей родине ее больше, чем у вас.

– Сколько лет концерн Fishman Group присутствует в России и как за это время изменился рынок?

– Мы создали MirLand Development Corporation в 2004 году, и за эти 10 лет в вашей стране все поменялось невероятно. Начиная от исчезнувших машин марки «Лада», которые я раньше видел на каждом шагу, и заканчивая менталитетом россиян, их образом жизни, уровнем образования и взглядами. Все очень быстро развиваются, я это могу утверждать, наблюдая за нашими партнерами и сотрудниками. Уровень специалистов профессиональ­но очень сильно поднялся, и это видно невооруженным взглядом.

– Какое событие на мировом рынке недвижимости Вы счита­ете самым ярким в 2013 году?

– Ничего экстраординарного, на мой взгляд, в прошедшем году не произошло. Это был самый стабильный и, может быть, даже самый скучный год в истории недвижимости. Ни кризисов, ни взлетов, ни падений. И я считаю, что это прекрасно.