Гостиничный бизнес в Подмосковье

Свобода выбора
Согласно данным Комитета по туризму Московской области, на территории Подмосковья располагается порядка 998 загородных отелей. Этот сегмент коммерческой недвижимости делится на несколько классов. В первую очередь это пансионаты, построенные в советские времена, – их большинство, и в лучшем случае они вписываются в экономкласс. Стоимость проживания здесь, как правило, не превышает $20 в сутки, а количество предоставляемых услуг сведено к минимуму. В качестве примера можно привести пансионаты «Юность», «Березовая роща», «Сигнал» и др. Следом идут ведом­ственные базы отдыха а­ля УПДК или УДП администрации президента. Среди них «Лесные дали», «Ватутинки», «Вороново» и т. д. Это так называемый средний уровень. Кроме всего прочего существуют и новые загородные отели, построенные или рекон­струированные в течение последних пяти­шести лет. Именно они наиболее интересны. «Это сравнительно небольшой сегмент рынка, где представлено порядка пятнадцати участников, – отмечает Александр Лесник, генеральный директор Hotel Consulting & Development Group. – Отели, построенные по новой концепции, могут предоставить клиенту довольно обширный спектр услуг (от традиционного обслуживания до прогулок на вертолете) и, соответственно, более качественный отдых».

Стандарты стандартам рознь
«Соответствуют ли подмосковные отели международному уровню?» Эта тема нередко поднимается в электронных и печатных СМИ. Однако специалисты рынка не согласны с такой постановкой вопроса. Александр Лесник отмечает, что в мире нет единых мировых стандартов. «В каждой стране существуют свои особенности классификации гостиниц. В общемировом контексте можно выделить лишь рекомендации, принятые на Мадридской сессии Всемирной туристской организации в 1989 году, в которых обозначено, что должно быть в номере гостиниц различных категорий. Обычно этот документ является основой для национальных стандартов, которые в каждой стране – свои». Еще одно мнение на эту тему высказала Елена О’Хара, генеральный директор дачных отелей «Истра Holiday»: «Какие стандарты? В основном проекты реализуются исходя из опыта и профессионализма самих девелоперов. Если говорить об «Истра Holiday», то мы не стали выдумывать никакого ноу­хау. Предварительно изучив спрос этого рынка, мы взяли международные стандарты и адаптировали их под наш проект».
По мнению многих специалистов, единственный брендовый загородный отель истинно мирового уровня – это «Ля Мередиан Клаб» в Нахабино. На прошедшей в Лондоне церемонии награждения Международной туристической премией (World Travel Awards) этот отель был признан лучшим спа­курортом России.

Любой каприз за ваши деньги...
Ни для кого не секрет, что сегодня люди ориентированы на здоровый образ жизни. Выбирая загородный отель, мы обращаем внимание на то, есть ли там фитнес­клуб, бассейн, спа­салоны, сауна и т. д. Развитая инфраструктура комплекса, по оценкам специалистов, чуть ли не главная составляющая успеха объекта. Именно поэтому старые пансионаты, которые могут предоставить гостям разве что свежий воздух и прогулку по лесу, сегодня не пользуются особой популярностью. «К счастью, у россиян теперь есть возможность выбирать, где и в каких условиях им отдыхать, – комментирует ситуацию директор Департамента маркетинга и рекламы гостиничного холдинга HELIOPARK Group Кирилл Иртюга. – В наших отелях работают бары и рестораны, оздоровительные, Thalasso и Wellness центры, банные комплексы, тренажерные залы и т. д. Здесь можно взять напрокат как летний, так и зимний спортинвентарь, в каждом отеле есть оборудованные площадки для пикника, а службами питания разработаны специальные шашлычные меню».
Сегодня основную долю дохода участников рынка загородной недвижимости составляет проживание и питание. Однако если раньше эта доля была 50–55% от общей стоимости услуг, то сейчас можно наблюдать ее падение в общем доходе – до 45–50%. Таким образом, часть номерного фонда уменьшается за счет дополнительных услуг, на которые люди охотно тратят свои сред­ства.

Формирование спроса
По мнению специалистов, рост интереса к подмосковному отдыху связан с удобством перемещения (не нужно перелетов и виз), а также со знакомой языковой средой. Но необходимо отметить, что спрос высок не во всех сегментах рынка загородных отелей. К примеру, заселенность старых совет­ских пансионатов зависит от времени года. Особенно тяжелым для рекреационного комплекса Подмосковья становится межсезонье, когда сходит снежный покров. В это время спрос на подобные отели существенно снижается. Лишь в праздники такие загородные гостиницы окупают себя, поднимая цены на проживание и услуги до 100%.
Представители загородных отелей высокого уровня отмечают более стабильную ситуацию в своем сегменте. «Спрос здесь значительно превышает предложение. Среднестатистическая загрузка этих 5–10 лидеров рынка составляет 60–65%. Если мы сравним с международной практикой, то это очень хороший показатель. По большому счету в некоторые сезоны мы даже не в состоянии принять то количество людей, которые хотят у нас отдохнуть, – замечает Елена О’Хара. – Кроме того, я не могу сказать, что мы испытываем некую сезонность спроса. К нам люди едут всегда. В пик сезона, на новогодние праздники и в летние каникулы цены возрастают на 15–30%».

Спрос рождает предложение
По мнению многих специалистов, сегодня дома отдыха, пансионаты, а также земли, подходящие под подобные проекты, скупаются в массовом порядке. Многие девелоперы считают эти вложения высоколиквидными активами. Собственно, дальше тривиальной спекуляции дело пока практически не идет. Связано это в первую очередь с тем, что не многие готовы реализовывать гостиничные объекты, сроки окупаемости которых, по оптимистичным подсчетам, составляют порядка 6–7 лет. Существуют другие, более рентабельные сегменты коммерческой недвижимости, в том числе и спекуляция купленными участками. Намного активнее развивается реконструкция. Компания подыскивает пансионат, находящийся в приличном состоянии, проводит ремонт и выводит проект на рынок. «Мы, как управляющая компания, за последние время по­смотрели десятки пансионатов. Некоторые из них являют собой печальное зрелище – внутри все разворовано. Но при этом там просторные помещения, огромные кухни в блоках питания, широкие коридоры. Есть и такие базы отдыха, где все в полном порядке. Уровень отелей, подлежащих реконструкции, разный, соответственно, разный и объем инвестиций, затрачиваемый на переобу­стройство», – поясняет Елена О’Хара.

В заключение
По словам Олега Разина, руководителя проектов Vesco Consulting, на сегодняшний день в работе находится несколько проектов подмосковной гостиничной недвижимости. «Берендеево царство» (консультант Vesco Consulting) – коттеджный поселок с кантри­отелем, расположенный на 65­м км Симферопольского шоссе. «Рузская Швейцария» – один из крупнейших проектов в Подмосковье. На берегу Рузского водохранилища компания «Вашъ финансовый попечитель» намерена построить целый комплекс, сочетающий несколько коттеджных поселков класса де люкс с двумя 5­звездочными отелями. «Другие берега» – еще один крупный проект Московской области, в рамках которого планируется построить ряд загородных гостиниц класса де люкс с развитой инфраструктурой. Проект реализует компания КРТ.
Кроме того, по данным Комитета по туризму Московской области, развернута работа по реализации нового туристского проекта «Губернское кольцо Подмосковья». Предусматривается создание конкурентоспособного маршрута, объединяющего города Серпухов, Можайск, Волоколамск, Клин, Дмитров, Сергиев Посад, Коломну и позволяющего туристам ознакомиться с историческим и культурным наследием подмосковных городов. «Интерес к загородным отелям и вправду растет. Доказательством тому является факт, что Подмосковье находится впереди всех регионов по привлечению инвестиций, в том числе иностранных. Сегодня девелоперы начинают понимать рентабельность вложений в подмосковный гостиничный сектор», – поясняет Олег Долженко, председатель Комитета по туризму Московской области.
Уже сейчас существует много предпосылок для развития туризма в Подмосковье. Количе­ство клиентов может пополниться также за счет тех, кто когда­то мечтал о собственном доме в Подмосковье. «Я считаю, что с развитием загородного отдыха индустрия коттеджного строитель­ства будет страдать. Сейчас коттедж в хорошем месте стоит более полумиллиона долларов. За эти деньги можно отдохнуть с семьей в среднем около 520 уик­эндов в достойном подмосковном отеле. Современный человек в год полноценно отдыхает 14, от силы 20 уик­эндов. Если даже исходить из топовых цен на коттеджи, получается, что можно ездить в загородные отели в течение 10–15 лет... Спрашивается, зачем тогда нужен соб­ственный дом?» – заключает Елена О’Хара.