Спортивный интерес

Зарождение моды
Фитнес­клубы в России появились сравнительно недавно, около 15 лет назад. Вотчиной ныне популярного увлечения стала Cеверная столица. Именно там осенью 1990 года открылся первый элитный фитнес­клуб с мировым именем, положивший начало развитию этого сегмента в России. Несколько лет спустя фитнес­клубы появились и в Москве. В то время они размещались в основном в отдельно стоящих зданиях, на первых этажах жилых домов и в гостиничных комплексах. Так, например, управляющая компания гостиницы «Рэдиссон САС Славянская» в рекреационной зоне цокольного этажа одна из первых разместила фитнес­клуб Moscow Health & Swim Club. Посещать его могли как по­стояльцы отеля, так и жители ближайшего района, имевшие возможность купить достаточно дорогую членскую карточку.
За 15 лет фитнес­клубы претерпели значительные изменения, список предлагаемых услуг расширился, предложение стало разнообразнее, а уровень цен – гораздо демократичнее. Изменились и требования к их размещению. Если раньше наличием фитнес­клуба в основном могли похвастаться операторы гостиниц, то теперь собственники офисных и торговых центров тоже «заглядываются» на привлекательного арендатора. Все чаще при проектировании нового объекта девелопер отводит немалую долю площадей под спортивный зал. Первыми на нового арендатора обратили внимание собственники торговых центров, стремясь таким образом разнообразить состав арендаторов и увеличить число потенциальных покупателей. Вслед за ними перспективность нового направления оценили и девелоперы офисных комплексов, предлагая компаниям­арендаторам дополнительный набор услуг и более развитую инфраструктуру ком­плекса.

Сегодня маленькие, а завтра большие
На сегодняшний день сформировалось несколько форматов фитнес­клубов. Условно их можно обозначить следующим образом: небольшого формата, среднего и крупноформатные.
Небольшие фитнес­клубы площадью 500–800 кв. м, как правило, размещаются на первых этажах жилых комплексов в крупных спальных районах. Большинство из них предлагает стандартную программу, в которую входят занятия аэробикой и обучение танцам. Как правило, они не объединены в единую сеть.
Средние фитнес­клубы площадью от 1,5 тыс. кв. м открываются как на центральных улицах города на первой линии домов, так и в составе торговых центров. Это клуб, входящий в сеть, обладающий достаточно большим «ассортиментом» занятий и услуг.
Площадь крупноформатных фитнес­клубов доходит до 4–5 тыс. кв. м. Помимо стандартного набора услуг, они оснащены бассейном, сауной, турецкой баней и залами для занятий разнообразными видами спорта. Такие фитнес­клубы предпочитают располагать в составе торговых и офисных центров, многофункциональных комплексах, изредка в отдельно стоящих зданиях.
По единому мнению участников рынка, развитие сетевых компаний приведет к тому, что несетевые клубы не смогут выжить в условиях жесткого рынка. Они либо уйдут с него, либо будут поглощены сетевыми компаниями.

Особенность отдельно стоящих зданий
Выбирая место для размещения фитнес­клуба в отдельно стоящем здании, фитнес­оператор руководствуется множе­ством критериев. «На сегодняшний день одним из основополагающих факторов успеха фитнес­клуба является его месторасположение, которое и определяет клиентскую базу. Практически 80% посетителей проживают и/или работают в 20­минутной маркетинговой зоне клуба, – рассказывает Анастасия Чернецкая, пресс­секретарь сети фитнес­клубов World Class. – Выбор места для фитнес­центра зависит от позиционирования клуба и набора услуг, которые он планирует предлагать клиентам. Например, выгодными местами являются центры деловой активности, а также районы элитной и качественной застройки».
«Основное требование при выборе места – возможность привлечения максимального количества клиентов, – рассказывает Полина Жилкина, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. – Предпочтения по месторасположению клуба, как правило, делятся на две группы: в жилых районах и в деловом центре города. Первая группа фитнес­клубов рассчитана на большое количество людей, проживающих в соседних районах, вторая – на тех, кто предпочитает заниматься спортом после работы, а также на небольшое количество жителей элитных домов, расположенных в центре города».
Еще один немаловажный критерий – удобный въезд/подъезд и вместительная парковка. Также особое внимание обращается на конкурентное окружение. «В непосредственной близости от выбираемого места не должно быть клубов собственной сети и сети­конкурента», – отмечает маркетолог­аналитик компании GWA Sawyer Светлана Лобанова.
«При выборе помещения под фитнес­клуб к нему всегда предъявляются определенные требования, – комментирует Анастасия Чернецкая. – Часто площади, которые предлагаются нам для создания клуба, не удовлетворяют техническим и нормативным требованиям». По словам специалистов брокерских компаний, рассматриваемое здание должно быть без отделки, с высокими потолками (не менее 4 м), усиленными перекрытиями и широким шагом колонн (не меньше 6х6 или 8х8 м). А если в клубе предусматривается бассейн – с усиленной вентиляцией и кондиционированием.
Средняя площадь «отдельных» фитнес­клубов колеблется от 2,5 до 4 тыс. кв. м. Здание, если оператору не удается его выкупить в собственность, арендуется на длительный срок, не менее 5 лет и с фиксированной арендной ставкой. Этому есть вполне логическое объяснение – вложившись в отделку и организовав бассейн, оператор должен иметь гарантию, что через небольшой промежуток времени его не попросят освободить помещение. По данным брокерских компаний, арендная ставка в отдельно стоящих зданиях колеблется в пределах от $150 до $300 кв. м/год. Такие же длительные договорные отношения фитнес­оператор выстраивает и с собственниками офисных и торговых центров.

Вверх и вниз за здоровьем
Модной тенденцией последний двух лет стало размещение фитнес­клубов в составе торговых центров. «Во­первых, девелоперы торговой недвижимости получили возможность реализовать обычно неликвидные помещения», – рассказывает Светлана Лобанова. Во­вторых, бренд фитнес­оператора придает комплексу индивидуальность, позволяет выделить его из серии объектов с одинаковым набором арендаторов. И, наконец, в­третьих, многие девелоперы надеются, что посетители фитнес­центров, являясь целевой аудиторией ТЦ, станут также и покупателями. Так, по мнению специалистов ГК «ТЭН», клиенты фитнес­клуба, способные выкупить годовую карту клуба, являются платежеспособными покупателями торгового центра. «Раскрученный бренд фитнес­центра используется всем торговым объектом, который становится не просто торговым, а многофункциональным. Фитнес­оператор выполняет одну из основных задач торгового комплекса – удерживает клиента внутри как можно дольше. Кроме того, фитнес­клуб – это дополнительный «магнит», который позволяет привлечь посетителей в центр», – говорит Александр Еремеев, руководитель отдела маркетинга «Группы компаний ТЭН». «Фитнес­клуб в какой­то мере может играть роль «якоря», но очень специфического», – делится мнением аналитик компании GWA Sawyer.
Иной точки зрения придерживается генеральный директор УК «Торговый Квартал» Дмитрий Зотов: «Фитнес­клуб не может считаться «якорем» и привлекать дополнительный поток в торговый центр, потому что он играет роль отдельного звена многофункционального комплекса. Число постоянных клиентов фитнес­центра – в среднем 100 человек в день. На фоне общего количества посетителей торгового центра, посещаемость которого в несколько тысяч раз больше, эта цифра незначительна. Также следует учитывать и тот факт, что аудитория фитнес­центра и целевая группа торгового объекта отличаются друг от друга».
С этой позицией отчасти согласны и представители консалтинговых компаний. «Полноценным «якорем» фитнес­клуб назвать сложно, по крайней мере в сравнении с кинотеатром или продуктовым магазином, – говорит Полина Жилкина. – Но большим плюсом является тот факт, что клуб имеет определенное количество постоянных клиентов, которые также могут стать и постоянными клиентами торгового центра».
В одном профессионалы рынка оказались единодушны – для привлечения большего количества покупателей не последнюю роль играет месторасположение спортивного зала.
Чаще всего под фитнес­клубы отводятся самые неликвидные площади торгового объекта: цокольные и верхние этажи. «Существует ряд ограничений, связанных с этажностью торгового центра, – рассказывает Дмитрий Зотов. – Считается, что выше 3–4­го этажа покупатели просто «не идут», и если у девелопера есть возможность строительства многоэтажного здания, верхние этажи, как правило, сдаются либо под офисы, либо тем операторам, для которых этажность непринципиальна». Но, выбирая площадку для спортивного комплекса, девелопер в первую очередь должен решить, какую прибыль комплексу сможет принести то или иное место.
Если фитнес­центр расположен в цокольном этаже, его клиенты, как правило, чаще становятся посетителями центра. В качестве примера можно привести ТЦ «Бум», девелопер которого разместил фитнес­оператора практически по центру комплекса, предоставив посетителям клуба выбор: идти ли морозным вечером к отдельному входу в клуб вдоль парковки или зайти в теплый, светлый торговый зал. А вот в соседнем «Л­153» к любителям здорового образа жизни отнеслись более лояльно, разместив фитнес­клуб на верхнем этаже. Атриум, который был организован на крыше, по словам представителей девелоперской компании, обеспечивает залы для тренировок дневным светом. Комплекс оснащен просторной многоуровневой парковкой, которая тянется до последнего этажа, соблазняя клиентов фитнес­клуба после занятий выйти из комплекса прямо на крышу, минуя магазины, фуд­корты и кофейни.
Принципиально важным для девелопера торгового объекта является выбор фитнес­оператора и его позиционирование на рынке, так как целевая аудитория клуба и центра в идеале должна совпадать.
Фитнес­клуб для торгового центра выбирается на тендерной основе. Принять участие в конкурсе приглашаются сетевые операторы: «Как правило, это мировые или федеральные сети спортивных клубов, представляющие максимально полный комплекс услуг и высокий уровень инфраструктуры», – говорит Дмитрий Зотов.
Выбирая известный бренд, девелопер в первую очередь диверсифицирует риски, связанные с размещением необычного арендатора. По словам Светланы Лобановой, в случае неудачи фитнес­клуба, будут простаивать большие площади комплекса. А это – серьезный удар по имиджу. Кроме того, сильный бренд быстрее привлечет в торговый центр желающих заниматься спортом.
Площадь фитнес­клубов, расположенных в торговых центрах, колеблется от 1,5 до 3 тыс. кв. м. Оператор старается обезопасить себя жесткими договорными условиями. Так, например, особо оговаривается срок аренды помещения. «Фитнес­оператор вкладывает значительные ресурсы (финансовые, человеческие, временные) в открытие и раскрутку нового центра своей сети. Краткосрочный договор в этом случае опасен: собственник имеет право не продлевать его по прошествии года, и вложенные средства (дорогостоящая отделка, оборудование, спортивный инвентарь) не успеют окупиться. Именно поэтому оператор стремится к заключению долгосрочного договора сроком на 5 и более лет», – рассказывает Дмитрий Зотов. Арендная ставка для фитнес­клубов более чем привлекательна. Как правило, она колеблется в пределах $150–300 кв. м/год и фиксируется на весь срок аренды.
В договоре аренды особым пунктом прописывается время работы спортивного зала, так как это напрямую связано с эксплуатационными расходами. Зачастую фитнес­клуб работает много дольше, чем торговый центр, и это тоже является определяющим фактором при проектировании комплекса. В этом случае для них предусматривается отдельный вход. Эксплуатация площадей на время автономной работы фитнес­клуба в каждом конкретном случае носит индивидуальный характер. В ТЦ «Л­153» эксплуатационное обслуживание фитнес­клуба не входит в договор аренды, а в нижегородском ТРЦ «Шоколад» (проект ГК «Торговый Квартал») управляющая компания обслуживает инженерно­технические сети фитнес­оператора в рамках общего управления эксплуатацией на объекте.

Аэробика в обеденный перерыв
Владельцы офисных центров и бизнес­парков пока не спешат оборудовать площади под спортивные комплексы. По словам специалистов, это связано с тем, что территория бизнес­парка закрытая, а аудитории, которую составляют сотрудники компаний, арендующие площади в центре, явно не достаточно для того, чтобы фитнес­клуб мог окупить свои затраты. Однако эта ситуация меняется с выходом на рынок крупномасштабных проектов. В частности, по словам представителей компании JLL, все офисные комплексы проекта «Москва­Сити» будут оборудованы спортивными залами.
Принимая решение о размещении оператора фитнеса, девелопер офисного центра стремится усилить привлекательность своего комплекса, обеспечить ему конкурентное преимущество. «В первую очередь фитнес­клуб в составе офисного центра оборудуют для удобства арендаторов офисов. Это также становится дополнительной привлекательной опцией для ритейла на цокольном этаже офисного центра», – отмечает Анастасия Окишева, менеджер отдела маркетинга офисного комплекса «Романов Двор». «Кроме того, желательно, чтобы концепция фитнес­клуба, его ценовая политика органично вписывались в офисный центр», – добавляет Ольга Сабенина, руководитель маркетингового отдела фитнес­центра Dr. Loder.
По словам г­жи Окишевой, проводятся обширные маркетинговые мероприятия по привлечению оператора фитнеса. «Большое внимание уделяется имени оператора. Если два года назад, когда для «Романова Двора» подбирался фитнес­клуб, выбор был невелик и известные бренды были наперечет, то сейчас появилось множество операторов, позиционирующих себя как фитнес­клуб класса люкс.
Под спортивный зал в офисном центре также отдаются самые «невкусные» (с точки зрения арендаторов) помещения. В частности, в офисно­торговом комплексе «Романов Двор» фитнес­клуб Word Class располагается в цокольном этаже. «Это своеобразная рекреационная зона для отдыха арендаторов, где помимо спортивного зала располагаются кинотеатр и ресторан», – рассказывает менеджер отдела маркетинга комплекса.
Площадь арендуемых площадей в офисных центрах схожа с арендуемыми площадями фитнес­операторов в отдельно стоящих зданиях. Так, например, в «Романовом Дворе» Word Class арендует порядка 1 тыс. кв. м. Единственное значительное отличие в арендных ставках – от $500 кв. м/год.
Каждый девелопер решает сам, размещать или не размещать на своем объекте фитнес­клуб. Пока рынок не диктует жестких условий относительно данного элемента инфраструктуры. Однако постепенно ситуация меняется, и атмосфера здорового образа жизни, которую привносит фитнес­оператор на любой объект, становится все более популярной.