Коридоры для власти

До начала строительства БЦ «Авиа­Плаза» на этой территории располагалось ветхое строение, принадлежавшее префектуре ЮВАО. Состояние здания оценивалось как аварийное. Но зачастую в столице ценностью обладают не сами сооружения, а земля, на которой они находятся.
Городской администрацией было принято решение провести конкурс на поиск инвестора по застройке этой территории, обязательным условием которого было финансирование строительства нового здания префектуры. Городская конкурсная комиссия утвердила в качестве инвестора по проектированию и строительству административно­офисного комплекса ГК «ТЭН». Концепция проекта, которую предложили специалисты компании, заключалась в том, что на территории 0,6 га должен был разместиться бизнес­центр класса В общей площадью 41 329 кв. м, состоящий из трех корпусов, расположенных на общем фундаменте.
Предварительно компанией было выполнено маркетинговое исследование. «В результате проведенного анализа исследователи выявили основные тенденции рынка офисной недвижимости в 2002 году. К ним относились, в частности: увеличение объемов строительства офисных площадей, повышение спроса на объекты офисной недвижимости класса В, повышение спроса на аренду больших площадей от 1 тыс. кв. м крупными сырьевыми компаниями и другими российскими фирмами в связи с их расширением или стремлением объединить свои структуры в одном здании, а также постепенное территориальное смещение предложения от центра города в сторону Третьего транспортного кольца», – отмечает Ольга Жужгина, pr­менеджер ГК «ТЭН».
ГК «ТЭН» выступила и инвестором, и девелопером и, в дальнейшем, управляющей компанией бизнес­центра. Собственником объекта стали ГК «ТЭН» (75%) и префектура ЮВАО (25%). Концепцию и внутренние планировки разрабатывало архитектурное бюро «АРТ График».
Проект удалось реализовать в максимально короткие сроки: строительство началось 10 сентября 2004 года, и уже 14 июня 2005 года первый корпус – здание префектуры – прошел госкомиссию.

Трое на одном фундаменте
Первый корпус «Авиа­Плазы» представляет собой восьмиэтажное строение префектуры ЮВАО, который является отдельно стоящим зданием, несмотря на то что у всех трех корпусов центра единый фундамент. Во втором корпусе – 16­этажной башне – расположены офисные помещения, предназначенные для сдачи в аренду. На каждом этаже данного комплекса размещаются площади со свободной планировкой под размещение офисов блоками площадью от 400 кв. м каждый, лестнично­лифтовой узел, санузлы, а также технические помещения. Вестибюль, ресепшн и помещение охраны расположены на первом этаже. Главный вход в бизнес­парк находится на Красноказарменной улице.
Рекреационная зона офисного центра включает в себя зоны отдыха на этажах, внутренние зимние сады в холлах и на смотровых площадках с панорамным остеклением, комнаты отдыха с мягкой мебелью, аудио­ и видеооборудованием. Третий корпус сейчас находится в стадии строительства и, по предварительным данным Владимира Пережогина, руководителя департамента управления недвижимостью ГК «ТЭН», в октябре этот объект выйдет на рынок.
На трех подземных этажах бизнес­парка расположена автостоянка на 340 мест. По словам специалистов ГК «ТЭН», вместимость парковки определена в соответствии с западными стандартами: при подготовке проекта были учтены растущие потребности арендаторов в машино­местах. Для доступа автомашин на подземные уровни организована круговая однопутная рампа, для въезда и выезда машин предусмотрены 2 прямолинейные рампы. Одно парковочное место обходится арендаторам в $120 в месяц.

В окружении серпов и молотов
Специалисты ГК «ТЭН» убеждены, что неоспоримым привлекательным фактором бизнес­центра является удобство его расположения. Бизнес­парк «Авиа­Плаза» находится в пределах полутора километров от развязки Третьего транспортного кольца с шоссе Энтузиастов и примерно в 150 м от станции метро «Авиамоторная».
«Такие проекты, как «Авиа­Плаза», благодаря своему местоположению не только разгружают центр столицы, но и позволяют сотрудникам компаний работать в комфортных условиях», – прокомментировали свою точку зрения специалисты «ТЭН».
Но, как полагают специалисты компании «Российская оценка», проводивших исследование офисных площадей в этом районе, район станции метро «Авиамоторная» отличает плохая транспортная доступность. В утренние часы с 8.00 до 10.00 наблюдается многокилометровая пробка по шоссе Энтузиастов с 1­й Владимирской улицы до ТТК в сторону центра. В вечернее время аналогичная ситуация в сторону области. Также часто затруднено движение в районе ТТК.
С точки зрения рядовых работников, добирающихся на метро, местоположение здания является очень удобным. От метро до бизнес­центра ровно 2 минуты пешком.
Также в районе много различных промышленных предприятий. Это неблагоприятно сказывается на экологической ситуации в районе.
Но перспективы у района вполне радужные. В настоящее время большинство промышленных предприятий уже выведены за пределы города или их вывод уже запланирован. В первую очередь будет реорганизована производственная зона № 23 «Серп и Молот», занимающая 550 га. Наиболее эффективные производства здесь будут сохранены, а вот коммунально­складские – перебазированы. Промышленные территории планируется сократить почти на 90 га.
«Облик района на данный момент нельзя назвать законченным, впереди еще несколько лет активного строительства. Только за последнее время здесь были введены в эксплуатацию два больших проекта – собственно «Авиа­Плаза» и новый БЦ «Ростек» на проезде завода «Серп и Молот». С развитием этого района привлекательность существующих высококачественных зданий будет только расти», – считает Александр Ошурко, консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle.

Архитектурно­планировочные решения
Концепция проекта создавалась исходя из интересов и предпочтений инвесторов, требований города, особенностей окружающей застройки и местоположения объекта. «Мы были вынуждены возводить объект в две очереди. Первая очередь включала в себя строительство двух корпусов: корпуса префектуры ЮВАО и офисной башни. Вторая очередь строительства – третий корпус – завершается сейчас. Наличие на участке ветхого здания префектуры стало причиной сложной конфигурации и причудливой формы в плане. Здание состоит из трех разноэтажных корпусов, разных по назначению и композиции объемов, но в то же время образующих единый архитектурный ансамбль. Внешний облик отражает современные тенденции в архитектурной моде и новые высокие технологии строительного производства. Я думаю, объект вписывается в окружающую среду существующей застройки района как новая высотная доминанта, которая подчеркивает композиционный центр района», – комментирует Ольга Азерникова, генеральный директор архитектурно­проектной мастерской «Арт­График».
По ее словам, «объемно­планировочное решение бизнес­парка предполагает эффективную открытую планировку этажа, чтобы арендаторы имели возможность зонировать пространство по своему усмотрению».
По мнению, Александра Ошурко, архитектура «Авиа­Плазы» весьма прогрессивна для этого района и сразу же привлекает к себе внимание. Но, как отмечает специалист, такая архитектура здания не позволила сделать удобную и эффективную планировку этажей.

Инфраструктура проекта
Многочисленная инфраструктура комплекса будет представлена в третьем корпусе бизнес­центра, который находится на завершающей стадии строительства. «Концепция бизнес­парка «Авиа­Плаза» предполагает максимально возможный перечень услуг, которые может предложить своим клиентам деловой центр», – рассказали специалисты «ТЭН».
В третьем корпусе будут располагаться организации общественного питания, в числе которых три ресторана, бары, кафе. Также на территории комплекса можно будет воспользоваться услугами туристических агентств, банковских отделений, фитнес­центра с бассейном от сетевого оператора «Планета Фитнес», магазинами подарков, канцтоварами, мини­маркетом, салоном красоты, игровым клубом, бильярдом.
Кроме того, в новом третьем корпусе будет оборудованы: конференц­зал на 280 посадочных мест и 12 переговорных комнат площадью от 25 до 40 кв. м. Группа компаний «ТЭН» планирует сдавать их в аренду. «Специалистами нашей компании было выявлено, что на сегодняшний день услуги по предоставлению конференц­залов и переговорных комнат являются слабо развитым сегментом рынка, это при том, что спрос весьма значителен, именно поэтому мы уверены в высокой востребованности предлагаемой нами услуги. Благодаря реализованной нами концепции возможность организации различных мероприятий появится не только у компаний, являющихся нашими арендаторами, но и у других фирм, заинтересованных в подобных услугах. В первую очередь мы будем учитывать интересы наших непосредственных арендаторов, а уже затем и других потребителей», – комментирует Владимир Пережогин.

Инженерное обеспечение
В БЦ «Авиа­Плаза» предусмотрено различное инженерное оборудование для создания комфортных условий арендаторам.
В здании функционируют две системы кондиционирования: приточно­вытяжная вентиляция с центральными кондиционерами («тепло – холод») и центральная, с местными доводчиками холода (фенкулами); центральная система водоснабжения; имеется собственная подстанция, 6 трансформаторов по 1250 кВт и др. Здание оборудовано автоматизированной системой управления.
На объекте предусмотрены оптико­волоконные кабели связи и кабели передачи данных неограниченной мощности. Компания «Пересвет­телеком» является телекоммуникационным провайдером на объекте.

Политика аренды офисных помещений
Поиском арендаторов компания «ТЭН» занималась сама при поддержке компании SMT Development. Подбор арендаторов стали осуществлять, когда было построено 6 этажей бизнес­центра, и к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию порядка 80% площадей были арендованы. Помещения не только сдавались в аренду, но и выставлялись на продажу. Так, часть помещений была распродана различным юридическим лицам. Стоимость продажи 1 кв. м в ГК «ТЭН» раскрывать отказались.
Всего в аренду предлагалось свыше 9 тыс. кв. м, первоначально арендная ставка составляла $500/кв. м, но в процессе реализации проекта цена выросла до $620. В стоимость аренды входят все услуги кроме коммунальных платежей. «Таким образом, бизнес центр сочетает в себе не только высоко развитую инфраструктуру, но и конкурентноспособную цену аренды». – отметил Владимир Пережогин.
По оценкам Александра Пятыхина, ведущего специалиста отдела оценки недвижимости компании «Российская оценка», конкуренцию «Авиа­Плазе» составляет БЦ «Ростэк» (пр­д завода «Серп и Молот», 6), который сдает в аренду компания Jones Lang LaSalle. Однако в «Ростэке» арендная ставка ниже и составляет $450–500/кв. м (в зависимости от этажа), включая операционные расходы, но без учета НДС.
Есть и еще один конкурент – бизнес­центр класса В, расположенный на улице «Радио». Правда, по местоположению он находится уже в Бауманском районе, однако часть потенциальных арендаторов он все­таки может переманить. Это реконструированное промышленное здание, ставка аренды в нем составляет $550/кв. м без НДС и операционных расходов.

Управление комплексом
Управление объектом ГК «ТЭН» осуществляет самостоятельно. «Особенностью нашего подхода является комплексность: все стадии реализации проекта – от его замысла, строительства до управления – компания реализует самостоятельно, не привлекая внешние компании. Тем самым сокращается время принятия решений, упрощается контроль за деятельностью подразделений. Опыт такого взаимодействия помог осуществить проект в короткие сроки», – прокомментировала Ольга Жужгина.
В отделе эксплуатации «ТЭН» сейчас числится 35 человек, специалисты уверены, что справятся собственными силами и с третьем корпусом, который скоро начнет свою работу.
Безусловно, у здания есть свои особенности в управлении. «Во­первых, здание находится на пресечении крупных транспортных развязок, во­вторых, оно высотное, да и архитектурные характеристики здания диктуют правила управления им. К примеру, для того чтобы помыть окна, была разработана определенная техника подхода к каждому фрагменту здания. Стоит учитывать и тот факт, что керамический гранит, которым облицован фасад здания, обладает специфической фактурой, и требуются определенные навыки, дабы приводить его в порядок», – отметил Юрий Ледков, управляющий бизнес­центром «Авиа­Плаза».
Несмотря на то что БЦ «Авиа­Плаза» – первый проект такого формата, который реализовала компания «ТЭН», по различным оценкам специалистов, здание занимает достойное место среди объектов коммерческой недвижимости класса В. Однако это совсем не означает, что ГК «ТЭН» намерена дальше реализовывать только офисные здания. В ближайших планах компании – строительство крупного торгово­развлекательного комплекса и многофункционального комплекса с гостиницей.