Назад
31 Августа 2008, 20:00
С парковкой для страховки
Ежегодный рост рынка страхования подталкивает страховщиков активно
развивать розничные сети. В перспективе страховщики будут стараться делать офисы более презентабельными, а также открывать все больше точек в торговых центрах и супермаркетах. Уже сейчас участники рынка наперебой жалуются на дефицит качественных помещений, обеспеченных хорошей парковкой, не только
в центре Петербурга, но и в спальных районах.
Скромно и со вкусом
Для успешной работы офис страховой компании должен отвечать целому ряду требований. «Основной критерий отбора помещений для страховщиков – это местоположение, – говорит Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. – Офисы продаж должны располагаться в помещениях стрит-ритейла на проходных местах в центре города или спальных районах в непосредственной близости к метро». Основная часть платежеспособной клиентуры страховщиков проживает в Выборгском и Приморском районах города, где идет наиболее интенсивное жилищное строительство. В центре точками притяжения для страховых компаний остаются станции метро «Садовая», «Гостиный двор», «Чернышевская», «Владимирская» – места наибольшей проходимости. Также, по словам Евгения Гуревича, исполнительного директора СК «Русский мир», в последнее время наметилась тенденция к открытию точек продаж в крупных гипермаркетах и торговых центрах. Есть два варианта присутствия страховых компаний в торговых комплексах, где за счет больших потоков посетителей созданы хорошие условия для продаж, – аренда небольшой площади либо размещение стойки с информационным материалом. Кроме того, страховщики охотно располагаются в автоцентрах или в отделениях крупных банков. Например, у компании СОАО «Регион» в Северо-Западном регионе работают пять филиалов, 20 офисов продаж и девять представительств, а полисы ОСАГО компании можно приобрести в 1800 отделениях Северо-Западного банка Сбербанка России.
«Приоритетом при выборе места дислокации является отсутствие представительств компаний-конкурентов в непосредственной близости от будущего офиса, а также удобство для клиентов: расположение на первом этаже, наличие парковки, вход с главной улицы», – рассказывает Алексей Образцов, директор управления маркетинга Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». С ним соглашается и Максим Кондрашов, заместитель генерального директора СОАО «Регион». Он также подчеркивает важность наличия хорошей парковки, ведь автострахование является одним из самых популярных видов страхования в Петербурге. «Безусловно, при выборе места мы прежде всего руководствуемся удобством подъезда, возможностью для клиента припарковать свой автомобиль, близостью к остановкам общественного транспорта, – говорит г-н Кондрашев. – Что касается организации внутреннего пространства офиса продаж, то необходимы три-четыре отдельных помещения для основных подструктур, а также комнаты для переговоров». Важно, чтобы у офиса был отдельный вход и ухоженный фасад, предусматривающий возможность монтажа вывески, добавляет эксперт.
Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, в свою очередь, отмечает, что к основным требованиям страховых компаний к новому офису можно отнести развитую транспортную инфраструктуру, парковочный индекс – два-четыре парковочных места на 100 кв. м арендуемой площади и хорошую видимость объекта с основных подъездных магистралей (чтобы клиент не проехал нужный адрес, страховые компании размещают свои логотипы как можно выше). Кроме того, компании обращают внимание на технические характеристики здания (наличие дизель-генератора, позволяющего осуществлять бесперебойное электропитание, системы вентиляции и кондиционирования), а также на арендную ставку – в большинстве случаев страховые компании становятся якорными арендаторами и могут рассчитывать на то, что ставка будет ниже рыночной.
Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb, считает, что головной офис компании должен располагаться в здании высокого класса – как правило, в объекте класса А, а офис поддержки и middle office могут размещаться в зданиях класса В и В+. В отличие от банков у страховщиков нет необходимости в дорогих представительских офисах, говорит она. «Внутренняя отделка должна быть минимальной и приемлемой по стоимости, а по качеству соответствовать корпоративным стандартам», – соглашается Дмитрий Большаков, директор петербургского филиала «РЕСО-Гарантия».
Свой или чужой
«Арендные ставки в объектах стрит-ритейла в центре города или в спальных районах рядом со станциями метро отличаются не сильно – такой офис обходится в $1300–1800/кв. м в год в зависимости от размера помещения», – говорит Алексей Лазутин. Полина Макаренко, в свою очередь, оценивает арендную ставку на встроенные помещения, отвечающие требованиям страховщиков, в $1440–3000/кв. м в год. Стоимость аренды помещений на первых этажах в бизнес-центрах иногда может быть выше средней арендной ставки на 10–15%.
Мнения страховщиков о том, во сколько обходится открытие одного офиса, также расходятся: сумма зависит от запросов и корпоративных стандартов компании. Виталий Яковлев, директор управления офисных продаж ООО «РГС-Северо-Запад», оценивает затраты на все необходимые мероприятия (залог, реклама, раскрутка, оргтехника, мебель, ремонт) в сумму около 800 тыс. рублей. А содержание офиса в течение года (зарплата персонала, аренда, реклама) обойдется еще в 1,4 млн рублей, полагает он. По мнению же Дмитрия Большакова, при открытии одной точки можно уложиться и в 200 тыс. рублей. Алексей Образцов полагает, что если помещение не требует ремонта и проведения дополнительных телефонных и интернет-сетей, то первичные затраты выглядят следующим образом: расходы на услуги по поиску помещения с оплатой первого месяца аренды – 200 тыс. рублей, покупка оргтехники и компьютеров (без учета программного обеспечения) – 120 тыс., приобретение мебели – 100 тыс., поиск и обучение персонала – 50 тыс., рекламное оформление (вывеска, указатели, рекламные материалы и прочее) – 250 тыс. рублей.
По словам г-на Лазутина, ремонт страховые компании обычно предпочитают делать самостоятельно – с зачетом в стоимость аренды или с арендными каникулами. Кроме того, к аренде офиса добавляются значительные затраты на отделку и создание необходимой инфраструктуры. «В среднем затраты на отделку составляют от 7 до 10 тыс. рублей за 1 кв. м арендуемой площади. Некоторые собственники бизнес-центров готовы компенсировать в среднем 3 тыс. рублей за 1 кв. м, – рассказывает Дмитрий Кузнецов. – Ко всему этому добавляются затраты на переезд, которые оцениваются в среднем по городу в 1500 рублей за перевоз одного рабочего места». Затраченные средства окупятся не ранее чем через 3–6 месяцев с момента открытия офиса, полагает г-н Образцов. Срок во многом зависит от успешности самой компании, местоположения офиса и объема сопутствующей рекламы.
Страховщики против банкиров
Интересы страховщиков и банкиров при поиске недвижимости часто совпадают. У банков самый востребованный метраж также составляет от 150 до 400 кв. м. В случае, когда компания совмещает в одном месте клиентский и бэк-офис, средняя запрашиваемая площадь, как правило, может составлять около 1500 кв. м. «Спрос на такие помещения растет с каждым годом, по мере выхода крупных западных банков на рынок Петербурга, а также с развитием российских банковских структур», – считает г-жа Макаренко. Банки, у которых широко развита клиентская сеть, рассматривают не только центральные, но и спальные районы города с хорошей транспортной доступностью.
С точки зрения планировки помещений и их оборудования банковский офис ориентируется на требования Центрального Банка РФ к устройству и безопасности депозитарных хранилищ и т. п. «Например, банку под клиентский офис нужно специально оборудованное помещение, обязательно на первом этаже и площадью 200–500 кв. м», – рассказывает Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB.
Помимо страховщиков и банкиров на небольшие проходные помещения претендует целый ряд других игроков: предприятия розничной торговли, сотовые операторы. Дефицит таких объектов особенно ощутим в центре города, а также в сложившихся деловых районах, где страховые компании и ищут свои офисы, рассказывает г-жа Макаренко. А г-н Яковлев считает, что подходящих офисов не хватает и в спальных районах – на первых этажах, на первой линии магистралей.
«На сегодняшний день можно говорить о дефиците помещений, удовлетворяющих полностью требованиям страховых компаний, в том числе и по бюджету», – уверен г-н Кузнецов. По мнению г-на Большакова, это объясняется тем, что предложение по офисам больше соответствует марже прибыли торговой компании, которая выше, чем маржа страховщика. В связи с этим наиболее состоятельные игроки страхового рынка, как и банки, принимают решение инвестировать в собственные девелоперские проекты – именно такой подход позволяет получить большое количество площадей, отвечающих всем требованиям. В частности, группа РЕСО построила 21-этажное здание бизнес-центра в Санкт-Петербурге на Богатырском проспекте, которое будет использоваться страховой компанией «РЕСО-Гарантия» для своих целей, а также как бизнес-центр.
Перспективное сотрудничество
Из-за больших затрат на оборудование офисов банки в половине случаев предпочитают приобретать их в собственность. Страховщики, у которых требования к безопасности офисов гораздо менее жесткие, в основном выступают арендаторами – в структуре обитателей бизнес-центров, например, они занимают примерно 10%. В связи с этим для девелоперов страховые компании – всегда желательные партнеры.
«Рынок страхования активно развивается, поэтому стоит ожидать и дальнейшего органического роста страховых сетей. Грамотные девелоперы, которые уже имеют в качестве арендаторов такие компании, учитывают развитие их бизнеса в своих планах, – говорит г-н Кузнецов. – Многие понимают ценность таких клиентов, поскольку найти им замену будет очень не просто и это займет много сил и времени».
Скорее всего, в ближайшей перспективе страховые офисы будут укрупняться, станут презентабельнее, серьезнее, а небольшие точки будут закрываться, полагает Виталий Яковлев. «Расширится сотрудничество с банками и туристическими компаниями, которые предъявляют к деловой недвижимости примерно те же требования, что и страховщики, появится больше «финансовых супермаркетов». Найти подходящее для работы помещение все труднее, и хочется, чтобы строительные компании учитывали наши потребности, подготавливая первые этажи жилых и коммерческих зданий под офисную аренду. Уверен, что такие помещения простаивать не будут», – заключает эксперт.
Для успешной работы офис страховой компании должен отвечать целому ряду требований. «Основной критерий отбора помещений для страховщиков – это местоположение, – говорит Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. – Офисы продаж должны располагаться в помещениях стрит-ритейла на проходных местах в центре города или спальных районах в непосредственной близости к метро». Основная часть платежеспособной клиентуры страховщиков проживает в Выборгском и Приморском районах города, где идет наиболее интенсивное жилищное строительство. В центре точками притяжения для страховых компаний остаются станции метро «Садовая», «Гостиный двор», «Чернышевская», «Владимирская» – места наибольшей проходимости. Также, по словам Евгения Гуревича, исполнительного директора СК «Русский мир», в последнее время наметилась тенденция к открытию точек продаж в крупных гипермаркетах и торговых центрах. Есть два варианта присутствия страховых компаний в торговых комплексах, где за счет больших потоков посетителей созданы хорошие условия для продаж, – аренда небольшой площади либо размещение стойки с информационным материалом. Кроме того, страховщики охотно располагаются в автоцентрах или в отделениях крупных банков. Например, у компании СОАО «Регион» в Северо-Западном регионе работают пять филиалов, 20 офисов продаж и девять представительств, а полисы ОСАГО компании можно приобрести в 1800 отделениях Северо-Западного банка Сбербанка России.
«Приоритетом при выборе места дислокации является отсутствие представительств компаний-конкурентов в непосредственной близости от будущего офиса, а также удобство для клиентов: расположение на первом этаже, наличие парковки, вход с главной улицы», – рассказывает Алексей Образцов, директор управления маркетинга Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». С ним соглашается и Максим Кондрашов, заместитель генерального директора СОАО «Регион». Он также подчеркивает важность наличия хорошей парковки, ведь автострахование является одним из самых популярных видов страхования в Петербурге. «Безусловно, при выборе места мы прежде всего руководствуемся удобством подъезда, возможностью для клиента припарковать свой автомобиль, близостью к остановкам общественного транспорта, – говорит г-н Кондрашев. – Что касается организации внутреннего пространства офиса продаж, то необходимы три-четыре отдельных помещения для основных подструктур, а также комнаты для переговоров». Важно, чтобы у офиса был отдельный вход и ухоженный фасад, предусматривающий возможность монтажа вывески, добавляет эксперт.
Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, в свою очередь, отмечает, что к основным требованиям страховых компаний к новому офису можно отнести развитую транспортную инфраструктуру, парковочный индекс – два-четыре парковочных места на 100 кв. м арендуемой площади и хорошую видимость объекта с основных подъездных магистралей (чтобы клиент не проехал нужный адрес, страховые компании размещают свои логотипы как можно выше). Кроме того, компании обращают внимание на технические характеристики здания (наличие дизель-генератора, позволяющего осуществлять бесперебойное электропитание, системы вентиляции и кондиционирования), а также на арендную ставку – в большинстве случаев страховые компании становятся якорными арендаторами и могут рассчитывать на то, что ставка будет ниже рыночной.
Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb, считает, что головной офис компании должен располагаться в здании высокого класса – как правило, в объекте класса А, а офис поддержки и middle office могут размещаться в зданиях класса В и В+. В отличие от банков у страховщиков нет необходимости в дорогих представительских офисах, говорит она. «Внутренняя отделка должна быть минимальной и приемлемой по стоимости, а по качеству соответствовать корпоративным стандартам», – соглашается Дмитрий Большаков, директор петербургского филиала «РЕСО-Гарантия».
Свой или чужой
«Арендные ставки в объектах стрит-ритейла в центре города или в спальных районах рядом со станциями метро отличаются не сильно – такой офис обходится в $1300–1800/кв. м в год в зависимости от размера помещения», – говорит Алексей Лазутин. Полина Макаренко, в свою очередь, оценивает арендную ставку на встроенные помещения, отвечающие требованиям страховщиков, в $1440–3000/кв. м в год. Стоимость аренды помещений на первых этажах в бизнес-центрах иногда может быть выше средней арендной ставки на 10–15%.
Мнения страховщиков о том, во сколько обходится открытие одного офиса, также расходятся: сумма зависит от запросов и корпоративных стандартов компании. Виталий Яковлев, директор управления офисных продаж ООО «РГС-Северо-Запад», оценивает затраты на все необходимые мероприятия (залог, реклама, раскрутка, оргтехника, мебель, ремонт) в сумму около 800 тыс. рублей. А содержание офиса в течение года (зарплата персонала, аренда, реклама) обойдется еще в 1,4 млн рублей, полагает он. По мнению же Дмитрия Большакова, при открытии одной точки можно уложиться и в 200 тыс. рублей. Алексей Образцов полагает, что если помещение не требует ремонта и проведения дополнительных телефонных и интернет-сетей, то первичные затраты выглядят следующим образом: расходы на услуги по поиску помещения с оплатой первого месяца аренды – 200 тыс. рублей, покупка оргтехники и компьютеров (без учета программного обеспечения) – 120 тыс., приобретение мебели – 100 тыс., поиск и обучение персонала – 50 тыс., рекламное оформление (вывеска, указатели, рекламные материалы и прочее) – 250 тыс. рублей.
По словам г-на Лазутина, ремонт страховые компании обычно предпочитают делать самостоятельно – с зачетом в стоимость аренды или с арендными каникулами. Кроме того, к аренде офиса добавляются значительные затраты на отделку и создание необходимой инфраструктуры. «В среднем затраты на отделку составляют от 7 до 10 тыс. рублей за 1 кв. м арендуемой площади. Некоторые собственники бизнес-центров готовы компенсировать в среднем 3 тыс. рублей за 1 кв. м, – рассказывает Дмитрий Кузнецов. – Ко всему этому добавляются затраты на переезд, которые оцениваются в среднем по городу в 1500 рублей за перевоз одного рабочего места». Затраченные средства окупятся не ранее чем через 3–6 месяцев с момента открытия офиса, полагает г-н Образцов. Срок во многом зависит от успешности самой компании, местоположения офиса и объема сопутствующей рекламы.
Страховщики против банкиров
Интересы страховщиков и банкиров при поиске недвижимости часто совпадают. У банков самый востребованный метраж также составляет от 150 до 400 кв. м. В случае, когда компания совмещает в одном месте клиентский и бэк-офис, средняя запрашиваемая площадь, как правило, может составлять около 1500 кв. м. «Спрос на такие помещения растет с каждым годом, по мере выхода крупных западных банков на рынок Петербурга, а также с развитием российских банковских структур», – считает г-жа Макаренко. Банки, у которых широко развита клиентская сеть, рассматривают не только центральные, но и спальные районы города с хорошей транспортной доступностью.
С точки зрения планировки помещений и их оборудования банковский офис ориентируется на требования Центрального Банка РФ к устройству и безопасности депозитарных хранилищ и т. п. «Например, банку под клиентский офис нужно специально оборудованное помещение, обязательно на первом этаже и площадью 200–500 кв. м», – рассказывает Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB.
Помимо страховщиков и банкиров на небольшие проходные помещения претендует целый ряд других игроков: предприятия розничной торговли, сотовые операторы. Дефицит таких объектов особенно ощутим в центре города, а также в сложившихся деловых районах, где страховые компании и ищут свои офисы, рассказывает г-жа Макаренко. А г-н Яковлев считает, что подходящих офисов не хватает и в спальных районах – на первых этажах, на первой линии магистралей.
«На сегодняшний день можно говорить о дефиците помещений, удовлетворяющих полностью требованиям страховых компаний, в том числе и по бюджету», – уверен г-н Кузнецов. По мнению г-на Большакова, это объясняется тем, что предложение по офисам больше соответствует марже прибыли торговой компании, которая выше, чем маржа страховщика. В связи с этим наиболее состоятельные игроки страхового рынка, как и банки, принимают решение инвестировать в собственные девелоперские проекты – именно такой подход позволяет получить большое количество площадей, отвечающих всем требованиям. В частности, группа РЕСО построила 21-этажное здание бизнес-центра в Санкт-Петербурге на Богатырском проспекте, которое будет использоваться страховой компанией «РЕСО-Гарантия» для своих целей, а также как бизнес-центр.
Перспективное сотрудничество
Из-за больших затрат на оборудование офисов банки в половине случаев предпочитают приобретать их в собственность. Страховщики, у которых требования к безопасности офисов гораздо менее жесткие, в основном выступают арендаторами – в структуре обитателей бизнес-центров, например, они занимают примерно 10%. В связи с этим для девелоперов страховые компании – всегда желательные партнеры.
«Рынок страхования активно развивается, поэтому стоит ожидать и дальнейшего органического роста страховых сетей. Грамотные девелоперы, которые уже имеют в качестве арендаторов такие компании, учитывают развитие их бизнеса в своих планах, – говорит г-н Кузнецов. – Многие понимают ценность таких клиентов, поскольку найти им замену будет очень не просто и это займет много сил и времени».
Скорее всего, в ближайшей перспективе страховые офисы будут укрупняться, станут презентабельнее, серьезнее, а небольшие точки будут закрываться, полагает Виталий Яковлев. «Расширится сотрудничество с банками и туристическими компаниями, которые предъявляют к деловой недвижимости примерно те же требования, что и страховщики, появится больше «финансовых супермаркетов». Найти подходящее для работы помещение все труднее, и хочется, чтобы строительные компании учитывали наши потребности, подготавливая первые этажи жилых и коммерческих зданий под офисную аренду. Уверен, что такие помещения простаивать не будут», – заключает эксперт.
Назад
Загрузка...