Я бы предположила, что, учитывая уровень долларовых ставок и
скидки, которые мы сейчас видим на рынке, годовой чистый операционный доход
составляет около 14 млн долларов. И скорее всего стоимость сделки должна быть
примерно 115 млн долларов, это с...
Далее Я бы предположила, что, учитывая уровень долларовых ставок и
скидки, которые мы сейчас видим на рынке, годовой чистый операционный доход
составляет около 14 млн долларов. И скорее всего стоимость сделки должна быть
примерно 115 млн долларов, это соответствует доходности в диапазоне 11-12%.
Как известно, сделка, достаточно давно обсуждалась и Hines владеет
частью торгового центра «Метрополис», поэтому была большая вероятность того,
что здание будет куплено. Но, насколько я знаю, переговоры затянулись после
того, как начались октябрьские и ноябрьские события с резким изменением
стоимости рубля и паникой на рынке, и мы предполагаем, что договоренности по
сделке были достигнуты уже в начале года по новым условиям с более высокой
ставкой капитализации. В принципе для рынка это интересный факт, потому что, по
сути, мы увидели сейчас какую-то доходность, которую можно назвать индикатором для
текущих условий на рынке. То есть порядка 11,5-12% - это прайм-доходность,
которая год назад оценивалась на уровне 9,5-9%. Таким образом, по этой сделке
мы можем судить о том, насколько выросли реальные доходности, потому что сделок
сейчас очень мало особенно в сегменте офисной недвижимости, они совершаются в
стрит-ритейле, в жилье и запрашиваемая доходность инвесторов которые смотрят
дистресс-активы там начинается от 15%. В данном же случае БЦ «Метрополис» явно
не дистресс-актив, а одно из лучших зданий в Москве и мы видим, что доходности
по премиальным инвестиционным объектам поднялись на 2%. И это интересный
индикатор, который позволяет нам отталкиваться от него и говорить о стоимости
других объектах в других сегментах и в других классах.
