Торговый центр в стиле кантри

За околицей
Обитатели коттеджных поселков, уезжая из мегаполиса в поисках тишины и уединения, как правило, через некоторое время ими пресыщаются. Торгово­развлекательный центр всего Московского региона – Москва. Области же, за исключением, может, городов­спутников, достаются крохи. За покупками и развлечениями приходится или ездить в столицу, или пользоваться услугами местных рынков и магазинчиков. Крупных же ТРЦ за городом всего два: «Мега» и «Мега­2», но они расположены рядом с МКАД и работают в основном «на Москву». «Несмотря на то что такие центры сегодня очень востребованы и успех уже существующих очевиден, в России этот рынок только начал нормально развиваться, и российские девелоперы пока участвуют в нем не так активно, – говорит Наталья Чукаева, директор Департамента маркетингового анализа Управляющей компании «Масштаб». – Идею строительства крупного загородного ТРЦ осуществила компания IKEA в тот момент, когда перспективы вложения денег в такой проект для отечественных девелоперов казались очень и очень сомнительными».
Чтобы торговый центр, расположенный далеко от Москвы, стал востребованным, нужно предложить в качестве якорной идеи что­то очень притягательное. Ведь залог успеха любого центра – удачная концепция, которая точно обосновывает потребительские потоки. Нужен серьезный стимул, чтобы специально выезжать туда за покупками. Это может быть магазин товаров специального назначения, к примеру, садово­огородный инвентарь. Якорной ориентацией может служить и развлекательная составляющая – кинотеатр, боулинг, рестораны. Это может быть и узконаправленная специализация – мебель, автомобили. Пока такие центры строятся в основном у линии МКАД. Второй вариант – когда ТРЦ расположен рядом с крупным жилым образованием, которое обеспечивает потоки покупателей. Но до недавнего времени больших проектов за городом, которые работали бы на жителей коттеджных поселков, не было. В первую очередь потому, что не было настолько крупных загородных поселков. «География расположения коттеджных поселков практически на всех направлениях складывается стихийно, поэтому о существовании крупных торговых центров в Подмосковье говорить пока рано», – полагает г­жа Чукаева.

Вместе тесно
На заре туманной юности коттеджного строительства об инфраструктуре не шло и речи. Постепенно требования покупателей выросли, минимальный набор инфраструктуры включал магазин, детский клуб, детские и спортивные площадки. «Следует отметить, что понятие ТРЦ в поселке возникло совсем недавно, только в 2001–2002 годах стала появляться первая информация от девелоперов, что они планируют возводить в поселках комплексы», – говорит Ирина Мошева, директор по маркетингу и PR компании «Сапсан».
Общественные центры строились, как правило, в составе коттеджного поселка, и предполагалось, что пользоваться ими будут исключительно жители поселка. Честь довольно сомнительная, поскольку расходы на содержание ложились на их плечи. Кроме того, из­за недостаточной заполняемости магазины, спортивные центры не приносили прибыли. В таком поселке на небольшой территории около 5–7 га, по мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ­Недвижимость», в лучшем случае будет работать магазин. Сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным. «Многие поселки обещают большую инфраструктуру внутри себя, – продолжает тему Павел Трейвас, заместитель директора департамента реализации корпорации «ИНКОМ­Недвижимость». – Но это маловероятно. Стандартные 300 домов не смогут обеспечить элитный уровень сервиса, к которому такие жители привыкли. Соответственно, или повышаются коммунальные платежи, или девелопер до какого­то момента несет убытки. А потом или перестраивает помещения, или «скидывает» расходы на жителей».
Поэтому тенденцией последних лет стало отделение спортивно­развлекательно­торговой части коттеджного поселка от его жилой части. «Сейчас девелоперы стараются разгрузить инфраструктуру поселков, чтобы жильцы не платили за ее содержание, – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра­недвижимость». – Поэтому новые поселки стараются строить вблизи инфраструктурных центров. И наоборот, девелоперы при поиске места для ТРЦ учитывают существующую заселенность района и перспективы его развития». «Вынос инфраструктуры за территорию поселка позволяет существенно снизить эксплуатационные расходы жителей поселка и увеличить доходы от торгово­развлекательных объектов за счет привлечения жителей соседних поселков», – добавляет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. По информации Натальи Чукаевой, если обычно в коттеджных поселках бизнес­класса за управление поселком жители платят около $250 в месяц (сюда входит уборка территории, охрана и другие услуги без коммунальных платежей), то в таком же поселке, на территории которого расположены объекты инфраструктуры, ежемесячная плата за обслуживание составляет около $450–600.
Создание концепции подмосковного ТРЦ происходит на основе маркетингового анализа потребительской среды и конкурентного поля. С учетом того, что посещаемость центра по определению будет ниже, чем в Москве. «В Подмосковье вопрос успеха центра также обусловлен его расположением, – говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка «Величъ». – Но в первую очередь он зависит от числа потенциальных клиентов, проживающих в пределах транспортной доступности». Пока такие комплексы построены только на Рублево­Успенском шоссе. Сейчас подобные единичные объекты появляются на динамично развивающемся направлении Москва–Рига. «На втором месте стоит наличие какой­либо изюминки, уникального конкурентного компонента комплекса, – добавляет г­н Кирилловский. – Это может быть поле для гольфа, большой бассейн, трасса для картинга и т.п.».
Доходность подобных проектов сегодня оценить достаточно сложно, поскольку рынок коммерческой недвижимости Подмосковья еще не сформировался. «Однако, по примерным подсчетам, рентабельность строительных проектов коммерческой недвижимости может составлять 18–20%», – полагает Марина Маркарова.
Инфраструктура комплексов в рамках коттеджных поселков зависит от уровня самого поселка. В поселках высокого класса, по словам Чукаевой, большие магазины не востребованы – жители покупают товары в Москве, в дорогих супермаркетах. Жители же поселков эконом­ и бизнес­класса совершают покупки в небольших ТЦ, где можно приобрести все самое необходимое. «В принципе, развитая внутренняя инфраструктура может включать в себя спорткомплекс с бассейном (фитнес­центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан и супермаркет, – резюмирует Марина Маркарова. – Но отсутствие некоторых перечисленных объектов возможно, если они уже построены в непосредственной близости к поселку (не далее 1 км). Также очень важно наличие школы недалеко от поселка».
В поселке «Величъ» считают, что набор необходимых объектов намного больше. В него, помимо бассейна и сауны, включены ресторан со сценой, гостиница, каминный зал и пр.
Далеко не все застройщики считают необходимым наличие в поселках развитой инфраструктуры. По данным корпорации «ИНКОМ­Недвижимость», ею пользуются не более 10% их обитателей. «Например, в поселке «Гринфилд» не все объекты инфраструктуры будут расположены на его территории, – рассказывает Павел Трейвас. – Внутри поселка раскинется огромный ландшафтный парк (5 га) с системой прудов (2 га), где будут площадки для мини­гольфа, детские площадки и т.д. Также планируется построить здание в виде замка, где разместятся минимаркет, ресторан и бильярд. Но в 500 м от поселка, у дороги, выделена огромная площадь под инфраструктуру (100 га), на которой будут построены торговый и спортивный комплексы, школа, конный комплекс, ресторан и многое другое».

Оживленный «пятачок»
Подмосковье сегодня все так же ненасыщено инфраструктурой. Исключение составляет лишь «правительственная» трасса – Рублево­Успенская. Историческая популярность этой дороги у властей предержащих способствовала появлению здесь санаториев, домов отдыха еще в советские времена. Позже массовая застройка Рублевки дорогими коттеджами привлекла внимание девелоперов, и начали появляться объекты коммерческой недвижимости. Именно здесь в первую очередь стала развиваться инфраструктура при поселках. Но вскоре эта тенденция сошла на нет, так как активно строились отдельно стоящие объекты, предназначенные для всех жителей шоссе. Так появилось самое знаменитое место на Рублевке – Barvikha Luxury Village, торговый центр «Жукоffка Плаза», в конце позапрошлого года было закончено строительство дизайн­центра Dream House площадью около 13 тыс. кв. м. Недалеко от деревни «Усово» планируется строительство торгового комплекса площадью 25 тыс. кв. м.
Жители коттеджных поселков, расположенных на других направлениях, обычно «привязаны» к инфраструктуре ближайших городов. Такие крупные автономные спортивно­развлекательные центры, как «Волен», «Яхрома», «Парк Экстрим» и т.д., достаточно редки и сосредоточены в основном на севере Подмосковья, по Дмитровскому шоссе.
Обитателям поселков вдоль новых трасс – Новорижской, Новокаширской, Симферопольской – сложнее: дороги строились в обход городов и, соответственно, нынешних ТРЦ. В более выигрышном положении оказалось престижное Новорижское шоссе. В связи с большим спросом на коттеджи по этому направлению здесь сейчас активно строятся объекты инфраструктуры.
Одним из наиболее примечательных проектов эксперты называют торгово­развлекательный комплекс «Павлово Подворье». Он является частью большого проекта «Павлово» инвестиционно­девелоперской группы «Открытые инвестиции» (ОПИН), включающего в себя элитный поселок «Павлово», «Павлово­2», павловскую школу и общественный комплекс. Первым появился большой поселок «Павлово» более чем на 200 домов. Для России и Подмосковья, в частности, такой масштаб коттеджной застройки непривычен. «Три года назад такого рода поселков – элитных и при этом рассчитанных на большое количество домов, – не было, – говорит Аркадий Калачников, заместитель генерального директора группы компаний ОПИН. – На Западе подобные проекты не редкость, на российском же рынке мы были одними из первых». Естественно, при появлении такого рода крупных проектов возникает необходимость обустройства рекреационной и торгово­развлекательной зоны. Уже через год после начала строительства поселка «Павлово» стартовал проект ТРК «Павлово Подворье» на площади около 15 га. Комплекс состоит из трех частей: культурно­развлекательной, спортивной и торговой.
Первая включает концертный зал под открытым небом с хорошей акустикой, способный вместить несколько сотен зрителей, а кроме того, боулинг­клуб и рестораны. Мультифункциональный развлекательный комплекс «Космик» предлагает боулинг, бильярд, спорт­бары с просмотром спортивных соревнований, детские площадки. Для активного досуга запланированы корты, бассейн, тренажерный зал, SPA­зона, фитнес­центр в спортивной части. В «Павловом Подворье» будет работать фитнес­клуб известной сети World Class. Торговая часть включает супермаркет, фуд­корд, галерею бутиков и открытый рынок, подчеркивающий загородный стиль комплекса. Предполагается, что якорным арендатором станет одна из крупнейших ритейловых сетей. Кроме супермаркета в ТЦ будут работать аптека, химчистка, прачечная, ремонт обуви, а также многочисленные магазины. Также планом предусмотрено создание площадки, предназначенной исключительно для отдыха. На ее территории планируется обустроить дендропарк или мини­гольф.
Концепция комплекса предполагает открытый формат – «Павлово Подворье» рассчитано не только на жителей «Павлово», но и на окрестные поселки. «По соседству заложено порядка 15 проектов поселков, но ни у одного нет такой инфраструктурной составляющей, – рассказывает Аркадий Калачников. – Транзитная трасса на Волоколамское шоссе проходит поблизости от торговой зоны и гарантирует комплексу заполняемость, относительно недалеко проходит «бетонка». Планируемая зона охвата аудитории комплекса – 10­15 км в радиусе от пятна застройки». Не случайно сегодня, еще до начала маркетинга комплекса, уже составляется лист ожидания из арендаторов. В настоящее время в этом листе фигурирует около 25 компаний, что гарантирует заполнение порядка 40% площадей.
Общая площадь ТРК составляет около 40 тыс. кв. м. По словам Аркадия Калачникова, первая очередь открывается летом 2007 года: спортивно­оздоровительный центр World Class, открытая сцена, рынок, торговый центр, боулинг­клуб. Вторая очередь откроется летом 2008 года.
Общий объем инвестиций, по оценкам экспертов, – около $50 млн.
ОПИН планирует управлять ТРК самостоятельно, опыт уже есть: бизнес­центр «Мейерхольд», поселок «Павлово». Возможно, через 3–4 года, когда на рынке появятся высокопрофессиональные управляющие компании, ситуация изменится.
Комплекс, подобный ТРК «Павлово Подворье», является существенным доводом в пользу приобретения дома именно в этом поселке. Вторым «магнитом» ОПИН планирует сделать элитную школу. Она расположится в непосредственной близости от поселка «Павлово» на благоустроенной охраняемой территории площадью более 10 га.
Еще один проект на Новорижском шоссе, рассчитанный на растущую популярность направления, – ТРЦ в коттеджном поселке «Княжье озеро». «Анализ конкурентной среды показал отсутствие таковых на ближайшие два года, а это, соответственно, спровоцировало рост спроса при отсутствии предложения, – рассказывает Ирина Мошева. – Комплекс расположен на въезде в поселок и будет обслуживать жителей всех поселков на Новорижском шоссе в радиусе 25 км». Площадь ТРЦ – 5000 кв. м, в нем расположатся супермаркет, аптека, химчистка, служба ремонта, отделение банка с депозитарием, магазины с товарами для дома, детские товары, книги, музыка и фильмы и т.д.
Ожидания относительно доходности ТРЦ менялись с течением времени. Рассказывает Ирина Мошева: «Мы проводили исследования и расчеты несколько раз – в 2004–2005 годах и совсем недавно, на стадии отделочных работ, в начале 2006 года. И все прогнозы значительно отличались друг от друга. Первый был самым пессимистичным, уровень доходности составлял 25% при сроке окупаемости 6 лет, второй – 32% и 5 лет соответственно. Исследования этого года показали, что количество потребителей на Новорижском шоссе выросло за год не на 3000 жителей, как было заложено в прогнозе, а на 8000». Значит, можно ожидать лучших экономических показателей.

Новые «магниты»
Скоро в Подмосковье могут появиться новые центры развлечений. В их строительстве заинтересованы крупные землевладельцы, выкупившие землю десятками тысяч гектаров. Не все из них купили ее для перепродажи, часть заинтересована в комплексном развитии своего района.
Один из таких латифундистов с большими планами на будущее – Группа компаний «Вашъ Финансовый Попечитель», владеющая 40 тыс. га в Рузском районе. По проекту «Рузская Швейцария» на берегу Рузского и Озернинского водохранилищ планируется построить кантри­отели с гольф­клубами, конными парками, SPA­центрами, спортивными комплексами, яхт­клубами, торговыми комплексами. В этом году начнется строительство одного из самых больших в Подмосковье горнолыжных курортов «Паново» с перепадом высот более 150 метров и пропускной способностью 10 тыс. человек в час. Предполагается создание 12 горнолыжных спусков. Все объекты планируется построить поочередно с 2007 по 2012 год. В частности, подготовительные работы (оформление документации, землеустроительные работы и т.п.) по кантри­отелям начнутся в 2007 году, само строительство – в 2008 году.
Объем инвестиций, по данным Романа Рыжкова, начальника отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ Финансовый Попечитель», в кантри­отели «Бунино» и «Акатово» по $80 млн., «Паново» – около $300 млн. Вероятные сроки окупаемости по кантри­отелям – 36–40 мес., «Паново» – 5–6 лет. Предполагаемая доходность спортивных комплексов – до 30%, загородных ТЦ – 30–40%. «За городом достаточно выгодно строить ТРК, – считает Роман Рыжков. – В том смысле, что они требуют гораздо меньших вложений, чем аналогичные по классу и объему ТЦ в Москве. В первую очередь из­за более низкой стоимости земли, во вторую – из­за минимума обременений (экономия минимум $100­150 с каждого квадратного метра ТЦ по сравнению со столицей). В­третьих, из­за меньшего числа разрешений, документов, согласований и т.п. по объекту, что «выливается» в $50 с каждого кв. м ТЦ. В результате комплекс за городом может обойтись на 20–30% дешевле, чем аналогичный в Москве. Однако следует помнить, что часть этих плюсов нивелируется большими затратами на коммуникации и «инженерку».
Масштабными проектами занимается еще один крупный земельный собственник – корпорация «Знак». На прошедшей в Каннах международной выставке MIPIM она представила пять проектов. Самый крупный – «Гран­при» – расположен в Красногорском районе на территории 313 га. Объем инвестиций – $1,5 млрд. Здесь будут построены ипподром, поле для гольфа, 1,4 млн кв. м жилья и 120 тыс. кв. м коммерческих площадей. Комплекс «Рублевка Гольф­клуб» предполагает размещение на 333 га 300 тыс. кв. м жилья, 100 тыс. кв. м торгово­развлекательных объектов и технопарк.
«Сверхприбылей в обслуживании объектов инфраструктуры нет, чаще всего этот бизнес даже является убыточным», – резюмирует Владимир Яхонтов. Но за ним – будущее. В скором времени люди будут выбирать не только жилье, но и набор сервисов.