Апофеоз офисного рынка

Рынок остается все тем же «рынком продавца» (доля свободных площадей на рынке всего около 2,6%). В этом году продолжился рост арендных ставок: в классе А в среднем они выросли на 12–15%, составив $770–950/кв. м в год, в классе В увеличились на 7% – $550–700/кв. м в год. В обоих классах арендные ставки достигли докризисных показателей 1998 года. Параллельно возрастают и сроки заключения договоров аренды – с 5–7 до 10 лет. Рост цены продажи составил 50–70% ($4–9 тыс./кв. м для офисов класса А и $1,5–3 тыс. – для класса В). Кстати, вскоре ряд БЦ поменяет свой класс. В этом году была принята новая классификация офисных зданий, разработанная Московским исследовательским форумом. В 2006 году была завершена самая крупная за всю историю рынка сделка по приобретению Внешторгбанком 60,5 тыс. кв. м в комплексе «Федерация» на территории ММДЦ «Москва-Сити». В этом же году была заключена самая масштабная сделка на рынке аренды – «Вымпелком» арендовал комплекс «Эрмитаж Плаза» общей площадью 31 600 кв. м.
Дефицит предложения диктует определенный формат развития рынка. Офисные комплексы продолжают «расползаться» из центра Москвы. За МКАД сейчас строится пять офисных центров, четыре из них – бизнес-парки. В этом сегменте стремятся занять место и крупные иностранные девелоперы, как, например, компания IKEA, инвестировавшая $150 млн. в бизнес-парк «Химки». Вообще эксперты в этом году отметили возросшую активность западных инвестиционных фондов, риелторов и девелоперов, что, по их мнению, демонстрирует хороший потенциал российского офисного рынка.
В центре Москвы продолжается процесс укрупнения объектов. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них – больше. К примеру, в ММДЦ «Москва-Сити» на четвертом участке сначала предполагалось построить аквапарк с гостиницей. Теперь там возводят 60-этажную «Империю Тауэр», помимо гостиницы включающую офисы и объекты инфраструктуры. В 2007 году на офисный рынок выйдет самый большой бизнес-центр – «Башня на Набережной», фаза 3. До сего дня на офисном рынке Москвы еще не было БЦ площадью 100 тыс. кв. м.
Вместе с тем ставка доходности в офисном секторе продолжает снижаться, сейчас она составляет порядка 10%. Количество относительно простых для освоения площадок для застройки в Москве быстро уменьшается, а цены на землю стремительно растут. Также нарастает энергодефицит, нехватка мощностей может отложить ввод ряда девелоперских проектов.
Тем не менее эксперты ожидают к 2010 году удвоение объемов рынка.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2006 года.

Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle:
– 2006 год запомнится бурным ростом рынка коммерческой недвижимости. Москва закрепила за собой репутацию одного из самых динамичных офисных рынков Европы и мира. Растут арендные ставки – по этому показателю сегодня Москва в Европе уступает только Лондону. Базовые ставки в лучших офисных зданиях столицы могут достигать $1200/кв. м в год. Тем не менее спрос продолжает расти: по объему арендованных и купленных в аренду офисных площадей (в 2005 году было почти 1 млн. кв. м, по итогам 2006 прогнозируется уже около 1,2 млн. кв. м) Москва находится в первой тройке в Европе, наряду с Парижем и Лондоном.
В 2006 году был заключен ряд рекордных для рынка сделок. Например, немецкая фармацевтическая корпорация Henkel приобрела в собственность 14 300 кв. м в бизнес-центре CityDel на Земляном Валу, что стало самой крупной сделкой по покупке офисной недвижимости, когда-либо заключенной иностранной компанией в России.
Обретает реальные очертания проект «Москва-Сити». Интерес к новому сегменту рынка огромен со стороны российских и крупных международных компаний. Так, две первые фазы «Башни на Набережной» были полностью сданы в аренду задолго до завершения строительства таким компаниям, как IBM, Eli Lilly, Citibank и Procter & Gamble. В ближайшие пять лет в «Москва-Сити» планируется построить более 1,5 млн. кв. м офисов класса А.

Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор и партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko:
– В 2006 году рынок высококачественных офисных помещений преодолел рубеж в 5 млн. кв. м. Рынок продолжает стабильно развиваться, и уже к 2010 году возможно его удвоение.
Правительство Москвы инициировало несколько амбициозных проектов по редевелопменту отдельных районов («Большой Сити», 4-е кольцо и др.). Но спрос на качественные офисы продолжает расти быстрее предложения. И если в конце 2005 году объем сделок по таким помещениям превысил 1 млн. кв. м, то в этом году отметка в 1 млн. кв. м была пройдена уже в начале ноября.
Увеличивается объем сделок по предварительной аренде в зданиях, которые будут готовы к отделке в 2007–2008 годах. В 2006 году на них пришлось около 50%, а для офисов класса А эта доля еще выше.
Наблюдается тенденция и к укрупнению сделок. И если в 2005 году самой крупной сделкой на офисном рынке стала аренда компанией МТС одного из офисных зданий в Семеновском бизнес-парке (16 304 кв. м), то в этом году 28 996 кв. м арендовала Deloitte (одно из зданий офисного комплекса White Square) и 31 600 кв. м – компания «ВымпелКом» (комплекс «Эрмитаж Плаза»).

Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International:
– Уровень вакантных офисных помещений класса А и В по-прежнему остается очень низким. Для помещений класса А он составляет менее 1,6%, а для В-класса – 4%.
Среди заметных тенденций 2006 года можно отметить усиление децентрализации рынка и развитие бизнес-парков. Пять офисных центров строится сейчас за МКАД, четыре из них соответствуют формату бизнес-парка. В данном сегменте заметно появление крупных международных девелоперов. В частности, шведская компания IKEA инвестировала $150 млн. в строительство бизнес-парка «Химки» на Ленинградском шоссе (общая площадь – 200 тыс. кв. м).
Продолжается развитие проекта ММДЦ «Москва-Сити». В 2006 году началось активное строительство многих объектов в рамках ММДЦ, причем в некоторых из них частично или полностью поменялась концепция.
Распространенной практикой на рынке стала передача арендатору офисных помещений в состоянии, готовом к чистовой отделке.
С ростом объема сделок аренды, который наблюдался в 2006 году, возрастают и сроки заключения договоров аренды.

Андрей Петров, коммерческий директор Knight Frank:
– Рынок офисной недвижимости в уходящем году показал небывалый рост. Девелоперы продолжают наращивать темпы строительства, объем офисных центров увеличивается, а доля свободных площадей по-прежнему остается на низком уровне. И несмотря на прогнозы экспертов о приближающейся стабилизации роста ставок аренды и даже некоторое их снижение, сегодня можно с уверенностью заявить, что плавный рост цен на качественные площади продолжается. Спрос остается активным со стороны как иностранных, так и российских компаний. Часть качественных площадей, которые сейчас находятся на стадии строительства, уже зарезервированы компаниями-арендаторами. Насыщение рынка прогнозируется не ранее чем к 2010 году, когда будет введена в эксплуатацию большая часть проектов на территории ММДЦ «Москва-Сити».
Высокий спрос на качественные площади способствует выводу на рынок все более масштабных многофазных проектов – в среднем от 100 тыс. до 400 тыс. кв. м, с одновременным увеличением этажности комплексов и освоением подземного пространства.
Вместе с укрупнением проектов усложняется их конфигурация, строится все больше высотных зданий, которые сравнимы с небоскребами крупнейших городов мира. Все большей популярностью среди девелоперов пользуются проекты, в которых объединены в рамках единой концепции торговые, гостиничные и офисные площади с организацией наземных и подземных паркингов (НИИ ДАР, «Детский Мир»).

Ирина Флорова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons:
– Уходящий год станет рекордным по большинству показателей рынка офисной недвижимости. Поглощение офисных площадей может составить до 1,5 млн. кв. м, на данный момент запланирован выход на рынок около 800 тыс. кв. м. Растут объемы рынка, он выходит на качественно новую ступень развития. Одним из важнейших событий 2006 года стал выпуск Московским исследовательским форумом новой классификации офисных зданий. Выпуск данной классификации можно рассматривать как шаг вперед в развитии московского рынка офисной недвижимости.
Основными тенденциями этого года можно назвать: децентрализацию рынка; рост ставок аренды и цен продажи; более высокое качество вводимых в эксплуатацию офисных объектов; увеличение размера сделок (арендаторам требуется больше офисных площадей); увеличение размера вводимых объектов (средний объем вводимых объектов – 20–30 тыс. кв. м).

Олег Корзун, руководитель отдела исследований DTZ Zadelhoff Tie Leung:
– Рынок продолжил свое эволюционное развитие. Возросший интерес к нему крупных западных игроков показывает, что у рынка есть достаточный потенциал и многообещающее будущее.
Среди наиболее значимых событий можно отметить выход на рынок таких крупных бизнес-центров класса А, как «Дукат Плейс-3», «Северное Сияние», «Бородино», Gorky Park Tower. А также покупку холдингом «Капитал Груп» права на застройку участка 16А ММДЦ «Москва-Сити» у ОАО «Сити» и покупка London Regional Properties бизнес-центра «Дукат Плейс-2».
Дефицит предложения приводит к увеличению сроков аренды с 5–7 до 10 лет и к заключению договоров аренды задолго до завершения строительства бизнес-центра. >
Несмотря на продолжающееся снижение ставки доходности в офисном секторе до 10%, интерес со стороны инвесторов (в т. ч. западных) к покупке бизнес-центров увеличивается. Инвесторы готовы рисковать, приобретая объекты в незавершенном виде и не полностью арендованными.

Сергей Колегов, генеральный директор компании Prime City Properties:
– В 2006 году объемы ввода новых площадей, как и объемы поглощения ощутимо превысили прошлогодние показатели. Таким образом, можно говорить о развитии рынка, которое будет наблюдаться еще минимум два года.
Позитивной тенденцией в 2006 году стало значительное расширение инвестиционного рынка. Благоприятно сказались на инвестиционном климате повышения рейтинга России агентствами Fitch Ratings и Standard&Poor’s. Все активнее проявляют себя иностранные инвесторы. При участии иностранных компаний прошли такие сделки, как продажа бизнес-центра Ducat II и офисного здания DaimlerChrysler. А пример Sean Quinn Group продемонстрировал готовность западных инвесторов не только вкладывать средства в готовые объекты, но и брать на себя определенные риски, связанные с девелопментом.

Максим Темников, председатель правления корпорации MIRAX GROUP:
– Рынок коммерческой недвижимости Москвы переживает период бурного роста. Общий объем инвестиций в этот сегмент к концу 2006 года может достичь $4 млрд. В уходящем году впервые доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в России составила 62% от общих вложенных средств. В сектор коммерческой недвижимости активно вкладывают средства и российские компании. Например, корпорация MIRAX GROUP намерена инвестировать в развитие своих новых проектов, половина из которых составляют бизнес-центры класса А и B+, порядка $2 млрд. в течение трех-четырех лет.
Если говорить о тенденциях 2006 года, то одной из них стал переход от аренды к приобретению в собственность занимаемых помещений.
В этом году в Москве будет введено в эксплуатацию около 1,2 млн. кв. м офисных площадей. Если говорить о перспективах, то в будущем году общая площадь готовых к сдаче в аренду офисов ненамного превысит показатель 2006 года и составит порядка 1,4 млн. кв. м. Однако до насыщения рынка еще далеко. Его следует ожидать не раньше 2015 года. Богатство выбора будет способствовать переходу от количественной конкуренции к качественной.
В долгосрочной перспективе возможно увеличение объемов рынка коммерческой недвижимости в два-три раза по сравнению с настоящим временем.

Владимир Зубрилин, председатель совета директоров ГК Forum Properties:
– В 2006 году многие компании, специализирующиеся на строительстве жилья, заявили о своей заинтересованности в реализации офисных проектов класса А. Если все заявленные проекты будут в ближайшие годы воплощены в жизнь, боюсь, не хватит на всех компаний-арендаторов.
В обстановке явного дефицита офисных площадей многие потребители буквально «метут» появляющиеся на рынке объекты, очень дорого арендуют и покупают здания, имеющие явные дефекты.
В уходящем году ощущался явный дефицит новых участков, которые подходят для реализации качественных проектов. В Москве стремительно растут цены на земельные участки. Еще один важный фактор – осознание катастрофически нарастающего энергодефицита.
Есть также факторы, которые косвенно повлияют на рынок коммерческой недвижимости. В первую очередь это нацпроект «Доступное жилье». Для его успешной реализации требуется принятие новых законодательных актов, упрощающих взаимоотношения девелоперов и властей. Еще один фактор – немалая часть Стабфонда будет направлена на развитие социально-инженерной инфраструктуры территорий, что позволит снять с девелоперов часть тяжелых обременений.