Бизнес­центры на продажу

Частные конторы
История распродаж бизнес­центров по частям началась в 2005 году, когда СК «Возрождение Санкт­Петербурга» выставила на рынок офисы в новом бизнес­центре «Золотая Шпалерная» класса В+ на ул. Шпалерная, 54, арендопригодной площадью 7620 кв. м. Стоимость 1 кв. м колебалась от $1600 до $1800. Офисы приобретались не только для размещения собственного бизнеса, но и для последующего получения ренты. Один из собственников превратил свои помещения в своеобразный «бизнес­центр в бизнес­центре», назвав его «Сфера» и передав под управление компании «Адвекс­траст». В 2006 году история с долевым строительством БЦ повторяется на многих объектах. В первой половине года застройщик – ИСК «Развитие» – распродает офисы в строящемся БЦ Lidval Hall на Петроградской стороне общей площадью 3336 кв. м. За период продаж цена квадратного метра выросла с 1700 до 2500 у.е. Почти все офисные помещения распроданы – экспонируются на рынке лишь офисные метры, которые застройщик собирался оставить для себя.
Опыт показался интересным многим застройщикам, переживавшим в 2005 году стагнацию на жилищном рынке, и они начали применять схему «долевого участия» в офисном сегменте. Компания «Невский Синдикат» продает строящийся БЦ «Голицинъ» класса B+ на 13­й линии В.О. общей площадью 10 тыс. кв. м. Офисы распродаются по цене $1575–1950/кв. м, и более половины помещений нашли собственников. Деловой центр «Содружество», возводимый одноименной строительной компанией на Коломяжском пр., 33, предлагает на продажу офисы от $950/кв. м. В строящемся БЦ Stels класса B+ на ул. Боровая, 32, компания «Матрикс» продает площади по $1710/кв. м. В некоторых строящихся объектах офисы продаются наряду с арендой. Так, в БЦ на Большом пр. В.О., 48, возможна продажа офисов по цене $2500/кв. м, в БЦ на 14­й линии В.О., 7а, – $1570–1750/кв. м.
В компании Praktis, которая занимается брокериджем этих объектов, отмечают, что основной спрос приходится на помещения от 100 до 500 кв. м, хотя застройщики стремятся распродавать бизнес­центр поэтажно, чтобы было меньше трудностей при эксплуатации. Причем не всегда речь идет о распродаже офисов «в розницу», значительная часть – предложения от девелоперов по соинвестированию в крупных масштабах. «Компания инвестирует часть средств в строительство или приобретение объекта, становясь его совладельцем и, соответственно, участвуя в получении доходов», – поясняют эксперты из Colliers International. Так, управляющая компания «Бест», инвестор строительства бизнес­центра класса В+ «Авеню» на Аптекарской набережной, выставила на продажу офисы от 500 кв. м по цене $2100–2500/кв. м, чтобы провести маркетинг рынка. «Мы искали различные источники финансирования строительства, в том числе рассчитывали привлечь крупного соинвестора, который мог бы приобрести половину здания (общая площадь бизнес­центра 16 500 кв. м), – рассказывает президент УК «Бест» Андрей Лушников. – Спрос же в основном приходился на офисы до 2 тыс. кв. м. Поэтому мы отказались от идеи продажи части офисов в пользу сдачи в аренду и привлекли кредит Сбербанка, покрывающий 30% необходимых инвестиций в проект».

Почему продают?
На первое полугодие 2006 года офисы продавались в 11 бизнес­центрах разной степени готовности. Общий объем офисных помещений в них, по различным оценкам, составляет от 61 тыс. кв. м (Colliers International) до 80 тыс. кв. м (Praktis). Цены предложения варьируются в диапазоне от $1000 до $2500/кв. м. Общий объем заявленных к вводу на 2006 год офисных площадей в бизнес­центрах – от 150 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle) до 195 тыс. кв. м (LCMC). Таким образом, офисы в бизнес­центрах на продажу составляют уже около трети всего объема вновь вводимых площадей в бизнес­центрах города.
По словам Ильи Еременко, генерального директора Praktis­estate, тенденция к распродаже офисов объясняется выходом на офисный рынок девелоперов из сегмента жилищного строительства, не располагающих серьезными оборотными средствами. «Доходность проектов бизнес­центров, реализуемых по принципу «долевого строительства», сравнима с доходностью рынка жилья, – отмечает Алексей Чижов, директор офисного департамента «Бекар­консалтинг», – однако для офисного рынка это шаг назад». По мнению г­на Чижова, эта тенденция, ранее не характерная для Петербурга, распространена в регионах, однако и там распродажа бизнес­центров уже идет на спад. Дмитрий Золин из LCMC добавляет к причинам оживления спроса также то, что цена собственности равна нескольким годовым арендным платам, и, следовательно, такая покупка является выгодной инвестицией. «До 30% покупателей офисов в бизнес­центрах – будущие рантье, – подтверждает г­н Еременко. – По нашим расчетам, доходность вложений в помещения от 100 до 170 кв. м в строящемся бизнес­центре «Лидер» на пл. Конституции составляет 17–20% годовых». В бизнес­центре общей площадью 28 тыс. кв. м продаются офисные помещения площадью от 60 кв. м до этажа площадью 3 тыс. кв. м. Офисы в БЦ покупают как для размещения собственного бизнеса, так и для получения дохода от последующей сдачи в аренду. Спекулятивная покупка с целью перепродажи, как правило, не практикуется, поскольку данный сегмент не столь динамичен. «Порог вхождения» на рынок ниже, чем на рынке встроенно­пристроенных помещений: располагая $100 тыс., можно претендовать на «свой угол» в бизнес­центре.
«Для компаний главный и очевидный плюс покупки офиса в бизнес­центре – это приобретение недвижимости в собственность. Основной минус – невозможность полностью прогнозировать и контролировать расходы на содержание помещений», – отмечает Елена Никуличева из «Ай Би Групп». Фактор долевой собственности существенно влияет на класс и уровень сервиса в бизнес­центре. Эксперты также отмечают, что распродажа касается лишь бизнес­центров класса В. «По отдельным офисам распродать бизнес­центр класса А невозможно, класс офисного помещения зависит от инфраструктуры бизнес­центра в целом. Можно продать только долю акций в компании­собственнике», – объясняет генеральный директор «ВМБ­траст» Александр Гришин. «Позиция продажи, на наш взгляд, оправдывает себя при большом количестве проектов, – считает Андрей Шаповалов, директор по развитию девелоперской компании «Фастком», возводящей на Владимирском проспекте бизнес­центр класса В Regent Hall. – Доля ошибки в цене объекта на стадии строительства велика, поэтому мы не собираемся его распродавать. Проект реализуется на собственные средства, у нас есть возможность извлекать доходы в течение длительного периода, и мы рассчитываем на 4­летнюю окупаемость».

Офисное товарищество
Основные трудности подстерегают частных собственников офисов в бизнес­центре после сдачи здания в эксплуатацию. У владельцев офисных помещений разных размеров, как правило, различные финансовые возможности и взгляды на необходимый минимум эксплуатационных услуг, им трудно договориться о единых тарифах. В том же бизнес­центре Lidval Hall шесть собственников создали для управления зданием некоммерческое партнерство «Товарищество собственников помещений «Лидваль Холл» (ТСП). Члены товарищества стоят перед выбором – нанять внешнюю управляющую компанию или заключать отдельные договоры со специализированными фирмами на различные виды работ под контролем ТСП. Раздробленная структура собственности затрудняет нормальное содержание и обслуживание мест общего пользования. «Если конструкцией здания и его сетей предусмотрено наличие обособленных блоков с узлами учета, то можно договорным путем хоть как­то урегулировать отношения между сегодняшними собственниками, – рассказывает Елена Никуличева. – Что будет после перепродаж таких «встроек», прогнозировать сложно. Другое дело – продажи при «коридорной» системе. Тогда впереди вас ждут проблемы «коммуналки». А управляющая компания снова превратится в «управдома».
По словам Александра Гришина из «ВМБ­траст», проблема управления офисными зданиями с несколькими владельцами типична для Санкт­Петербурга. «Хотя по закону со­владельцы обязаны содержать имущество в долях, пропорциональных занимаемым площадям, договориться с ними управляющей компании трудно, – отмечает г­н Гришин. – В этом случае у основного владельца есть два пути: либо развивать объект, не обращая внимания на соседа, либо создавать «товарищество собственников офисов» и от его лица заключать договор с эксплуатационной структурой». По его мнению, в надлежащей эксплуатации заинтересован сам собственник, поскольку его недвижимость в этом случае не будет падать в цене.
Андрей Лушников считает, что офисы в бизнес­центре девелопер должен продавать вместе с контрактом с управляющей компанией. «На этапе продажи надо создавать проект эксплуатации и продавать здание с программой эксплуатации, набором и ценой услуг. Для строящегося объекта необходимо создавать ТСЖ, инвестор должен четко понимать, что он покупает не стены, а набор услуг», – резюмирует г­н Лушников.
В то же время специалисты Praktis не видят ничего привлекательного в управлении офисными товариществами: «Хотя мы занимаемся эксплуатацией и жилых зданий по договору с ТСЖ, в офисном сегменте нам интереснее эксплуатация зданий с единым собственником, и таких предложений достаточно».

Не бизнес, а стены
С точки зрения крупного инвестора продажа «коммунального» бизнес­центра затруднена. Пример тому – продажа БЦ «Нобель» компанией «Бекар». Этот бизнес­центр площадью 5,5 тыс. кв. м, ранее выставлявшийся на продажу целиком по цене $7 млн., сегодня распродается поэтажно. Дело в том, что уже в момент приобретения здания один этаж не принадлежал компании, и это обременение останавливало возможных покупателей бизнес­центра. В этом году «Бекар» продал 8­й этаж БЦ «Нобель» площадью 500 кв. м по цене $2000/кв. м.
Oднако в преддверии прихода институциональных инвесторов крупные девелоперские компании в своих новых проектах отказываются от «долевого строительства». Например, первопроходец этой практики офисных центров – строительная компания «Возрождение Петербурга» – в своих новых проектах ориентирована скорее на продажу офисных зданий целиком одному инвестору. Правда, речь идет об офисных особняках. «Офисные особняки – уникальный товар на рынке. Они совмещают в себе удобства и оснащение современного бизнес­центра и престиж отдельного офисного здания для размещения, например, штаб­квартиры солидной компании. Это подчеркивает ее исключительный статус и положение на рынке. Зачем нам лишать себя такого конкурентного преимущества и превращать их в стандартные бизнес­центры? Если есть спрос на покупку таких объектов, то найдутся и желающие взять их в аренду», – говорит Иван Романов, генеральный директор «Строительной корпорации «Возрождение Санкт­Петербурга». Помимо 8 офисных особняков, входящих в состав «Парадного квартала», компания планирует возвести офисные здания класса А в «Смольном квартале». Кроме того, СК «Возрождение Санкт­Петербурга» уже сдает офисы в аренду в строящемся бизнес­центре класса В на ул. Добролюбова, 26. Корпорация «Петербургская недвижимость», выступающая инвестором и девелопером проекта бизнес­центра класса А площадью 35 тыс. кв. м у Тучкова моста, также намерена сдавать офисы в аренду. По словам вице­президента «Петербургской недвижимости» Вячеслава Семененко, финансирование проекта будет осуществляться как за счет собственных средств девелопера, так и за счет средств, полученных от облигационного займа. Холдинг RBI также намерен проинвестировать в офисные проекты класса А часть средств из 500­миллионного долларового фонда, созданного совместно с Deutsche Bank. При этом, по словам коммерческого директора RBI Михаила Возиянова, бизнес­центры будут сдаваться арендаторам. А если речь будет идти об их продаже, то уже в качестве доходного бизнеса с действующими договорами аренды и не ранее нескольких лет после сдачи в эксплуатацию.
Перевод в Санкт­Петербург штаб­квартир крупных федеральных компаний создает спрос на офисные здания, хотя пока речь идет не об инвестиционных сделках, а о покупке недвижимости и чаще для размещения соб­ственного бизнеса. Так, в конце 2004 года состоялась сделка по продаже БЦ класса B+ «Президент» общей площадью 5700 кв. м на Ушаковской набережной, 5. Бизнес­центр приобрела «дочка» Росгосстраха – «РГС Недвижимость», сумма сделки, по экспертным оценкам, составила $10 млн. В начале 2005 года компания «БизнесЛинк» продала только что сданный в эксплуатацию бизнес­центр класса А «Платинум» класса А на ул. Большой Морской Внешторгбанку. В это же время был продан БЦ «6­я Советская, 24» за $6,6 млн. В июне 2006 года структуры РАО «ЕЭС» приобрели принадлежавший ПСБ бизнес­центр класса В «Константа» на пл. Конституции. Все перечисленные объекты на момент продажи не являлись действующим бизнесом, в отличие от бизнес­центра класса А «Атриум» на Невском, 25. В сентябре 2005 года кипрская офшорная компания Duze Investment Limited приобрела на торгах Фонда имущества это здание вместе с земельным участком и городской долей акций (8,8%) в ОАО «Невский, 25». За бизнес­центр площадью 7 тыс. кв. м Смольному удалось выручить $2 млн. Столь низкая цена продажи – $300/кв. м – объясняется обременениями, с которыми продавался «Атриум». Здание бизнес­центра было сдано в аренду Фондом имущества до 2043 года по льготной ставке. «Инвестиционных сделок с бизнес­центрами на петербургском рынке пока нет, – констатирует Николай Вечер, член президиума ГУД, – однако они будут происходить уже ближайшей осенью. Пока даже в случае продажи офисных зданий целиком продается недвижимость, а не денежные потоки. Класс А очень востребован, но предложение только формируется». «Консервативные инвесторы готовы удовлетвориться в офисном сегменте доходностью в 10% годовых для бизнес­центров класса А», – заключает Всеволод Яковлев, директор Северо­Западного филиала ГК «Спектрум». Таким образом, петербургским девелоперам бизнес­центров класса А открываются широкие возможности по выведению своих объектов на рынок инвестиционных продаж.