Мечта по дому

Говорят, победителей не судят. Но прежде чем проект Dream House стал таковым, его подробно обсудили. Дискуссия по этому объекту была едва ли не единственной на вялотекущем заседании комитета по торговой недвижимости в Москве. «Это неоднозначный проект. Его нельзя сравнивать с другими торговыми центрами, как нельзя, например, сравнивать разных животных», – сомневались российские специалисты. «Но здесь есть мысль, есть оригинальная идея», – настаивали иностранные эксперты. После небольшой словесной баталии комитет разделился на два лагеря: одни голосовали за идею, другие сомневались в ее жизнеспособности. В результате победила... мечта.

По следам старика Хоттабыча
Домом­мечтой Dream House был с самого начала. «Инвесторы не ставили перед собой задачу экономить на всем, поэтому в результате получился очень красивый проект, куда не стыдно пригласить жен, детей, партнеров по бизнесу», – говорит Майкл Белтон, президент и управляющий директор компании Storm Properties (в 2002 году – управляющий директор CMI Development). В 2002 году, когда работа над проектом только началась, один из совладельцев будущего торгового центра Игорь Сосин являлся акционером сети «Старик Хоттабыч» (сейчас г­н Сосин развивает в России сеть OBI). Профессиональная деятельность одного из «родителей» будущего центра во многом определила судьбу последнего. «На момент привлечения CMI Development инвесторы не знали, какой именно торговый центр имеет смысл строить на данном участке, – вспоминает Майкл Белтон. – Учитывая тот факт, что участок находится на Рублево­Успенском шоссе, концепции центра могли быть различными. Но один из инвесторов обратил внимание, что порядка 80% всех поставок строительных и отделочных материалов приходится на Рублево­Успенское шоссе и Одинцово. Таким образом, возникла идея строительства специализированного торгового центра, где будут продаваться эксклюзивная мебель и предметы интерьера». Но прежде чем стать концепцией, эта идея нуждалась в дополнительных обоснованиях. С этой целью к работе над проектом была привлечена компания Stiles & Riabokobylko (ныне Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko), которая, по словам Наталии Орешиной, директора отдела торговой недвижимости компании, порекомендовала участникам проекта построить... классический ТЦ. «Мы предлагали построить качественный торговый центр с супермаркетом и торговой галереей, кафе и детской площадкой, с красивыми и стилизованными интерьерами, ориентированными на жителей Рублевки, – поясняет г­жа Орешина. – Однако собственник решил придерживаться иной концепции».
Впрочем, объект стоимостью несколько десятков миллионов долларов заслуживал не только теоретических оценок, но и тщательных маркетинговых исследований, которые должны были указать инвестору наиболее прибыльное направление развития проекта. По словам Майкла Белтона, выполнение этой задачи было возложено на маркетинговое агентство. Его специалисты провели опрос людей на дорогих машинах у бензозаправок Рублево­Успенского шоссе и в расположенном поблизости фитнес­центре World Class. «Мы ознакомились с маркетинговыми исследованиями, проведенными перед строительством Dream House, – рассказывает Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка CB Richard Ellis. – Нам они показались недостаточно репрезентативными. Это стало одной из причин, по которой мы не стали заниматься сдачей в аренду площадей центра, когда из проекта вышла компания Stiles & Riabokobylko». Между тем опрос автовладельцев и спортсменов показал, что вблизи своего дома они в первую очередь хотят видеть хороший супермаркет и магазин товаров для дома и сада. Однако в начальной концепции центра супермаркет как раз предусмотрен не был. «Планировалось строительство специализированного торгового центра, основным ассортиментом которого стала бы мебель и аксессуары для интерьера, – рассказывает Анна Панкратова, генеральный директор ЗАО «Дрим Хаус». – Супермаркет «Азбука вкуса» на минус первом этаже появился на более позднем этапе реализации проекта».
Также в ходе сдачи площадей в ТЦ «осели» аптека, магазин по продаже элитных сортов чая, сеть «Пурпурный Легион», магазин товаров для животных Cats&Dogs, магазин игрушек «Мир Барби», сеть «Белый Ветер». В результате почти четверть площадей была сдана «неконцептуальным» арендаторам, и у игроков московского ритейла это вызвало сомнения в успешности проекта. Управляющих центра подобный скептицизм не смущает. «Причина появления сопут­ствующих арендаторов не в слабой привлекательности объекта, – улыбается Анна Панкратова. – Как ни банально, проблема в кадрах. Впрочем, сегодня наличие в центре, например, аптеки и бутика электроники вполне оправданно. Кстати, последняя вакантная площадь в Dream House была сдана фирменному магазину компании Panasonic, которая напрямую будет продавать здесь свое оборудование для системы «умный дом» и инновационные домашние кинотеатры». «Надо сказать, что требования, предъявляемые потенциальным арендаторам, были довольно жесткие, – комментирует Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании «Новое качество», эксклюзивного брокера на проекте. – Во­первых, компания­арендатор должна была соответствовать концепции торгового центра. Во­вторых, предлагаемый ассортимент товаров одного арендатора не должен пересекаться с ассортиментом другого. В­третьих, это должны быть только официальные дилеры мировых брендов. Но невзирая на такой жесткий отбор, объект полностью сдан в аренду».

Иных уж нет, а те далече
Но... нет дыма без огня. Сдача площадей торгового центра в аренду далась участникам проекта очень трудно. Этот ТЦ пережил три волны брокериджа: на ранней стадии им на эксклюзивных правах занималась компания Stiles & Riabokobylko, затем собственники попытались сдать Dream House самостоятельно, и, наконец, объект был доверен компании «Новое качество». Таким образом, срок экспозиции площадей составил 4 года (с 2002 по 2006­й). На дефицитном рынке почти что рекорд.
По мнению Нины Новиковой, быстрой сдаче площадей не способствовали ни жесткая специализация объекта, ни довольно амбициозные ставки аренды. С этим мнением целиком согласна и Наталья Орешина. Один из бывших участников проекта, пожелавший остаться неназванным, рассказал CRE, как формировались ставки аренды: «На предварительных переговорах собственники выяснили у потенциальных арендаторов, сколько те готовы платить. После этого произвели «наценку», добавили НДС и получили запредельные для рынка ставки».
Иной версией происхождения ставок поделилась с нами г­жа Панкратова: «Мы долго не могли выяснить у наших консультантов, какие ставки будут приемлемыми на данном объекте. На все наши расспросы нам отвечали: «А сколько вы хотите?» Профессиональную рекомендательную консультацию мы получили в компании «Новое качество», которая стала эксклюзивным брокером ТЦ». Кстати, управляющие ТЦ запредельными ставки на своем объекте не считают, иногда даже кажется, что здесь гордятся тем, что объект удалось сдать по цене «выше среднего». А Вячеслав Лимонов абсолютно уверен в том, что еще имеется и потенциал роста на 3–5%. По словам Анны Панкратовой, средневзвешенная ставка по Dream House составляет $1600/кв. м в год. Правда, в эту цифру уже включен НДС, а стоимость эксплуатации оценена собственниками на удивление скромно – $188/кв. м в год. «Разумеется, часть расходов по эксплуатации мы покрываем за свой счет, равно как и весь рекламный бюджет центра, который сегодня составляет $1 млн.», – поясняет г­жа Панкратова.
Впрочем, на срок сдачи площадей в аренду повлиял отнюдь не пресловутый вопрос цены. Как оказалось, в жестком торговом бизнесе еще осталось место простым человеческим отношениям. «На рынке элитной мебели и аксессуаров между серьезными игроками царит довольно жесткая конкуренция. Одни компании попросту отказались «садиться» вместе со своими конкурентами, а другие образовали своеобразную арендаторскую коалицию, чтобы добиться от собственника более лояльных условий аренды», – добавляет директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Наткнувшись на стену человеческого непонимания, собственники стали проявлять инициативу. Одним из первых арендаторов, который cнял площади, минуя брокера, стал ресторан Correa’s, который расположился на минус первом этаже ТЦ. «Значимые игроки ресторанного бизнеса убедили нас в том, что на верхний этаж посетители ресторана подниматься не станут, поэтому мы разместили его на нижнем уровне, и здесь образовалось некое тусовочное место», – пояснила генеральный директор ЗАО «Дрим Хаус».
Учитывая обычную практику размещения предприятий питания на верхних этажах ТЦ, утверждение, безусловно, спорное, но благодаря этому решению минус первый этаж центра выглядит как первый, а не как подземный уровень.
Изучая историю реализации Dream House, обнаруживаешь довольно интересный факт – подавляющее большинство причастных к проекту специалистов ныне работают в компаниях с иными названиями. Но, невзирая на смену «бренда», каждый участник проекта до сих пор гордится своим вкладом в этот объект. И небезосновательно.

Фальшивая перспектива
Несмотря на спорную маркетинговую стратегию и трудности в процессе сдачи площадей, мало кто на рынке рискнет назвать Dream House некачественным проектом. Дело в том, что инвесторы подошли к его реализации на редкость собранно и последовательно. В частности, по словам Анны Панкратовой, все сторонние компании (девелопер, консультант, генподрядчик, брокер) выбирались исключительно на основе тендера.
Кроме того, чтобы исследовать новую для России концепцию торгового центра, инвестор отправил представителей консалтинговой и девелоперской компаний «за тридевять земель» на поиски аналога. Таковой был найден в Германии – им оказалась сеть торговых центров Stilwerk, что в переводе с немецкого означает «модная работа». «Сеть Stilwerk объединяет 4 торговых центра в Германии. Это дизайнерские дома, где продаются товары для создания интерьеров, – рассказывает Майкл Белтон. – Принципиальное отличие немецких Stilwerk от Dream House заключается в местоположении объектов, в Германии они находятся в центрах городов». Наталья Орешина, в свою очередь, находит более значительное отличие немецких прототипов: «Stilwerk – это площадка для производителей, нечто вроде show room­центра, где фабрики напрямую продают свой товар». «Я бы не стала утверждать, что все площади в Stilwerk находятся в аренде у фабрик­производителей, часть площадей также сдается в аренду торговым компаниям, – возражает г­жа Панкратова. – Изучая опыт наших немецких коллег, мы даже думали о приобретении франшизы».
Между тем приверженность инвестора и девелопера единожды выбранному курсу замечательным образом сказалась на качестве архитектуры Dream House. Примечательно, что участники рынка, споря по разным вопросам относительно Dream House, всегда сходятся в одном – построен центр отменно. «Достаточно обратить внимание на латунные таблички, которые унифицированы для всех арендаторов. Даже в таких, казалось бы, мелочах проявляется общий стиль цен­тра», – отмечает Вячеслав Лимонов.
И это неудивительно, ведь планировалось, что Dream House станет центром притяжения для всех дизайнеров и архитекторов столицы. А добиться признания у этой целевой аудитории ой как непросто! «При создании архитектурной концепции важно было органично вписать новый объект в окружающий ландшафт. При этом следовало учитывать, что объект находится не в агрессивной среде города, а в более мягких условиях загородной жизни, – рассказывает Дмитрий Воскобойников, ведущий архитектор Swanke Hayden Connell Architects (ранее работавший в компании Murray O’Laoire). – Создавая внутреннюю атмосферу, мы стремились к тому, чтобы она была спокойной и домашней, но в то же время впечатляющей». По словам г­на Воскобойникова, наилучшим материалом, отвечающим всем требованиям, является дерево, которое нередко используют для создания уютной атмосферы в загородных домах. Дерево в доме­мечте используется на стенах, полах и даже в конструкциях кровли атриума.
О кровельном решении, впрочем, стоит сказать отдельно. «Кровля стала самым затратным элементом», – поднимает глаза к «стеклянному небу» Анна Панкратова. «Атриум в торговом центре лежит на клееных балках, на тот момент подобное решение не применялось больше нигде в столице, – вносит ясность Дмитрий Воскобойников. – А остекление самого атриума создано при помощи специальных стеклопакетов, которые не позволяют кровле перегреваться в жару и переохлаждаться в морозы». «Инвесторы не стремились экономить на качестве строительства, стоимость квадратного метра в Dream House превышала цены по Москве в среднем на 30%», – замечает Майкл Белтон. «Именно строительный бюджет был самым болезненным ограничением архитектурной мысли. Нам приходилось идти на целый ряд компромиссов в подборе важных архитектурных компонентов, комплектующих и строительных материалов, затрачивать огромное количество времени на контроль за качеством строительных работ. Я считаю большим достижением, что в рамках существующего бюджета удалось получить объект такого уровня. Это наглядно продемострировало добавочную стоимость адекватных архитектурных решений», – возражает Дмитрий Воскобойников.
Участок, с которым пришлось работать архитекторам, между тем был далек от идеала. «Непосредственно в центре него располагается трансформаторная будка, переносить которую было нецелесообразно из­за дополнительных временных и денежных затрат. Однако ее наличие ставило под вопрос возможность организации подъезда к центру, к тому же она частично заслоняла его фасад», – рассказывает г­н Воскобойников. Чтобы объект хорошо просматривался с трассы, архитекторам пришлось потрудиться особо. Дело в том, что дорога в районе участка уходит в овраг, поэтому при подъезде на Рублево­Успенском шоссе центр практически не виден. Чтобы нивелировать ситуацию, архитекторы создали две доминанты – два стеклянных угла крыши, один из которых «смотрит» на трассу, второй – акцентирует главный вход. «Пространственный объем, который создает атриум, поддерживают окна в шоу­румах, – говорит Дмитрий Воскобойников. – Благодаря этим решениям пространство ТЦ визуально было расширено и создана фальшивая перспектива, которая позволяет посетителям центра «свободно дышать».
Девелопер заранее определил количество магазинов, и в процессе проектирования проект кардинально не менялся. Однако абсолютно гладким строительство центра не было. Как и многие проекты коммерческой недвижимости, Dream House был задержан по срокам ввода на полгода. «Проект этого ТЦ уникален и сложен – он включал в себя множество решений, применяемых у нас в стране впервые. К сожалению, генеральный подрядчик – компания «Рe­Бау» – не смог завершить все работы в согласованные сроки, из­за чего центр был открыт позднее, чем нами планировалось», – комментирует срыв сроков Андрей Соколов, генеральный директор компании «Некст Девелопмент» – девелопер проекта Dream House (сменившая CMI­Development на стройплощадке). Сегодня инвесторы ведут судебную тяжбу с генподрядной организацией.

Мечтать не вредно
Оценить перспективы торгового центра­мечты довольно трудно. С одной стороны, аналитики рынка до сих пор сомневаются в успешности проекта и прочат ему, как и многим объектам, построенным на Рублевке в эпоху увлечения сегментом luxury, закрытие на реконцепт. С другой – участники проекта в один голос заявляют о его успешности. «Опыт реализации данного объекта настолько удачен, что сегодня мы пришли к выводу, что накопленные знания следует применить уже на следующем объекте», – рассказал о перспективах компании Андрей Соколов. Пока девелоперы не вдаются в детали, рассказывая о будущем проекте. Однако, по словам г­на Соколова, концепция центра останется прежней, но его площадь будет увеличена. «У нас есть идея построить в составе торгового центра небольшое количество офисных площадей, чтобы сдавать их в аренду дизайн­студиям и архитектурным мастерским. Но пока это лишь задумка», – приоткрыла завесу тайны Анна Панкратова.
Что же касается уже построенного объекта, то в ближайшее время управляющие планируют усилить его маркетинговую политику. С этой целью вдоль Рублево­Успенского шоссе уже выкуплены рекламные места. Кроме того, в самом ТЦ планируется ряд мероприятий, которые должны привлечь сюда молодых дизайнеров интерьеров и архитекторов, также выходит собственное печатное издание и открыта детская школа дизайна Dream House Kids.
По словам Дмитрия Воскобойникова, все участники проекта, работая на Dream House, стремились совершить прыжок в будущее. И, по мнению сторонних наблюдателей, слегка опередили свое время. Но ведь не зря же этот центр зовется мечтой...