За что платят арендаторы?

Операционные расходы – это сумма, покрывающая затраты собственника на обеспечение жизнедеятельности здания. Если говорить о недвижимости верхнего ценового сегмента, то, как правило, подобные издержки обособленны и оплачиваются отдельно от арендной ставки и коммунальных платежей. Хотя стоит оговориться: многое здесь зависит от той финансовой схемы, которую избрал владелец здания, – иногда операционные расходы не выделяют из арендной платы.
В целом операционные расходы включают в себя эксплуатацию инженерных систем и оборудования, клининговые работы, организацию системы безопасности, вывоз мусора, ландшафтный дизайн, кейтеринг, услуги ресепшн и т. д. Наиболее востребованными видами работ считаются эксплуатация инженерных систем, охрана и уборка общих зон. Дополнительно в операционные расходы могут входить плата за страхование, налог на имущество, аренда земельного участка, услуги парковки, междугородняя связь и т. д. Кроме того, если оплата коммунальных платежей не осуществляется по факту выставленного счета, то в общий пакет оперативных расходов иногда включают и «коммуналку».

Стоимость работ
В среднем московская ставка операционных расходов составляет порядка $90–100/кв. м в год, техническое обслуживание обходится арендатору примерно в $15–20 в год, приблизительно столько же арендатор платит за клининговые работы. Затраты на обеспечение безопасности посчитать сложнее – здесь многое зависит от размера здания и количества пунктов охраны. Ставка $12–15 – это средневзвешенная сумма, в пределах которой можно предусмотреть качественную службу безопасности. Уборка прилегающей территории, включая вывоз мусора, стоит около $6.
Если говорить о недвижимости Санкт­Петербурга, то операционные расходы колеблются в диапазоне от $80 до $120 в год. «Более точную цифру назвать сложно, – комментирует ситуацию Юрий Борисов, президент «Гильдии управляющих и девелоперов», управляющий партнер «АйБи Групп». – Сегодня появляются проекты класса А +, в которых стоимость операционных расходов выше, и можно только догадываться, какие дополнительные опции для арендатора здесь существуют в сравнении с классом А. Стоимость операционных расходов в офисных и торговых центрах средней руки ниже: от $40 до $60.

Дополнительное обслуживание
Операционные расходы покрывают только те затраты, которые связаны с содержанием общих зон: техническая эксплуатация, служба охраны, ресепшн и т. д. Обслуживание арендуемых площадей оплачивается арендатором, как правило, дополнительно. «Сегодня в большинстве случаев обязанность предусмотреть квалифицированное обслуживание внутренних площадей собственник перекладывает на плечи арендатора. На практике это означает, что арендатор должен иметь в штате собственную сертифицированную службу либо за дополнительные деньги воспользоваться услугами управляющей компании. И здесь задача арендатора – тщательно изучить договор аренды и акцентировать внимание собственника на спорных и неясных моментах. Вполне возможно, это позволит арендатору получить какую­то скидку на дополнительное обслуживание или, по крайней мере, четко определить правила игры», –отмечает Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International.
Нередко финансовая схема такова, что на отдельные виды работ, отданные УК или собственником на аутсорсинг (к примеру, вывоз мусора), арендатор заключает договор самостоятельно. «Если арендатору предлагается заключить отдельный договор с непосредственным исполнителем работ, то их финансовые взаимоотношения никоим образом не отражаются ни в операционных расходах, ни тем более в арендной плате, – рассказывает Елена Афиногенова, генеральный управляющий Becar Property Managment. –Также отдельного внимания требует коммуникационная инфраструктура здания. «В бизнес­центрах класса А принято просто проводить телефонный кабель и устанавливать вертикальную разводку, чтобы арендатор смог выбрать, с каким оператором он будет работать. Соответственно, все расчеты с оператором производит арендатор».
Кроме того, по мнению Елены Афиногеновой, иногда в арендную плату или операционные расходы включают расходы на парковку. Арендатор также может заключить отдельный договор с компанией, которая предоставляет парковочные места.

Рынок или базар
Специалисты рынка и арендаторы отмечают: сегодня нет единого понимания того, что должны включать в себя операционные расходы. Так, например, ставка по операционным расходам и виды услуг в двух соседних зданиях могут существенно различаться, а в третьем операционные расходы могут быть включены в ставку аренды.
Почему до сих пор нет унификации в формировании пакета услуг? Специалисты склонны списывать это обстоятельство на незрелость рынка. «Подобная ситуация позволяет застройщикам получить за счет операционных издержек дополнительный доход», – считает Юрий Борисов. Для сравнения: на Западе подобные платежи осуществляются по абсолютно прозрачным схемам. Арендатор вносит на расчетный счет некую сумму, покрывающую издержки по операционным расходам. В дальнейшем эта сумма списывается собственником или управляющей компанией по фактическим затратам. А по итогам года или какого­то другого периода времени переходит перерасчет: либо доплачивает арендатор, либо остаток переводится на счет арендатора.
Кроме того, немаловажен здесь и опыт застройщика. Те, для кого это не первый проект, смогут сформировать пакет операционных расходов достаточно четко. Новичку будет сложнее разобраться. Возможно, базовые вещи будут прописаны, а вот про детали (к примеру, кто и как платит за расходный материал для ванных комнат) неопытный инвестор может забыть. И задача арендаторов в такой ситуации – внимательно изучать договор аренды и акцентировать внимание арендодателя на спорных моментах.

Структура цены
Как уже было отмечено, сложившаяся на сегодня ставка по операционным расходам составляет $90–100. Однако эта сумма, по мнению специалистов, не отражает реальные затраты собственника на обслуживание здания. Скорее названная цифра – следствие его доминирующего положения на рынке. По сложившейся практике затратная часть, то есть сумма, которую платит собственник внешней управляющей компании за уборку, охрану и поддержание технических систем здания, на сегодняшний день составляет порядка 70% от названной суммы. Оставшаяся часть, так называемая дельта, может быть потрачена собственником в зависимости от избранной финансовой модели. Так, например, она может служить источником дополнительного дохода, покрывать затраты на страхование, налоговые отчисления, идти в накопительный фонд. Соответственно, если владелец откажется от дополнительного дохода, операционные расходы возможно снизить до $70.
Доминирующее положение собственника можно проиллюстрировать следующим образом. Владелец, пользуясь сложившейся рыночной конъюнктурой – $100 – и дефицитом площадей, снижает затратную часть операционных расходов, к примеру, до 30%. Однако на практике это значит, что обслуживание здания квалифицированно выполняться не будет, следовательно, пострадает арендатор. Парадокс же заключается в том, что даже при заметно некачественном обслуживании площади все равно будут востребованы. «На Западе нет таких высоких операционных расходов. Там эта сумма соответствуют реальным затратам на обслуживание здания – никаких доходных остатков нет, – рассказывает Константин Баранов. – В той же самой Вене здание, стоящее на берегу Дуная, сумасшедшей архитектуры, с неправильным углом фасада, уже в готовом виде сдается по 380 евро/кв. м, включая все операционные расходы. И люди еще говорят, что это дорого».
Теоретически операционные расходы можно снизить, оптимизировав затратную часть. Существует ряд технологий: современное оборудование, эффективные инженерные системы, смежные квалификации персонала и т. д.
По мнению Елены Афиногеновой, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10–20% от затрат на эксплуатацию. Наибольший эффект при этом достигается в том случае, если эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес­планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на жизнеобеспечение здания.
Однако следует отметить, что арендатору по большому счету будет все равно, оптимизированы ли операционные расходы, если он платит фиксированные $100. В этом случае собственник, оптимизируя затратную часть, увеличивает лишь свой доход.

От перемены слагаемых...
Входит ли в операционные расходы вознаграждение управляющей компании или нет? Здесь все зависит от того, какие функции были делегированы собственником управляющей компании. «Если отталкиваться от классического значения термина property management, то в операционные расходы, которые являются, по сути, затратной частью, вознаграждение входить не должно, – считает Константин Баранов. – Хотя здесь стоит учитывать, что некоторые издержки на эксплуатацию здания – к примеру, работы, отданные на аутсорсинг, – будут автоматически включать вознаграждение подрядчика. Но доход управляющей компании, которая несет ответственность за благополучие здания, скорее, будет зависеть не от операционных расходов, а валового арендного дохода, и составит порядка 2–3%. Но поскольку сегодня управляющая компания является эксплуатирующей организацией, то ее вознаграждение находится в теле операционных расходов».
Издержки на страхование (как на имущественное, так и страхование гражданской ответственности УК), налог на имущество и прочие обязательные выплаты также в зависимости от финансовой модели могут быть отнесены к операционным расходам. «Все это по большому счету условности, куда формально отнесена та или иная издержка, – считает Юрий Борисов. – От перемены слагаемых сумма не меняется – все равно эти расходы лягут на плечи арендатора. Главное, чтобы арендная ставка была адекватна рыночной стоимости и соответствовала как качеству помещений, так и уровню предоставляемых услуг. Никто не должен выигрывать на том, что другая сторона некомпетентна в переговорах».

Заключение
Основным фактором, способным изменить подходы к формированию операционных расходов, специалисты называют качественные изменения рынка и смену доминанты собственника в сторону арендатора. «Сегодня, в условиях дефицита предложения, арендатор в большей степени озабочен поиском качественных площадей с удобным месторасположением, хорошей транспортной доступностью, высоким уровнем инфраструктуры и сервиса. Вопросы операционных расходов, таким образом, отходят на второй план и, по сути, не являются предметом торга, – считает Константин Баранов. – Вот когда предложение будет превышать спрос и к арендатору выстроится очередь из застройщиков, тогда и появятся прозрачные финансовые схемы. Все это заставит арендатора относиться к операционным расходам исключительно как к затратной, а не доходной части».
«Конечно, арендодатель везде одинаковый – что здесь, что в Европе или Америке. Просто конкурентный рынок заставил на Западе прийти к цивилизованной системе компенсации операционных издержек. Наш рынок еще не является в полной мере зрелым. Однако со временем, думаю, подобные технологии должны прийти и сюда», – добавляет Юрий Борисов.
Кроме того, стоит обратить внимание на индексацию стоимости арендных платежей и операционных расходов. Сегодня контрагенты предпочитают заключать долгосрочные контракты, и такие экономические факторы, как инфляция и рост стоимости обслуживания, должны учитываться при расчете ставок.