Склады на заказ

Сегодня в Петербурге, по данным ГУИОНа, общая площадь складов составляет 5,39 млн. кв. м, или около 8,5% объема нежилого фонда города. При этом 48,6% (2,62 млн. кв. м) предназначены для обслуживания внешнеэкономического грузопотока. Из них 2 млн. кв. м – это портовые мощности и 0,62 млн. – внутренние терминалы, выполняющие накопительную, перетарочную и таможенную функции.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за I полугодие 2006 года в Петербурге используется около 5,5 млн. кв. м складов. Однако из них можно выделить лишь 0,3 млн. кв. м складских площадей, предназначенных для длительного хранения и приспособленных для обработки внешнеторговых грузов.
Эксперты рынка сходятся во мнении, что складов в Петербурге катастрофически не хватает, особенно высококачественных. Согласно отчету «Петербургской недвижимости», только 7% складов Петербурга можно отнести к классу А и В, их общая площадь составляет около 290 тыс. кв. м (в том числе класса А – 115 тыс. кв. м), по данным Colliers International – 320 тыс. кв. м. При этом спрос в ближайшие два года, по оценкам компании Knight Frank, составит около 500 тыс. кв. м.
Согласно исследованию компании Colliers International, в 2005 году рынок складской недвижимости Петербурга демонстрировал устойчивый рост. В частности, наблюдалось расширение сегмента складских комплексов сегмента А: в прошлом году были введены в эксплуатацию объекты этого класса общей площадью 50 тыс. кв. м. В первом полугодии 2006 года объем современных складов в Петербурге увеличился на 16,5%, были введены в эксплуатацию склады класса А общей площадью около 51,9 тыс. кв. м. При этом до конца 2006 года может появиться до 30 новых складских объектов. Всего в 2006 году прогнозируется прибавление от 300 тыс. до 500 тыс. кв. м современных складов.
Однако рост товаропотоков города значительно опережает темпы строительства складских площадей. Согласно исследованиям аналитиков, 63% оптовых компаний планируют расширять свои складские площади, а 34% – развивать собственную логистику.
По данным компании Colliers International, относительно большие складские помещения (от 1 тыс. кв. м) пользуются спросом в основном со стороны логистических операторов, дистрибьюторов и иностранных производ­ственных компаний. Кроме того, интерес к таким помещениям проявляют и крупные российские и международные торговые сети. При этом склады площадью до 1 тыс. кв. м востребованы преимущественно мелкими и средними отечественными производственными и торговыми компаниями.

Советское наследие
Складские помещения в черте города располагаются в основном на территории промышленных зон и производ­ственных предприятий. Сегодня большую долю в предложении по аренде занимают Выборгский, Московский, Невский и Фрунзенский районы. Согласно отчету «Петербургской недвижимости», более половины (52%) современных складских комплексов расположено в Московском районе. На втором месте – Выборгский (29%). По мнению аналитиков, это происходит за счет большого объема предложений производственных корпусов на территории действующих или остановленных предприятий. При этом специализированных складских помещений предлагается не более 10%. Остальное – производственные объекты, встроенные (в том числе подвальные) помещения и т. п.
Если говорить о спросе на склады, то наиболее интересными являются территории во Фрунзенском, Невском и Выборгском районах, что обусловлено близостью к основным транспортным магистралям и возможностью аренды крупных складских площадей. Следует также отметить значительный спрос на складские площади, расположенные в ближайших пригородах Петербурга.
В эти же районы перемещается внимание инвесторов и потенциальных девелоперов складских зон. В настоящее время примерно 760 тыс. кв. м. складов класса А и В строятся или находятся в стадии проектирования. Большинство строящихся и проектируемых объектов расположено в формирующейся промышленной зоне Шушары и вдоль КАД. На южное направление приходится строитель­ство более 350 тыс. кв. м складских площадей. Также внимание инвесторов обращено и к восточному полукольцу КАД, рабочее движение по которому обещают открыть к сентябрю 2006 года (включая проблемный участок длиной 4,5 км на Ржевке). Наиболее интересные участки вблизи этого отрезка кольцевой автодороги находятся в Ленобласти.

Смольный в курсе
Примечательно, что с прошлого года проблему нехватки качественных складских помещений осознали в городской администрации. Об этом, в частности, говорит Николай Пашков, руководитель департамента маркетинга и консалтинга корпорации «Петербургская недвижимость», которая участвует в разработке концепции развития транспортно­логистического комплекса Петербурга по заказу Комитета по транспортно­транзитной политике. «Петербург – крупный логистический узел, а в перспективе, по оценке западных экспертов, может стать третьим общеевропейским транспортно­логистическим центром после Роттердама и Будапешта. Однако сегодня уровень развития этого комплекса не соответствует потенциалу, – говорит Николай Пашков. – Городская администрация сегодня уже понимает, что тран­спортно­логистический комплекс должен давать большую долю доходов в экономике города. Для этого необходимо перейти от простой перевалки грузов к операциям с большей добавленной стоимостью, таким, например, как сортировка и упаковка».
С этой точки зрения низкий уровень развития складской инфраструктуры Петербурга – одно из узких мест, препятствующих развитию транспортно­логистического комплекса.
Предполагается, что Смольный выделит под складскую инфраструктуру дополнительные территории в городе к зонам, зарезервированным под эти цели в генплане, а также разработает план мероприятий по привлечению инвесторов и девелоперов в складской сегмент. Например, разработает механизмы частно­государственного партнерства, передачи земельных участков и инженерной подготовки территорий.
Согласно градостроительному регламенту Петербурга в городе выделены производ­ственные зоны, где помимо производственных объектов планируется строительство новых складов. Всего в Петербурге 48 зон нежилого назначения, из которых 22 запланированы преимущественно как промышленные (среди них «Шушары­1, 2», «Ржевка», «Предпортовая», «Парнас», Рыбацкое», «Обухово», «Металлострой», «Уткина Заводь», «Конная Лахта» и др.). Около 10 новых промышленных зон предполагается развивать вдоль так называемого инвестиционного кольца Ленинградской области: это зоны «Большая Ижора», «Черемыкино», «Гатчинская», «Тосненско­Никольская», «Форносовская», «Мгинская» и другие.

Непрофильный бизнес
Впрочем, эксперты уверены, что девелоперы сами в скором времени проявят интерес к привлекательному сегменту недвижимо­сти. По словам Николая Пашкова, большой дефицит современных высококачественных объектов препят­ствует выходу на петербургский рынок крупных московских и западных операторов, поскольку далеко не все из них готовы самостоятельно заниматься девелопментом. «Некоторые компании ходят вокруг Петербурга не первый год и не могут найти подходящих площадей», – отмечает господин Пашков.
Как говорят специалисты рынка недвижимости, нехватка современных складских комплексов вынуждает крупные компании, в первую очередь производственные, самостоятельно заниматься строительством подобных объектов. По оценкам Colliers International, для соб­ственных нужд сегодня строится около 35% складских помещений класса А и В. Среди крупнейших инвесторов такие компании, как Pepsi Bottling Group и British American Tabacco.
Кроме того, свои распределительные центры активно начинают строить крупные торговые сети, для которых вопрос дистрибуции становится на одно из первых мест, влияющих на рентабельность бизнеса. Например, компания «Лента» строит в Шушарах складской комплекс площадью 20,6 тыс. кв. м для снабжения своих гипермаркетов. О планах по возведению в регионе распределительных центров заявляют и федеральные ритейлеры, которые активно выходят на петербургский рынок.
Эта тенденция будет сохраняться до тех пор, пока профессиональные инвесторы и логистические компании не активизируют строительство новых складов и, соответственно, предложение по аренде высококачественных комплексов большой площади. Ориентировочно дефицит на рынке сохранится еще 2–3 года, поскольку именно сейчас инвесторы приступают к освоению новых территорий под склады. «Сегодня высокий спрос на складскую недвижимость привел к тому, что появляется множество инвесторов, которые готовы вкладываться в ее строительство уже на стадии проекта. В основном это различные западные фонды, – отмечает старший консультант отдела складской, индустриальной недвижимости, земли петербургского офиса Knight Frank Максим Мельников. – Поэтому есть основания полагать, что со временем ситуация будет меняться».
Один из ярких примеров этой тенденции – приход в Петербург компании МЛП («Международное логистическое партнер­ство»), которая недавно приступила к реализации крупнейшего логистического проекта класса А в Северо­Западном регионе – строительству комплекса «Уткина Заводь» с площадью складов около 183 тыс. кв. м. Он разместится на участке площадью 40 га, который расположен в непосредственной близости от Вантового моста, с внутренней стороны КАД. Терминал будет ежегодно пропускать около 2–3 млн. тонн грузов, он ориентирован на крупных арендаторов, таких как российские и транснациональные производители товаров народного потребления, ведущие дистрибьюторы, а также комплексные логистические операторы.
По словам президента МЛП Мишеля Паскалиса, цель компании – создание и управление крупнейшей сетью логистических парков класса А общей площадью до 1,3 млн. кв. м. в России и Украине. «Мы заинтересовались не только Петербургом. Наша стратегия – строительство региональной сети логистических комплексов, на первом этапе – в Москве, Петербурге и Киеве. После этого мы будем выходить в российские регионы», – заявляет Мишель Паскалис. По его словам, экономически выбор этих городов оправдан, поскольку именно в столицах ощущается нехватка современных складских комплексов и особенно в Петербурге. «Именно отсутствие профессиональных участников рынка приводит к тому, что компании, для которых этот бизнес не является профильным, занимаются строительством складов для собственных нужд, – подчеркивает господин Паскалис. – Со временем, когда количество профессиональных инвесторов возрастет и уровень предложения увеличится, они откажутся от этой деятельности».

Центробежная сила
Участники рынка отмечают, что в будущем складская недвижимость будет все­таки тяготеть к окраинам города и даже пригородам. Почти все строящиеся объекты складской недвижимости располагаются в Ленобласти либо в отдаленных промзонах Петербурга. «Мы не стремились в центр города, поскольку наши комплексы должны быть пригодны и для работы с другими регионами страны, то есть быть доступными для выезда. В черте города трудно строить, и земля очень дорогая», – говорит Мишель Паскалис. С ним согласен и Максим Мельников: «В городе в принципе есть участки, на которых можно строить склады. Однако целесообразность подобного строительства зависит от того, кто выступает в качестве инвестора. С экономической точки зрения строить в черте города невыгодно инвесторам, которые реализуют эти проекты из спекулятивного интереса, то есть для продажи на открытом рынке. А вот крупной торговой, дистрибьюторской или производственной компании в принципе все равно, за какой срок окупятся инвестиции в строительство склада, если он необходим ей для ведения собственного бизнеса. Сюда же можно включить логические компании, которые оказывают услуги ответственного хранения».
Среди проектов Ленобласти наиболее крупными являются Северо­западный технопарк на территории 110 га в Тосненском районе и технопарк в промышленной зоне Горелово. В Петербурге СПбГУ «Государственное агентство по промышленным инвестициям» разрабатывает проект предпортового терминально­складского комплекса в Московском районе. Речь идет о перебазировании с расширением контейнерного терминала, который находится на территории железнодорожной станции Санкт­Петербург – Варшавская.
Другой крупный проект – многофункциональный транспортно­логистический комплекс категории А на Кубинской ул. в промзоне «Предпортовая­1» (недалеко от кольцевой автодороги, трассы будущего Западного скоростного диаметра, Московского и Киевского шоссе, аэропорта и Морского порта). Инвестором выступает группа компаний «Интертерминал». Пропускная способность терминала составит более 1 млн. тонн грузов в год, а площадь складских помещений достигнет 64,9 тыс. кв. м. Первая очередь комплекса уже введена в эксплуатацию. Общая сумма инвестиций оценивается в $63–65 млн. Расчетный срок окупаемости – 5–7 лет.
Как отмечает Николай Пашков из «Петербургской недвижимости», примечателен проект склада в Шушарах, в котором была реализована классическая девелоперская схема: после реализации проекта складской комплекс площадью 14,4 тыс. кв. м был выставлен на продажу по цене $850 за кв. м. Однако сразу покупателя найти не удалось. Интерес проявила крупная логистическая компания Tablogix, которая договорилась о сделке с иностранным инвестфондом, купившим этот склад и сдавшим его Tablogix в долгосрочную аренду. Как рассказывает коммерческий директор Tablogix Петр Зарицкий, компания давно анализировала ситуацию на петербургском рынке с точки зрения спроса на услуги складской логистики и предложения по площадям в ожидании интересных вариантов. «Рынок складской недвижимости Петербурга, с одной стороны, характеризуется незначительным количеством объектов современной складской инфрастуктуры, особенно складов класса А. Большинство складских комплексов на рынке – это или частично или полностью реновированные площади советских времен или переоборудованные под складские нужды помещения. С другой стороны, рынок в последние годы характеризуется высокой степенью активности, ряд известных игроков (как девелоперов, так и 3PL­провайдеров) заявили о своих проектах, часть из них уже начали строительство или операции», – говорит Петр Зарицкий. При этом, по его словам, компания Tablogix не рассматривала варианты приобретения и самостоятельного строительства складского комплекса. «Долгосрочная (от 10 лет) аренда – политика компании Tablogix, которая позволяет нам быть достаточно гибкими и быстро реагировать на рыночные тенденции «на местах». Компания Tablogix – 3PL­провайдер, оказывающий услуги в области складской и транспортной логистики. Она не занимается самостоятельно девелопментом, равно как большинство девелоперов не занимаются самостоятельно внутрискладскими операциями. Мы полагаем, что российский рынок будет развиваться именно по сценарию экономически развитых стран, где наблюдается четкая специализация: девелоперы строят – провайдеры оказывают услуги».

Чего стоит овчинка
Однако приход девелоперов в этот сегмент недвижимости сопряжен с рядом сложностей. Так, по словам Николая Пашкова, многие логистические операторы пеняют девелоперам, что они не учитывают их требования при строительстве складских комплексов. В первую очередь это связано с тем, что для девелопера строительство узкоспециализированного склада (учитывающего нужды конкретного оператора или отдельного сегмента рынка) – это большой риск ликвидности. При этом основной проблемой является даже не наличие земли – сегодня множество участков можно приобрести на вторичном рынке, – а скорее инженерная подготовка этих территорий. Отсутствие инженерных сетей зачастую может сделать проект современного склад­ского комплекса непредсказуемым с точки зрения сроков строительства и рентабельности проекта. Другая системная проблема, которую называют девелоперы, – узкий рынок качественных услуг генподряда. Те компании, которые соответствуют требованиям девелопера, из­за несформировавшегося рынка имеют возможность завышать цены на свои услуги. В результате себестоимость строительства может оказаться выше, чем по аналогичным московским проектам.
По данным Colliers International, ставки аренды за складские помещения класса А и В составляют $110–150/кв. м в год (или $180–300, включая НДС и полный спектр складских услуг). За 2005 год арендные ставки на качественные складские помещения повысились на 5–8%. При этом стоимость ответственного хранения в качественных складских комплексах может составлять от $0,3 до $0,4 за палето­место в день, не включая погрузочно­разгрузочные работы. Предполагается, что по мере ввода в эксплуатацию новых проектов и насыщения рынка следует ожидать усиления конкуренции и, как следствие, стабилизации ставок аренды, то есть возможен незначительный, на 5–10% в год, рост ставок аренды в течение ближайших 2 лет. В среднем стоимость аренды на складские площади с начала 2006 года увеличилась на 4–5%.
Для инвесторов привлекательный срок окупаемости складского комплекса – 5–8 лет, в то время как при строительстве складов компаниями для собственных нужд он растягивается на 8–10 лет. Поэтому инвесторы стараются приобретать участки как можно большей площади, чтобы снизить себестоимость строительства на 1 кв. м. Так, объем инвестиций в МЛП «Уткина Заводь» составляет $150 млн. Если принять за среднюю ставку аренды $120/кв. м в год, то эти инвестиции компания сможет вернуть почти за 7 лет (если не учитывать изменение ставок аренды за это время). При этом строительство только первого терминала площадью 50 тыс. кв. м должно быть завершено к апрелю 2008 года. Срок окупаемости проекта «Интертерминал» стоимостью $65 млн. – 5–7 лет. По словам аналитиков, если окупаемость сохранится в подобных пределах, на рынок придут сразу несколько крупных западных инвесторов, которые выведут его на более качественный уровень предложения.