Тендер на генподрядчика

По сути тендер – это конкурсный отбор предложений, а также глубокий анализ характеристик каждой компании­участника. Конкурс может быть организован как собственником объекта, так и управляющей компанией, выполняющей полное сопровождение проекта на этапе реализации. «Таким образом, это не привлечение компании «по знакомству», а именно выбор, то есть принятие взвешенного и обоснованного решения на основании разработанных критериев, сравнения параметров. Но бывают ситуации, когда уже существуют договоренности с генподрядчиком и проведение конкурса – лишь формальность. Цель такого тендера – создать видимость объективности выбора подрядчика в глазах собственника, скрыть истинные критерии отбора. Кроме того, формальный тендер – это возможность сравнить предложение выбранной компании с другими, сбить цену», – отмечает Виктор Афанасенко, заместитель директора отдела складской, индустриальной недвижимости земли компании Knight Frank.

Виды тендеров и их отсутствие
Тендеры бывают разные: открытые и закрытые. Открытые тендеры в первую очередь подразумевают возможность участия в них любой компании, отвечающей требованиям заказчика. Информация о таких конкурсах зачастую размещается в средствах массовой информации, интернет­ресурсах, а также оглашается на специализированных выставках и пресс­конференциях. Однако такого рода соревнования – единичные случаи в данном секторе рынка. «Солидные компании редко проводят открытые тендеры. Для них это попросту потеря времени. Они и так знают все особенности генподрядных организаций, действующих на рынке, качество их работ. Крупные фирмы не будут рисковать временем, потому что инвестируют в проект большие средства. На самом деле тендер – это максимальный сбор информации в короткие сроки. Если же компания функционирует в этом сегменте рынка в течение многих лет, то она в этом не нуждается. Я думаю, что проведение таких конкурсов в большей степени актуально для молодых компаний, которые не обладают точными данными о рынке, либо для тех заказчиков, которые в течение какого­то отрезка времени не мониторили рыночную ситуацию. Например, одна крупная известная инвестиционная компания долгое время сотрудничала только с одним генеральным подрядчиком и не проводила вообще никаких тендеров, но при этом реализовала множество объектов. Сейчас руководство компании решило, что стоит обновить информацию, узнать новые тенденции на рынке, и в связи с этим хочет провести тендер, где участвует множество компаний, в том числе и мы», – рассказывает Олег Решетилов, директор по маркетингу компании «Стройфаза».
Намного чаще проводятся закрытые тендеры, когда компания­заказчик объявляет конкурс на генподрядчика и приглашает принять в нем участие определенный круг компаний. К слову, иногда участие в закрытом тендере оплачивается компании­участнику, это зависит от объема работ, который она должна провести. «Проведение тендеров в данном сегменте – сравнительно новая сфера деятельности, а соответственно, не многие компании обладают положительным опытом. Закрытые конкурсы более популярны, так как они предоставляют свободу заказчикам – остановившись на определенной компании, он может не обнародовать причины своего выбора. В принципе это способствует развитию коррупции, но ее не меньше и в открытых конкурсах», – отметил Сергей Белошапко, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании DTZ.
В некоторых случаях тендер и вовсе не проводится. Это может быть связано с тем, что у компании есть постоянный партнер­генподрядчик. Впрочем, существуют и другие причины, характерные именно для России. «Компания­застройщик часто сама выступает в роли девелопера, придумывает идею строительства и занимается выбором подходящего земельного участка и урегулированием вопросов его приобретения, самостоятельно строит объект, потом его продвигает на рынок, сдает в аренду и эксплуатирует. В европейских странах такая практика не распространена и, скорее, является исключением. Кроме всего прочего компания, выполняющая функции генерального подрядчика, зачастую имеет лицензию на выполнение функций заказчика, часто эта же фирма имеет свой штат конструкторов и архитекторов­проектировщиков. В этом случае затруднительно говорить о проведении полноценного тендера, ведь заказчик, подрядчик, проектировщик, а еще и инвестор – это одна и та же компания», – прокомментировал Виктор Афанасенко.

А судьи кто?
Прежде чем объявить о начале проведения тендера, требуется сформировать профессиональное жюри, рабочую группу, которая будет заниматься организацией конкурса. «Так как окончательное решение принимается исходя из коммерческой составляющей, включающей затраты на проект, сроки и качество реализации, в состав жюри могут входить не только заказчик и девелопер, но и финансист, консультант по затратам и проектировщик, оценивающий качество, – считают специалисты компании Savant. – Это должны быть квалифицированные специалисты, так как решение о профессионализме компаний­участников выносится из собственного опыта членов жюри».
Однако многие игроки рынка отмечают низкий уровень жюри при проведении тендеров на генподрядчика при строительстве складов. «Один из недостатков проводящихся конкурсов заключается в отсутствии четкой рабочей группы у компании­инвестора, решения принимают разные лица, нет общей линии, общего видения проекта. Иногда в рабочей группе отсутствуют квалифицированные специалисты – люди, которые могут разобраться в специфике и особенностях складского комплекса как объекта недвижимости и как работающего предприятия», – замечает Сергей Припутнев, исполнительный директор компании «Архитек Инжиниринг» (ГК «Архитек»). Олег Решетилов поддерживает и продолжает эту мысль: «Чтобы провести грамотный тендер, рабочий комитет должен прекрасно знать, что такое склад. Он должен видеть проект целиком. К сожалению, на рынке работает множество дилетантов, которые не знают ничего о строительстве в целом и о реализации складских проектов в частности. Непрофессиональный подход топ­менеджера компании, отправляющего «слабых» подчиненных проводить такой тендер, в результате выливается в проведение формального конкурса. Вместо того чтобы выбрать достойного генподрядчика, подчиненные стремятся отчитаться за проведенный тендер перед руководством. Итог – на объект приходит дилетант, не соблюдающий ни качество, ни сроки строительства».

Основные этапы проведения тендера
На начальном этапе проведения тендера компания­заказчик должна подготовить грамотное и подробное тендерное задание. Это может быть техническое задание или просто свободная форма, запрос на предоставление необходимой информации о компании. «От заказчика требуется предоставить достаточную информацию о проекте для формирования коммерческого предложения. Главное, чтобы такая тендерная документация была разработана грамотно и полученные предложения можно было сравнивать по конкретным критериям. В другом случае полученные предложения будут несопоставимы, и это осложнит их оценку или сделает ее вовсе невозможной», – утверждает Сергей Припутнев.
После того как тендерное задание подготовлено, формируется перечень компаний, способных выполнить поставленные задачи. Приглашение на участие в конкурсе может быть как публичным, открытым, так и закрытым – в этом случае задание рассылается ограниченному кругу компаний. Собираются заявки от строительных организаций, ознакомившихся с кратким описанием проекта и выразивших желание принять участие в конкурсе. Этим компаниям рассылается тендерная документация. Спустя какое­то время осуществляется сбор подготовленных документов, проводится анализ коммерческих предложений от компаний и конкурсный отбор.
В рамках тендера сравниваются различные параметры компаний. Как правило, это наличие опыта реализации подобных проектов и надлежащих лицензий на ведение деятельности. «Необходимо провести анализ финансового положения, учитывая и тот факт, что для активизации строительной деятельности потребуется внесение авансовых платежей. Вопрос заключается в том, насколько велика степень надежности компании, которой вы доверяете свои средства, а также существуют ли гарантии возврата средств при неблагоприятном стечении обстоятельств. Стоит исследовать результаты прошлой деятельности компании, возможно, связавшись с бывшими клиентами. Наиболее важными вопросами для рассмотрения являются такие: насколько высоко качество работы компании, способно ли руководство к ведению конструктивного сотрудничества и т. д.», – считают специалисты компании Savant.
Должны быть надлежащим образом оформлены такие важные документы, как положение о безопасности и охране труда, план обеспечения качества реализации проекта, необходим страховой полис – как на складской объект, так и на организацию­исполнителя. Кроме того, приветствуется наличие проектного отдела в рамках компании. Собственный парк обслуживающей техники, автомашин – дополнительное преимущество.
«В зависимости от планов собственника по дальнейшему использованию построенного сооружения и планов выхода из проекта (продажа, инвестиционная продажа), а также от условий финансирования проекта могут появляться дополнительные специфические требования к генподрядчику. Например, известные международные строительные компании могут привлекать дешевый строительный кредит, недоступный для российских компаний. Кроме того, наличие известного бренда строительной компании является дополнительным плюсом при принятии решения об инвестиционной покупке международными фондами», – рассказывает Виктор Афанасенко.
После сопоставления всех «за» и «против» происходит предварительный отбор потенциальных партнеров и проводятся встречи с выбранными компаниями. При необходимости организуется второй этап тендера на детализацию коммерческих предложений. На основании предложенной информации принимается решение, кто станет генподрядчиком. Только после всех этих этапов подписывается договор о сотрудничестве.

Чем чревата ошибка?
Строительство логистических комплексов, в особенности класса А, – относительно новый вид девелопмента. «У российских компаний – девелоперов и застройщиков – недостаточно опыта в подобном строительстве, нет опыта в эксплуатации. Готовых крупных комплексов современного уровня – единицы. Соответственно, и компаний, способных строить объекты класса А, немного, поэтому выбор тендерного комитета в этом сегменте всегда ограничен», – комментирует Виктор Афанасенко.
Ошибка в выборе генподрядчика может привести к снижению экономической эффективности проекта или как минимум к срыву сроков. А как известно, мечта любого инвестора – вернуть вложенные средства в максимально короткие сроки.
Строительство технопарка «Пуш­кино» – пример того, когда по вине генподрялчика срываются сроки строительства. Этот факт подтверждают и в компании Savant, которая проводила тендер: «Причина задержки заключается в том, что были некоторые проблемы с выбранным подрядчиком». Но, как отмечают в компании, в этой ситуации клиент играл решающую роль в процессе выбора. По словам Владимира Пинаева, управляющего директора, услуги корпоративным клиентам и арендодателям, Jones Lang LaSalle, официального консультанта по проекту, на данный момент проблема решена, был сменен генподрядчик, и вторую фазу комплекса будет строить компания Enka, на данный момент являющаяся лидером в строительной индустрии.

Сроки проведения тендера
Сроки проведения тендера колеблются от 3 месяцев до года – в зависимости от объема предоставляемых сведений, на базе которых и разрабатываются заявки.
С точки зрения специалистов Savant, трех месяцев для проведения тендера мало, четырех – вполне достаточно. Если же процесс занимает больше пяти месяцев, скорее всего, имели место изменения требований, проблемы с правовыми вопросами или получением разрешений.