Острова невезения

Оптом – дорого, в розницу – невыгодно
Одним из показательных примеров такой «проблемной территории» является Полежаевский парк, последнее крупное пятно застройки в черте города. Речь идет о пустующем участке площадью почти в 160 га.
Безуспешные попытки освоить эту территорию предпринимаются уже почти пятнадцать лет. Начало было положено в августе 1991 года, когда мэр города Анатолий Собчак подписал распоряжение № 201­р, поручив только что созданной компании «Концерн Полежаевский парк» за их собственные средства провести комплексные изыскания на указанной территории и подготовить проект для градостроительного совета.
К концу 1993 года распоряжение № 201­р было полностью выполнено. В начале 1994 года Градостроительный совет одобрил представленный проект развития Полежаевского парка, включив его в Генплан застройки Петербурга.
«В Красносельском и прилегающем к нему Кировском районе социальная ин­фраструктура практически нулевая. Нет ни зон отдыха, ни спортивных сооружений, ни медицинских реабилитационных зон, ни кинотеатров, – рассказывает президент «Концерна Полежаевский парк» Владислав Свириденко. – Нашим проектом все это предусмотрено – наряду с восстановлением садово­парковой зоны, исторических мест и водного ландшафта. С рыночной точки зрения социальная часть проекта инвестору неинтересна – это один убыток. Поэтому мы изначально рассчитывали на единого инвестора, который возьмет на себя и коммерческую, и общественную нагрузку. Планировалось, что в инвестиционном договоре с городом должны быть указаны и этапы строительства и отчисления на развитие инфраструктуры».
Поиски инвестора, способного вложить в проект около $500 млн., растянулись почти на девять лет. Но ситуация осложнилась в 2003 году, когда Комитет по управлению городским имуществом выступил с новым предложением: поскольку территория парка обладает высокой инвестиционной привлекательностью, имеет смысл освоить ее за счет нескольких инвесторов, разделив землю на лоты и реализовав по частям. Председатель КУГИ Валерий Назаров допускал, что разработку градостроительной документации по данной территории можно будет выполнить... за счет средств бюджета Санкт­Петербурга.
Иначе говоря, речь зашла о том, что город может взять на себя расходы по подготовке территории Полежаевского парка к передаче инвесторам, – при том что все необходимые изыскания и эк­спертизы к тому времени уже были проведены «Концерном Полежаевский парк». Стоимость этих работ, кстати говоря, в 2002 году была определена независимым оценщиком в $770 тыс.
Инициатива Валерия Назарова не осталась без внимания. Сразу несколько крупных девелоперских структур выступили с проектами, предусматривавшими строительство отдельных объектов на территории парка. Однако до сих пор никаких конкретных решений по парку не принято. Причин тому несколько. Во­первых, согласно существующим проектным материалам, тому, кто первым возьмется осваивать парк, придется проводить инженерную подготовку всей территории, по­скольку коммуникаций здесь просто нет. Это делает убыточным любой отдельный проект, будь то гостиница, бизнес­центр или складской комплекс. Во­вторых, вся документация по проекту находится в собственности «Концерна Полежаевский парк», руководство которого пока не потеряло надежды найти стратегического инвестора и осилить проект целиком. Новым же инвесторам придется либо выкупать эти документы, стоимость которых, по последним оценкам, уже превысила $1 млн., либо начинать все работы заново. «Если у территории не будет одного хозяина, получится то же самое, что мы имеем в дачных поселках, где на одном участке – трехэтажный коттедж из кирпича, а на втором – халупа из некрашеных досок, – утверждает Владислав Свириденко. – Не будет ни единого архитектурного ансамбля, ни восстановления садово­парковой зоны и исторических построек, ни социальной инфраструктуры».

Избирательный подход
Наглядный пример эффективности волевого решения губернатора в вопросе «проблемных пятен» демонстрирует история другого участка – территории примерно в 30 га у станции метро «Улица Дыбенко», которая принадлежит Санкт­Петербургскому государственному университету телекоммуникаций им. Бонч­Бруевича.
В течение последнего десятилетия на заборе, огораживающем участок, попеременно появлялись информационные щиты, сообщавшие о предстоящем строительстве того или иного объекта. До сих пор не вырыт даже котлован. «Пока шло оформление всех необходимых документов на земельный участок и прав на него, появилась некая фирма, сумевшая в обход стандартной процедуры зарегистрировать право на часть этой территории и объявить о планах строительства собственного объекта, к тому же она успела привлечь сред­ства дольщиков, – рассказывает советник компании «ВМБ­траст» Евгений Рязанцев. – Сейчас этот вопрос благополучно разрешился в пользу реального владельца – вуза, но этому предшествовало больше года борьбы. В настоящее время мы формируем пул стратегических инвесторов, которые будут участвовать в строительстве IT­парка на этой территории».
Разрешению ситуации предшествовало резкое выступление по поводу данного участка губернатора Петербурга Валентины Матвиенко, заявившей больше года назад: «До 1 января 2005 года Министерство связи (которому подчиняется Университет телекоммуникаций. – Прим. авт.) должно определиться. Если оно в состоянии решить задачу эффективного использования территории и для этого есть средства – мы рассмотрим проект и предложения министерства. Если нет – будем изымать землю и запускать в хозяйственный оборот». Как видим, прошло чуть больше отмеренного градоначальницей срока, но дело все­таки сдвинулось с места.
«Полагаю, что личное вмешательство губернатора позволило решить проблему данной территории, – комментирует Евгений Рязанцев. – Но этот пример, скорее, частность, а не закономерность. И проявление политической воли в данном случае связано с федеральным уровнем проекта строительства российских IT­парков. Участие в нем становится вопросом престижа для региона и, следовательно, побуждает местные власти действовать. В случае с абсолютным большинством остальных неосвоенных территорий таких стимулов нет. Соответственно, и политический ресурс в решении их проблем не задействуется».

Агенты земельной безопасности
Неопределенный юридический статус девелоперы называют главным источником проблем, возникающих при освоении ряда территорий. И при прежнем, и при нынешнем губернаторе власти Петербурга стараются учитывать принятые еще в советское время решения по тем или иным участкам.
С одной стороны, это справедливо, так как власть тем самым обеспечивает преемственность политики и старается дей­ствовать в рамках существующего Генплана. С другой – такой поход усложняет инвестиционный процесс, так как многие постановления прежних лет до сих пор юридически не оформлены и многие территории, фактически приписанные к тем или иным организациям или ведомствам, де­юре не являются их собственностью.
«Типичная ситуация, когда у собственника оформлены все документы на владение строениями, но не оформлены на землю. Ведь у нас, в отличие от многих развитых стран, права собственности на объект и на участок, на котором данный объект расположен, рассматриваются обособленно. Между тем оформление земли в собственность – это не только дорогостоящий, но сложный и длительный процесс, и это отпугивает инвесторов», – поясняет Евгений Рязанцев.
Многие земли на территории Петербурга с советских времен находятся в бессрочном пользовании промышленных предприятий. По новому Земельному кодексу предписывается такие участки либо переводить в собственность, либо заключать с их фактическими владельцами договоры аренды. На министер­ском уровне высказывались предложения завершить этот процесс к концу 2005 года. Естественно, директоров такой поворот не устраивает, так как им придется либо платить большой налог на собственность, либо высокую арендную плату. И, насколько известно, уже принято решение о переносе крайнего срока оформления прав как минимум на год.
Пытаясь заинтересовать бизнес «депрессивными» участками, власти Петербурга еще в прошлом десятилетии придумали новый подход к решению вопроса, приняв городской закон о так называемых агентствах по развитию территорий (АРТ).
Согласно этому закону любая девелоперская фирма, разработавшая проект концепции инвестиционного развития выбранного участка, могла получить статус АРТ, дающий право на управление данной территорией и получение с нее определенного процента дохода. Предполагалось, что у девелоперов появится стимул искать пустующие земли, разрабатывать планы их развития и привлекать инвесторов, заинтересованных в исполнении этих планов.
Действительно, поначалу представители бизнеса энергично взялись осваивать новое направление. Первое АРТ было создано еще десять лет назад, в 1995 году, а к настоящему времени этот статус получили более двадцати компаний. В реальности, однако, каких­либо славных дел за агентствами не числится.
Многие девелоперы теряли интерес к работе по развитию территорий, стол­кнувшись с многочисленными трудностями. Быстро выяснилось, что статус агентства сродни положению английской королевы (которая, как известно, «правит, но не управляет»), поскольку не обеспечивает его обладателю никаких реальных рычагов влияния на собственников тех или иных объектов, формально попадавших в сферу ведения АРТ.
К примеру, около трех лет назад было создано АРТ для работы с участком, прилегающим к Митрофаньевскому шоссе. Доля города в агентстве составляла 20%. Об эффективности деятельности этой структуры красноречиво свидетельствует следующий факт: в этом году город попытался продать свою долю в агентстве, но, как говорят, никого это предложение не заинтересовало. Нет реальных прав по распоряжению и управлению землей и недвижимостью – нет и интереса. А вести переговоры, разрабатывать и согласовывать проекты можно и без статуса агентства.
«Пока мы работаем себе в убыток. Мы потратили порядка $80 тыс. собственных средств и год работы на подготовку концепции развития Выборгской стороны. Пришлось обойти территорию общей площадью в 100 га, пообщаться с десятками собственников – не многие хотели входить с нами в контакт. Не так­то просто объяснить промышленнику, который удачно приватизировал свое предприятие, что надо переехать на другую площадку и что он тоже может быть в выигрыше от этого. Однако интерес к работе АРТ формируется не только ожиданием прибыли, но и такими категориями, как патриотизм и вера в будущее. Если же ты не хочешь добиваться улучшения качества жизни, окружающей среды, брать на себя эту обузу не стоит», – говорит генеральный директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», директор Агентства по развитию территорий Выборгской стороны Игорь Горский.
Около года назад петербургские власти совместно с рядом девелоперских компаний начали работу над новым положением об агентствах по развитию территорий, которое наделяло бы АРТ дополнительными правами.
«Необходимо, чтобы власти четче сформулировали критерии, методы и цели нашей работы. Раз уж государство признало, что само не в состоянии развивать депрессивные и проблемные территории, и начало передавать их в частные руки, надо грамотно определить правила игры. На сегодня у АРТ много обязанностей, но мало прав. К примеру, мы не имеем реальных инструментов по взысканию долгов с тех, кто не платит налог на недвижимость. Все, что мы можем сделать, это передать дело в соответствующие официальные органы, где решение вопроса может затянуться на неопределенное время», – считает Игорь Горский.
Кроме того, представители девелоперского сообщества настаивают на пересмотре формата отношений АРТ с городом. В частности, это касается долевого участия государства в решении базовых градостроительных вопросов – инженерного обе­спечения участков, строитель­ства социальных объектов, эстетического оформления общественных территорий. Коммерсанты не скрывают, что если их оставят «один на один» со всеми проблемами, они будут вынуждены подходить к их решению строго с точки зрения экономической целесообразности. А последняя далеко не всегда совпадает с планами социального развития и эстетическими концепциями.
«Структуры, аналогичные нашим агентствам по развитию территории, давно и успешно работают в ряде зарубежных стран, – говорит руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Игорь Шаскольский. – У наших же АРТ слишком мало прав, реальных механизмов решения многоуровневых задач. Но лиха беда начало: модель работает на Западе, заработает и у нас».

Стремление города к деревне
В вопросе проблемных пятен отдельная тема – земля, занятая коллективными садоводствами. Ряд крупных девелоперских компаний с плохо скрываемым интересом посматривают на эти территории, часть из которых расположена в пределах городской черты. По данным Центра юридической поддержки землепользователей, порядка 50–80% собственников владеют своими домами и наделами в таких поселках на весьма сомнительных условиях, не имея на руках пакета необходимой документации.
В последние годы частные инвесторы все активнее скупают брошенные сельскохозяйственные земли с расчетом, что в дальнейшем их удастся перевести в другую категорию – «земля поселений», после чего стоимость участков сильно возрастет. Но, по мнению экспертов, такие планы едва ли оправдаются. Хотя сама смена статуса законом не запрещена, но одним из ее условий наверняка станет требование комплексного развития территории, то есть строительство общественных и социальных объектов, что сведет прибыль инвестора к минимуму.