Американская инвесткомпания Hines может пересмотреть параметры сделки по покупке двух офисных центров комплекса «Метрополис». Пока компания готова приобрести только одно офисное здание площадью 32 тыс. кв. м. Причиной тому послужило появление дополнительных рисков: основной якорный арендатор второго офисного здания площадью 50 тыс. кв. м может сократить занимаемые площади, сообщает «Коммерсантъ».
Компания Schlumberger занимает порядка 40% площадей в здании. Из-за осложнения экономической ситуации она планирует сокращение штата сотрудников. Ее работу в России затрудняют санкции в нефтяной отрасли, введенные США и ЕС, в частности, в отношении сервисных услуг, а также снижение цен на нефть.
Hines продолжает сохранять интерес к объекту, но сначала компания планирует закрыть сделку по покупке первого здания, а потом уже будет рассматривать приобретение второго офисного центра, в котором базируется Schlumberger.
"Риски вложений в московскую офисную недвижимость растут вследствие сочетания трех факторов: во-первых, растет коэффициент вакантности (доля несданных в аренду площадей). Экономика замедляется, и ждать смены этой тенденции нет оснований. Во-вторых, рынок ожидает ввода новых офисных площадей (строительство начато несколько лет назад). Это неизбежно сдвинет баланс рынка в сторону избыточного предложения. И в-третьих, санкции заставляют часть арендаторов сокращать занимаемые площади. Все эти факторы вместе взятые приводят к падению интереса инвесторов. Особенно сильно их влияние на инвесторов из-за рубежа", - комментирует Сергей Хестанов, управляющий директор ГК "Алор".
"Позиция Hines понятна, и ее даже нельзя назвать излишне консервативной: они не отменяют сделку, а всего лишь рассматривают последовательную покупку зданий. Однако сам МФК «Метрополис» на сегодняшний день один из наиболее хорошо сбалансированных, и у меня есть основания полагать, что серьезных проблем с арендаторами он испытывать не будет. Отличная локация (первая линия Ленинградского шоссе, минутная шаговая доступность до ст.м.Войковская, инфраструктура ТЦ Метрополис), современные здания, расположение за ТТК (которое сейчас оценивается скорее как плюс, чем наоборот, поскольку позволяет существенно экономить на аренде) – все это дает возможность Hines войти в сделку в любом случае. Сокращение площадей основным якорным арендатором – это само по себе плохо, но это есть некая средняя арифметическая позиция рынка. Сейчас рынок офисных площадей живет в состоянии отложенного спроса: многие компании заморозили свои проекты до прояснения вектора развития ситуация. Не отменили, а именно заморозили. Правда, остается неизвестным срок этой «криованны для проектов и планов». Таким образом, если бы Schlumberger объявил о сокращении площадей в период нормального развития офисного рынка, то это, скорее всего, никак не повлияло бы на планы покупателя. С другой стороны, сложившиеся обстоятельства будут стимулировать арендаторов снижать арендные платежи, и это подстегнет очередную волну переездов из центра за Третье Транспортное Кольцо. Так или иначе, качественных сбалансированных по концепции, размеру, цене и качеству проектов на московском рынке все еще очень мало, и МФК «Метрополис» в любом случае был и будет предметом пристального интереса инвесторов. Возможно, Capital Partners даже смогут извлечь выгоду из продажи зданий двум разным инвесторам, поскольку им не придется давать специальные условия «за опт»", - отмечает Елена Семенихина, директор по развитию "Гема Инвест".
МФК «Метрополис» был открыт в 2009 году. Девелопером и собственником объекта является компания Capital Partners. Консультантом сделки выступает JLL. Многофункциональный комплекс расположен рядом со станцией метро «Войковская» и состоит из торгово-развлекательного центра (205 тыс. к. м) и трех офисных зданий общей площадью 110 тыс. кв. м. В 2010 году Capital Partners продала одну из офисных башен фонду Heitman, а в начале 2013 года ТРЦ «Метрополис» купил Morgan Stanley Real Estate за $1,2 млрд, затем половину комплекса приобрел пенсионный фонд Hines CALPERS Russia Long Term Hold Fund (HCRLTH). Тогда сделку оценивали в $640 млн.
