Разработанная еще в начале 2000-х годов и рассчитанная до 2010 года программа развития индустриальных парков была первоначально инициирована в рамках обмена опытом правительства Италии с правительством Московской области. Она предполагала создание рабочих мест, инженерной инфраструктуры, производственных предприятий и по логике должна была начать действовать, однако так и осталась на бумаге. На сегодняшний день, по оценке компании Ernst & Young, из официально заявленных 64 индустриальных площадок существует лишь 16, а фактически, как мы видим, работает не больше 7–8, и перспектив их увеличения пока немного.

Интенсивному освоению земель, предназначенных для размещения промышленных парков, помешало несколько причин. Основная из них – заявленная собственниками неоправданно высокая цена, значительно превышающая рыночную. Производителю требуется обеспеченный инженерией конечный продукт по адекватной стоимости. Тогда как цены, которые предлагают девелоперы Московской области, редко соответствуют возможностям бизнеса. Стоимость земли порой зашкаливает за 50%, а то и за 70% от стоимости всего проекта, всех инвестиций, при том что даже 10% – это много. Например, стоимость самой привлекательной земли в 5 км от МКАД на самых интересных направлениях (север, запад, юго-запад) в сформированном индустриальном парке доходит до $25 тыс. за сотку, это без стоимости коммуникаций. К этой цене нужно прибавить еще стоимость технологического присоединения к сетям, по электричеству это будет порядка 30 тыс. рублей/кВт. В итоге у нас получается довольно внушительная сумма, а для большинства структур малого и среднего бизнеса порог стоимости участка не может превышать $7–10 тыс., иначе размещение на участке станет нерентабельным. На расстоянии 20–30 км от МКАД, естественно, участки дешевле, но в случае наличия на них коммуникаций, пусть прописанных только на бумаге, стоимость удваивается. Участок на таком удалении стоит $7–10 тыс. за сотку, с коммуникациями – уже $14–15 тыс. Цена приемлемая, проходная, но уже далеко, многих не устраивает логистика. Если привязка к Москве не обязательна, ищем промпарк подальше. В районе второй «Бетонки», в 70 км от МКАД земля в индустриальном парке стоит уже $3–4 тыс. за сотку, но экономика коммуникаций ничем не отличается от земель радом с МКАД. Особого спроса на эти земли мы не наблюдаем, потому что инженерия хоть и задекларирована, но по факту здесь голые поля.

Ряд 1 – Стоимость предложения, $

Ряд 2 – Ожидания рынка, покупателей

Производителями востребованы в первую очередь подготовленные участки, это значит, что девелопер предоставляет гарантии и берет на себя обязательства по подключению к инженерным сетям, подведению дорог, подготовке документов. Зарубежным компаниям в российских индустриальных парках также нужен готовый продукт – участок с оформленными границами, коммуникациями, управляющей компанией, трудовыми ресурсами, логистическими возможностями, расположением местной администрации. На практике же зачастую потенциальные инвесторы сталкивались и продолжают сталкиваться с ситуацией, когда собственники только продают землю, а коммуникациями предлагают заниматься самим, и все упирается в административную безысходность. Поэтому, например, при продаже уже построенного, готового индустриального парка под Ногинском на Горьковском ш. покупатели готовы были несколько раз переплатить за гарантии.

Нам известны случаи, когда собственник или девелопер информирует общественность о создании индустриального парка со всеми коммуникациями, рисуются красивые схемы подведения и разводки инженерии по участкам, на словах гарантируется заведение необходимых ему мощностей. Начинаются продажи, и на стадии практически полного завершения продаж выясняется, что технические условия еще не проплачены, мощности не выкуплены, непонятно, когда начнутся строительно-монтажные работы, в итоге прекрасная идея полностью компрометируется. Естественно, рано или поздно ситуация меняется, но резиденты индустриальных парков – а это в большинстве малый и средний бизнес – не могут позволить себе замораживать средства, закапывать надолго деньги в землю, им нужны быстрые схемы: купил участок, получил согласования на строительство, построился, подключился к коммуникациям. В последнее время ситуация на рынке стала несколько более прозрачной, покупатели требуют гарантий подключения к инженерным сетям, и такие гарантии им предоставляются. Да, это первоначальные затраты инвестора, собственника или девелопера, но эти затраты окупаемы. Наличие коммуникации и гарантии их подведения – это основной инструмент, который в итоге двигает продажи и помогает в получении максимальной прибыли от проекта.

Другой важный вопрос – взаимодействие с администрацией. Этот фактор может стать как отталкивающим, так и привлекательным для резидентов индустриального парка. Например, есть производитель, он хорошо разбирается в производстве определенного товара, понимает в закупках ресурсов для производства и в продаже своего продукта. И вот перед ним встает вопрос расширения производственных мощностей или строительства собственного склада, офиса. Он решает вопрос с выбором участка, понятны коммуникации, но получение исходно-разрешительной документации для него – это сложный процесс согласования, пересогласования, который имеет свойство затягиваться. В итоге то время, которое он мог потратить на строительство и уже начать что-то производить, он тратит на работу с местной администрацией.

Есть другая ситуация, когда человек приходит к грамотному девелоперу, собственнику индустриального парка, который сам получает для него разрешение на строительство, сам проходит все согласования, что значительно упрощает и ускоряет процесс. Но конечная цена земли, построенного предприятия и конечного продукта растет, потому что девелопер или собственник тратит ресурсы, которые нужно восполнить. Это тоже не лучшая схема. Наиболее интересным для всех может стать серьезное упрощение процесса согласования, к примеру, по части типов строений это может носить просто заявительный характер. Естественно, мы не говорим о каком-нибудь химическом производстве, где ошибка строителя или проектировщика может стоить жизней, но процесс в целом надо упрощать, а самое главное – ускорять, так как деньги у покупателя участка в индустриальном парке кредитные, а кредит приходится обслуживать, и лишние год-полгода могут дорого ему обойтись.

Фактическое отсутствие развития малого бизнеса в Московской области и очень незначительное представительство среднего можно отнести к разряду серьезных стратегических проблем. Промышленное производство распределено между крупными существующими игроками. В экономическом плане это неправильная тенденция, и таким образом мы не сможем освоить всю территорию. Поддержка малого бизнеса отсутствует, у молодых бизнесменов нет понимания того, что можно производить. Собственно, отсутствие в сознании заканчивающих институт специалистов, массово выбирающих профессии юриста или экономиста, моды на производство является, на мой взгляд, губительным в целом для страны. Для возникновения инициативы необходимо делать ставку на изменение подхода, внутренней мысли, менталитета. Нужна поддержка малого бизнеса, нужны субсидии. Пока на него никто не ориентируется, так как нарезать индустриальный парк по 10 соток можно, но непонятно, как это продать, такое количество предпринимателей, готовых заниматься производством, просто не наберется. Таким образом, спрос на индустриальные парки на сегодняшний день не высок. У них нет особых преимуществ, но их надо создавать. Это может быть и наличие инженерных преимуществ, и экономических – в виде цены, оптимизации налогообложения. Особой опцией идет возможность размещения на территории индустриальных парков вредных производств, которые нужно уводить подальше от населенных пунктов. Большое значение имеет транспортная доступность, затраты на логистику, так как большинство покупателей стремится к размещению производств в 15–20 км от Москвы, а существующие парки, как правило, расположены в конце Московской области – в 60–100 км. Спрос на эти дальние земли пока минимален, так как нет стимулирующих факторов размещать производства так далеко. Сегодня выгоднее создать индустриальный парк, например, в Рязани (в 180 км), так как это в пять раз дешевле, чем в Московской области на 100-м километре. Не наблюдается роста спроса и на площадки под технопарки, специфика которых в направленности на инновационную деятельность. Но, учитывая обещанные льготы и субсидии от правительства на развитие инновационных производств, есть надежда, что ситуация в недалеком будущем изменится. Пока же в тренде складская деятельность, отверточная сборка и производство строительных материалов.

Спецвыпуск: инвестиции