«Акватория» удержалась на плаву

Остекление НИИ

Проект создания первого в Петербурге бизнес-центра класса B «Акватория» стартовал в феврале 1998 г., когда финансовая компания «Балт-Груп» приобрела на инвестиционных торгах Фонда имущества 29% акций ОАО «Головной проектный научно-исследовательский институт-5» (ГПНИИ-5). Владельцы здания реконструировали его частями: в 1998 г. открылась первая очередь площадью около 19 тыс. кв. м, в 2001-м – вторая, в результате размер бизнес-центра достиг 24,5 тыс. кв. м (из них под офисы отведено 17,5;тыс. кв.;м). На тот момент «Акватория» была самым крупным офисным центром в городе. В общей сложности в создание всего офисного комплекса, включая парковку на 300 машино-мест, было вложено примерно $5 млн.

«Мы решили заняться недвижи­мостью, и именно в этот момент государ­ство проводило аукцион по продаже акций ГПНИИ-5. Когда мы пришли, то увидели, что по территории площадью 24 тыс. кв. м бродят толпы проектировщиков, занятые главным образом курением и руганью в адрес демократов. Структура института была оптимизирована, и он благополучно продолжил работу на площадях в десять раз меньших. Почти все внутренности здания пришлось выломать и перестроить с учетом нового функционального назначения площадей. Так появился комплекс «Акватория», – вспоминает глава холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов, который в компании с другими инвесторами в свое время реализовал этот проект.

Открытие комплекса пришлось на разгар дефолта, и участники рынка скептически оценивали перспективы нового офисного центра, предрекая ему крайне низкую заполняемость и связанные с этим убытки. Особо язвительных замечаний удостоилось дорогостоящее остекление фасада с использованием специального английского стекла. «На собственников, у которых была задача заполнить бизнес-центр, показывали пальцем и говорили: вот влетели, деньги вложили, а кто к вам теперь придет? В то время бизнес-центры готовы были чуть ли не на руках носить арендаторов, которые к ним приходили. Но нельзя сказать, что клиентов не было совсем. Кому-то повезло именно благодаря кризису, кто-то просто удачно построил свой бизнес и сумел выстоять. Так что сказать, что офисы пустовали, нельзя. Конечно, приходилось идти на большие уступки арендаторам, и часто в арендную плату входил любой их каприз», – рассказывает генеральный директор «Акватории» Михаил Жаров.

Но именно нестандартное решение фасада во многом сыграло роль в привлечении клиентов. Это сейчас сплошным фасадным остеклением никого не удивишь, а в 1990-е такой объект выглядел более чем респектабельно на фоне стандартных серых коробок бывших советских НИИ, которые кое-как приспособили под офисы. И многие арендаторы готовы были платить за возможность указывать в своей документации в качестве адреса название модного офисного здания. Несмотря на то что объект изначально был заявлен как бизнес-центр, большинство экспертов предпочитали называть его многофункциональным или офисно-развлекательным комплексом. Около 3,5 тыс. кв. м в здании занимали ночной клуб с дискотекой и рестораном, крупнейший в то время в Петербурге боулинг на девять дорожек, теннисные корты и магазины. Интересно, что примерно так же «развлекательно» сегодня выглядят офисные комплексы класса B, открывающиеся в средних и малых городах Северо-Запада. О том, что с ними будет происходить впоследствии, можно спрогнозировать, ориентируясь на пример «Акватории».

Курс на монофункциональность

В конце 2006 г. собственники БЦ приняли решение о закрытии всех развлекательных заведений. Сначала в январе 2007-го прекратил работу ресторан, потом – боулинг, а в феврале и ночной клуб. В итоге офисная функция стала основной. По мнению экспертов, в условиях дефицита коммерческих объектов как таковых (10 лет назад бизнес-центры, клубы и дискотеки в Петербурге можно было пересчитать по пальцам) для «Акватории» было актуально сочетание разнородных функций под одной крышей. Когда же появилось множество специализированных центров развлечений, горожане стали предпочитать их «Акватории» и поток посетителей развлекательной части иссяк.

«В случае с «Акваторией» переход в монофункциональность связан с целым рядом причин: с особенностями местоположения, с историческим прошлым здания, с функциональными возможностями этого проекта. Например, если раньше для развлекательной составляющей было достаточно боулинга, а при нем двух-трех бильярдных столов и бара, то сейчас этого уже мало. Развлекательная зона должна включать многозальный кинотеатр, игровые автоматы, аттракционы. Для объектов вроде «Акватории» это обеспечить трудно: само здание не позволяет разместить здесь такой большой комплекс развлечений. Таким образом, речь идет не о концептуальном переходе в монофункциональность, а об оптимизации помещений», – считает Юрий Борисов, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп. Коммерческая недвижимость».

По мнению г-на Жарова, сегодня оптимальным для бизнес-центра является весьма ограниченный набор допфункций: в нем непременно должны быть банк, кафе, желательно спортивный клуб. Актуальны магазины, торгующие канцелярскими принадлежностями и мебелью для офиса. Уместным дополнением, прибавляющим объекту респектабельности, может быть автосалон. В;«Акватории», например, много лет часть первого этажа арендует крупнейший в Петербурге автодилер «Лаура».

Конкуренты наступают на пятки

Сегодня арендные ставки в «Аква­тории» составляют $550–700/кв.;м в год (вклю­чая эксплуатационные расходы). Это выше среднегородских, если сравнивать аналогичные объекты, и даже выше цен в некоторых новых офисных зданиях. Например, в сданном в эксплуатацию в прошлом году «Обуховъ-Центре» за «квадрат» просят около $370 в год, в строящемся «Лиговском» – около $400 в год (правда, не считая платы за коммунальные услуги), в открывшемся напротив River House – $420/кв. м в год.

По данным Colliers International, запрашиваемые ставки для офисных центров класса В находятся в диапазоне от $300 до 670/кв. м в год. Столь высокие расценки пока могут «перевариваться» рынком, поскольку дефицит офисов еще сохраняется. В;Петербурге всего 250 кв. м офисных площадей на 1000 жителей, а вакантных для аренды помещений – всего 2–5%. В Москве этот показатель больше в два раза. Благодаря дефициту ежегодное увеличение расценок на услуги БЦ сохраняется пока на весьма высоком уровне. По данным Юрия Борисова, в 2007 г. оно составило 10–15%. Однако замедление роста цен уже не за горами: общая площадь заявленных к вводу в ближайшие годы офисных центров составляет несколько миллионов «квадратов». Их выброс на рынок неизбежно нанесет серьезный удар действующим объектам, особенно тем, что строились на заре офисной «цивилизации».

Эксперты из Colliers International подсчитали, что на конец 2007 г. об­­щий объем офисных площадей наиболее востребованных классов А и В составил примерно 590 тыс. кв. м, в эксплуатацию было введено около 170;тыс. кв.;м. По прогнозам аналитиков, к концу 2008 г. предложение в бизнес-центрах класса А и B увеличится до 1,45 млн кв. м. В топ-листе проектов, которые должны финишировать в 2008–2016 гг.,;– общественно-деловой район «Охта-центр» (1 млн кв. м офисных площадей), деловой квартал «Полюстрово» (500;тыс. кв. м), «Электрик Сити» (340 тыс. кв.;м), многофункциональный центр Clover Plaza (330 тыс. кв. м), «Невская Ратуша» (250;тыс. кв. м), «Смольный квартал» (190 тыс. кв. м), деловой квартал на Малой Охте (170 тыс. кв. м). «Согласно заявленным планам девелоперов, к 2010 г. объем качественных офисных площадей увеличится в три раза и выйдет на цифру в 2 млн кв. м»,;– говорит Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International.

«О том, что выброс площадей сущест­венно замедлит рост арендных ставок, можно будет говорить после 2010 г. «Акватория», как и все остальные участ­ники рынка, почувствует этот удар. Думаю, что «Акватория» сейчас уверенно плывет в сторону класса С, если уже таковым не является. В;условиях перегретого рынка пока возможно поддержание высоких ставок. Но это только вопрос времени, вскоре арендаторы поймут, что могут получить за те же деньги более высокое качество»,;– считает г-н Борисов.

Предпродажная подготовка

Эксперты предлагают похожие рецепты профилактики резкого падения классности для бизнес-цент­ров «старого образца»: это модернизация всех износившихся систем и конструкций, а также обеспечение необходимого набора опций и услуг согласно современным требованиям.

Предложения стандартные, но не всегда эффективные, ведь планировку подавляющего большинства реконст­руированных зданий бывших советских научных институтов изменить невозможно. Сегодня, когда арендаторов больше всего интересует открытое простран­ст­во, которое они могли бы зонировать по своему усмотрению, старые институтские «коробки» безнадежно проигрывают новостройкам.

«Обновление проектов, подобных «Акватории», нужно проводить раз в пять-семь лет. Изначальные физические изъяны, такие как высокий коэффициент вспомогательных площадей и не самые удобные планировки, приемлемые 5–10 лет назад, могут уменьшить конкурентоспособность «Акватории» уже в ближайшем будущем, когда на рынке появятся новые современные офисные площади»,;– полагает Николай Казанский.

Однако в самой «Акватории» не опасаются обострения конкуренции. «Арендатору по большому счету не важно, что там внутри бизнес-центра. Его больше всего волнуют три вещи: парковка, фасад и местоположение. В;последнюю очередь его интересует вопрос: а что у них там за новые технологии применены? Не думаю, что у новых БЦ есть огромные преимущества перед «Акваторией». От нас, например, никто не перебежал в открывшийся неподалеку River House. В «Авеню» пошли, но только потому, что у нас не было дополнительных свободных площадей для компании, которой в результате ее развития потребовалось больше места. А к классности я отношусь очень осторожно. Она нужна тогда, когда ставишь задачу инвестирования, чтобы было понятно, что ты в итоге хочешь получить. Но для действующих объектов отнесение к тому или иному разряду не важно. Клиент не будет смотреть, какой класс ты себе выставляешь. Для него куда важнее наличие парковки»,;– считает г-н Жаров.

Впрочем, он согласен, что любому бизнес-центру необходимо обновление. В «Акватории», например, в этом месяце откроется новый фитнес-центр сети City Fitness с бассейном и spa-салоном. Но даже это нововведение, по мнению экспертов, недолго сможет поддерживать статус «Акватории».

Николай Казанский предлагает кардинальное решение: «С учетом того, что здание давно окупилось, у девелопера есть выход: либо продать здание сейчас, либо построить на его месте современный МФК». К слову, информация о грядущей продаже «Акватории» периодически появляется в прессе. Однако до сих пор владельцы комплекса уклонялись от комментариев на эту тему. Тем не менее не исключено, что скоро им придется раскрыть карты. Как сообщил на XI Национальном конгрессе по недвижимости, прошедшем в Москве в конце июня, президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов, бизнес-центр «выставлен на продажу еще весной по цене, которая формирует невысокую доходность: лишь 7,5% в год. Среди покупателей идет конкуренция за этот объект, и до конца лета 2008 г. пройдет сделка». Разные специалисты оценивают объект в сумму от $50 до 100 млн (в;прошлом году эксперты из компании Praktis CB называли свою сумму оценки – $40–50;млн). «Вероятная цена приобретения здания ГПНИИ-5 в свое время была в пределах $200/кв. м, что эквивалентно $5;млн за здание под реконструкцию, а возможно, и ниже. Цена реконструкции могла составить еще $2–2,5 млн. Таким образом, общие затраты вряд ли превышали $7 млн. Сегодня подобный объект может стоить более $50 млн»,;– говорит г-н Казанский. Если сделка произойдет, то десятилетняя история крупнейшего петербургского офисного комплекса продолжится уже на новом витке.

Информация

Запуск в эксплуатацию: 1998–2001 гг.

Инвестор и девелопер: ЗАО «Балт-Групп».

Инвестиции в покупку и реконструкцию здания НИИ: $7,5 млн.

Общая площадь: 24,5 тыс. кв. м.

Состав МФК на момент запуска: офисы (17,5 тыс. кв. м), ночной клуб с дискотекой и рестораном (3,5 тыс. кв. м), боулинг на девять дорожек, теннисные корты  и магазины.

Парковка: наземная, 300 машино-мест.

Первичная реконцепция: 2006–2007 гг., собственники приняли решение о закрытии всех развлекательных заведений.

Арендные ставки: $550–700/кв. м в год.

Срок окупаемости: 7 лет.

Рыночная стоимость  объекта:  не менее $40–50 млн.

Совладельцы «Акватории» по состоянию на 31.03.2008 г.:  ОАО ГПНИИ-5 (49,02%), ООО «Анкор» (24,51%), ООО «На Загородном» (14,71%), ЗАО «Балт-Групп» (11,76%).