Космические планы

Основные параметры объекта

Данные из открытых источников

Александр Калтыков, управляющий партнер ГК «Основа», вице-президент российской ассоциации по управлению проектами «Совнет», сертифицированный управляющий проектами (мнение девелопера):

– Бесспорно, у данного комплекса есть все необходимые условия для успешного функционирования. Гостиница находится под управлением российского туроператора ОАО ВАО «Интурист», что обеспечивает стабильный поток гостей. Выгодное местоположение на одной из главных артерий столицы России, проспекте Мира, дает возможность с легкостью добраться до цента Москвы и ее главных достопримечательностей. Рядом находится станция метро. Пешком можно добраться до главных выставочных и спортивных площадок, таких как ВВЦ, СК «Олимпийский» и многих других. Одним из достоинств гостиничного комплекса является его нахождение в шаговой доступности от национального заповедника «Лосиный остров», что само по себе является редкостью для мегаполиса.

В то же время хочется отметить, что на сегодняшний день «Космос» как гостиничный комплекс советского образца утратил свою привлекательность и современность. Об этом говорят участившиеся негативные отзывы гостей именно в адрес устаревшего номерного фонда. На мой взгляд, модернизация и реконструкция здания позволит гостиничному комплексу выйти на другой, более высокий уровень, соответствующий требованиям современного развития гостиничного бизнеса.

Хорошим дополнением к реконструкции и модернизации номерного фонда может стать ребрендинг. Международный бренд поможет избавиться от имиджа гостиницы «советского прошлого» и не только укрепить позиции отеля на рынке, но и увеличить поток гостей за счет иностранных клиентов, предпочитающих качество международных стандартов.

Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield (мнение консультанта):

– Гостиница «Космос» – уникальное явление на рынке Москвы, во-первых, из-за высокой единовременной вместимости, а во-вторых, благодаря набору дополнительных услуг, обеспечиваемых инфраструктурой отеля. Здесь в первую очередь следует отметить конференц-возможности гостиницы, позволяющие принимать конгрессы на 800–1000 человек, с размещением всех участников в одном отеле. Другого такого объекта в Москве нет. Кроме того, гостиница дает возможность не только разместить большие группы участников мероприятий, но и одновременно накормить их всех. Преимущества отеля обратились в недостаток сразу после распада системы организованного туризма. Сокращение въездного и внутреннего туризма в Москву (с 3–4 млн ночующих иностранных туристов в 1989 году до 800–900 тыс. в 1992–1995 годах) снизило доходы гостиничной отрасли – «гигантов», которые столкнулись с проблемой загрузки, как номеров, так и ресторанов. В это время шло массовое перепрофилирование гостиниц в офисы и магазины, дробление активов, занимавших несколько корпусов. В частности, гостиница «Измайловская», имевшая почти 10 тыс. номеров, распалась на несколько гостиниц, что облегчило управление и эксплуатацию. «Космос» же в целом сохранил гостиничное назначение (несмотря на то, что два этажа гостиницы используются как офисы) и единство руководства.

Несмотря на то, что в конце 1990-х – начале 2000-х годов в гостинице проводилась поэтажная реновация, в настоящее время заполняемость отеля держится на уровне 50–53% при средней цене продажи в $50–55. В связи с этим мажоритарный собственник неоднократно ставил вопрос о необходимости проведения работ, направленных на повышение капитализации актива.

Наиболее логичными в сложившейся ситуации выглядят два пути дальнейшего развития. Первый – провести реновацию отеля с учетом требований международных стандартов. В этом отношении, я полагаю, продуктивно было бы сделать и ребрендинг гостиницы, учитывающий требования международных гостиничных операторов. При этом общее количество номеров сохраняется (порядка 1,5 тыс.–1,7 тыс. единиц), как и их площадь (стандартный номер имеет площадь порядка 24 кв. м), что позволит отелю сохранить свою уникальность. Гостиница будет работать в сегменте midscale (учитывая развитую инфраструктуру дополнительных услуг), несмотря на нестандартную для этого сегмента площадь номера. В этом случае «Космос» должен продолжать делать ставку на конгрессный туризм и обслуживание групп (летом), но работать в нем более активно, в том числе используя систему бронирования и бренд оператора. Редевелопмент территории ВДНХ, о чем сейчас много говорится, позволит гостинице воспользоваться синергетическим эффектом от проведения на территории обновленного выставочного комплекса различных мероприятий и в целом повысит роль этого комплекса в загрузке гостиницы (за счет туристов и участников конференций, а не лиц, торгующих в павильонах, как это было ранее).

Второй путь – провести реновацию и реконцепцию отеля. При этом часть здания останется гостиницей (не менее 300–450 номеров, в зависимости от распределения их по этажам), а другая часть может использоваться как офисы (в том числе под управлением «Регуса», что, наверное, было бы идеально, в противном случае управляющая компания получила бы головную боль в виде большого количества разнородных арендаторов).

Основная проблема «Космоса», как и других активов с высоким износом, в том, что их эксплуатация в текущем состоянии оказывается выгоднее, чем реновация, с которой собственники опоздали лет на 20. Сейчас потребуются большие инвестиции в замену инженерных сетей, оборудования и т. д. При этом существенно повысить среднюю цену продажи номера будет сложно: сегодня в Москве ADR гостиниц уровня econom-midscale находится на уровне $100/номер, что, очевидно, и будет ориентиром даже для обновленного «Космоса», если он останется полностью гостиницей. Совмещение же в одном объеме гостиницы и офиса создает проблемы и для обоих типов недвижимости. К тому же конструктив здания не позволит сделать в нем качественный офисный продукт… Поэтому такого рода активы эксплуатируются до последнего, пока вопрос о замене здания не станет максимально остро. Но в таком случае речь идет о сносе здания с последующим редевелопментом участка. Вполне возможно, что через какое-то время этот вариант станет единственно целесообразным и для анализируемого отеля.

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood (мнение брокера):

– На сегодняшний день гостиница «Космос» имеет 1777 номеров, позиционируется в среднем ценовом сегменте и категории 4 звезды. В гостинице была проведена реновация номеров и общественных зон. С учетом местоположения отеля и его удаленности от центра Москвы позиционирование гостиницы в более высоком ценовом сегменте и/или повышение классности до уровня 5 звезд не представляются возможным. Одной из альтернатив может стать привлечение к управлению международного оператора, однако это, скорее всего, потребует значительных инвестиций в реконструкцию и подведение здания под стандарты оператора. Наиболее реальный и простой шаг – это расширение клиентской аудитории за счет более активной работы по корпоративным программам, возможно, проведение конференций и прочих мероприятий, работа с туристическими группами, предоставление услуг длительного проживания в формате сервисных апартаментов. Последнее, например, является крайне востребованной услугой в Москве, когда на базе классических гостиниц появляются номера, предназначенные для длительного проживания (как правило, большей площади, с кухней или кухонным уголком). Для проживающих в апартаментах большинство отелей предлагают обширную инфраструктуру гостиницы, часто в стоимость апартаментов включается завтрак. Такие апартаменты могут быть и интересны в первую очередь российским и международным корпоративным клиентам, либо частным клиентам, для которых важно наличие жесткой договорной основы и прозрачных условий, т. е. цивилизованность рынка, что не всегда можно найти в сегменте частной аренды.

Екатерина Лексина, директор по маркетингу управляющей компании «ФМ-КРАФТ» (мнение управляющей компании):

– Основное предназначение гостиничной недвижимости – максимально комфортное пребывание посетителей. Учитывая год постройки «Космоса» (1979), большая часть инженерно-технических систем довольно изношена. График обслуживания и ремонта систем жизнеобеспечения должен быть тщательно спланирован, чтобы свести к минимуму вероятность аварийных ситуаций. Гостиница работает круглосуточно, поэтому все работы, в том числе ремонтные, должны проводиться максимально незаметно для постояльцев. В первую очередь необходимо обратить внимание на системы вентиляции и кондиционирования. Это особенно актуально в летний период. Современная система диспетчеризации поможет улучшить скорость реагирования на внештатные ситуации во всей гостинице. Особого внимания со стороны управляющей компании заслуживает система пожаротушения. Безопасность и комфорт посетителей всегда должны оставаться на первом месте, несмотря на возраст и количество звезд.

Андрей Тонконогов, старший менеджер сопровождения сделок: оценка и стратегия PwC (мнение оценщика):

– Можно сказать, что за 35 лет эксплуатации гостиницы формат объекта не претерпел существенных изменений, и на текущий момент гостиница продолжает оставаться одной из крупнейших в Москве. При этом большинство номеров, даже несмотря на реконструкцию, проведенную в 2006 году, выглядят достаточно «устало». На текущем рынке коммерческой недвижимости аналогичная концепция вряд ли может быть рассмотрена как наилучшее и наиболее эффективное использование.

Скорее всего, для данного объекта будет оптимальным формат современного многофункционального центра с фокусом на гостиничные услуги, но при этом доля апартаментов, торговых или офисных помещений должна быть увеличена за счет текущего номерного фонда.

Возможно, для более эффективного продвижения объекта на рынке гостиничных услуг, особенно после планируемой реновации ВДНХ, необходимо привлечь международного оператора и также провести реформирование отеля. Например, холдинг ACCOR реализовал в 2013 году очень интересный проект «Комбо Бахрушина», рассчитанный на разные категории гостей, что было бы оптимально и для гостиницы «Космос». Реновация гостиницы потребует значительных инвестиций, часть которых может быть компенсирована за счет продажи апартаментов на верхних этажах здания.